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Insolvenz - Lebenslanges Wohnrecht

| 12.01.2009 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Sohn hat im vergangenen Jahr Insolvenz angemeldet. Das Verfahren läuft zwischenzeitlich (Regelinsolvenz mit Restschuldbefreiung). Jetzt möchte der Insolvenzverwalter die Eigentumswohnung meines Sohnes zwangsversteigern. Für mich ist aber im Grundbuch der Wohnung eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht gem. § 1093 BGB) eingetragen. Was passiert mit meinem Wohnrecht nach der Zwangsversteigerung? Kann der Insolvenzverwalter das Wohnrecht Außerkraft setzen und muss ich die Wohnung für den neuen Eigentümer räumen?
Für eine Antwort, gerne mit Hinweisen auf die entsprechenden Paragrafen, wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

das Schicksal des zu Ihren Gunsten eingetragenen Wohnrechtes hängt von der konkreten Rangfolgen im Grundbuch ab.

Gemäß § 879 BGB bestimmt sich die Rangfolge mehrerer Rechte in der selben Abteilung des Grundbuches nach der Reihenfolge ihrer Eintragungen. Für Rechte in verschiedenen Abteilungen des Grundbuches nach dem Tag ihrer Eintragung. Der Versteigerungserlös wird in der Rangfolge der Rechte auf diese verteilt, wobei nur die Rechte teilnehmen, die im Rang nach dem Recht stehen aus dem die Versteigerung betrieben wird. Die vorrangigen bleiben bestehen, vgl. §§ 44ff. ZVG.

Nach dieser Grundregel würde Ihr Wohnrecht also dann von einer Zwangsversteigerung unbeeinträchtigt bleiben, wenn aus nachrangigen Rechten das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben wird, da es insofern ein bestehen bleibendes Recht im Sinne des § 52 ZVG ist.

Allerdings kommt dies in der Praxis so nicht vor.
Die Zwangsversteigerung wird zwingend aus einem Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuches betrieben.
Da Grundpfandrechte zur Absicherung von Krediten einer das Wohnobjekt finanzierenden Bank eingetragen werden, gehe ich weiter davon aus, dass in ihrem Fall wahrscheinlich eine Vorrangseinräumung Ihres Wohnrechtes zugunsten des Grundpfandrechtes stattgefunden hat, aus dem nun die Versteigerung betrieben wird. Davon gehe ich deshalb aus, weil ansonsten die Bank im Verwertungsfall auf eine Versteigerung eines mit einem Wohnrecht belasteten Grundbesitzes angewiesen wäre. Dies stellt aber eine entscheidende Wertminderung bis zur Unversteigerbarkeit dar, denn niemand ist am Erwerb eines mit Wohnrecht belasteten Objektes interessiert. Bei dieser Variante würde Ihr Wohnrecht bei erfolgreicher Versteigerung erlöschen, ggfls. wäre ein Übererlös nach der Befriedigung des Grundpfandrechtes aus dem betrieben wurde an Sie auszuzahlen.

Wenn also nun von dieser Variante auszugehen ist, passiert mit Ihrem Wohnrecht folgendes:
Rechte aus Abteilung II des Grundbuches setzen sich bei der Zwangsversteigerung im Falle ihres Erlöschens an dem Erlös fort. Für das Wohnrecht wird ein Jahreswert ermittelt der mit der zu erwartenden Restlebenszeit aus der Sterbetafel multipliziert wird. Sofern also ein Übererlös nach Versteigerung verbleibt, müssten Zahlungen auf das erlöschende Wohnrecht (vgl. § 52 ZVG) geleistet werden.

Ich empfehle Ihnen, die genaue grundbuchliche Situation und Rangfolge zu ermitteln um die weitere Vorgehensweise festlegen zu können.

Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2009 | 18:10

Sehr geehrter Herr Meivogel,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich habe zwischenzeitlich einen Blick in das Grundbuch werfen können. Die Wohnung ist nahezu unbelastet. In Abteilung III ist noch eine Grundschuld eingetragen, die noch nicht vollständig abbezahlt ist und vor meinem Wohnrecht eingetragen wurde. Es handelt sich hierbei um ein Arbeitgeberdarlehen der Stadt, welches ich mit meiner verstorbenen Frau aufgenommen habe. Die Stadt hat jedoch ihre Forderung nicht zur Insolvenztabelle angemeldet, da das Darlehen von mir abbezahlt wird.

Darüber hinaus ist in Abteilung III noch eine Grundschuld eingetragen, der ich damals den Rang abgetreten habe. Die Forderung ist aber vollständig abbezahlt, die Eintragung jedoch noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht.

Wie verhält es sich mit meinem Wohnrecht angesichts der Eintragungen und des Sachstands?

Vielen Dank und herzliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.01.2009 | 19:00

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre Nachfrage kann ich Ihnen folgendes mitteilen:

Die Zwangsversteigerung kann hier nur von einem in Abteilung III eingetragenen Grundschuldgläubiger betrieben werden.

Wenn wie in Ihrem Fall nicht von einem vorrangigen Gläubiger betrieben wird (die Stadt betreibt ja nicht) und der Gläubiger einer nachrangigen Grundschuld mangels zugrundeliegender Forderung nicht betreiben kann, so ist Ihr Wohnrecht nicht gefährdet. Ein Zwangsversteigerungsverfahren ist ausgeschlossen.

Die nachrangige Grundschuld kann angesichts der Erledigung der zugrundeliegenden Forderung gelöscht werden. Sie sollten eine Löschungsbewilligung anfordern.

Bewertung des Fragestellers 30.01.2009 | 12:18

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