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Insolvenz Hausbaufirma: Kündigung bzw. Auflösung des Bauvertrag

| 13.07.2009 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Damen und Herren,
unsere Hausbaufirma Kampa Haus GmbH hat im März 2009 Insolvenz angemeldet.

Zum Sachverhalt:
- Für unser Bauvorhaben (BV) sind die noch offenen Restleistungen und Mängel zunächst am 20.03.09 und wiederholt am 31.03.09 beim Insolvenzverwalter per Einschreiben - mit Fristsetzung (19.04.09) der Beseitigung – angemeldet worden. => Hierauf erfolgte keine Reaktion.
- Nach mehrfachen Rücksprachen, Schriftverkehr etc. (15.04.09 bis 04.06.09) mit dem ehemaligen Kampa-Betriebsleiter von Ziesar wurde telefonisch bestätigt, dass der Wert der zu erbringenden Restleistungen und Mängel weitaus höher liegt als die abgetretene Schlussrate i.H.v. 25.000 €.
- Am 10.06.09 forderten wir per Einschreiben die Auflösung unseres Kampa-Hausvertrages bis zum 24.06.09 - mit der Bedingung der Freigabe der Schlussrate i.H.v. 25.000 €. (Unter dem Hinweis, dass gemäß der uns vorliegenden Kostenvoranschläge – der von Kampa ausgewählten Firmen – die Gesamtkosten zur Fertigstellung unseres BV diese Schlussrate bei Weitem übertroffen wird.) => Hierauf erfolgte keine Reaktion.
- Am 24.06.09 erhielten wir vom Insolvenzverwalter die schriftliche Mitteilung über die Eröffnung des Insolvenzverfahren Kampa Haus GmbH, mit der Folge: Zitiert „dass die BV nicht mehr fortgeführt werden können. In den von der Kampa Haus GmbH mit Ihnen abgeschlossenen Vertrag trete ich nicht ein (Wahlrecht nach § 103 InsO). Zum 31.05.09 wurden die Bautenstände überwiegend abgenommen bzw. festgestellt. In diesem Zusammenhang wurden Schlussabrechnungen gelegt.“ => Da wir bislang kein weitere zu begleichende offene Forderung / Abrechnung seitens der Kampa Haus GmbH bzw. des Insolvenzverwalters erhalten haben, gehen wir davon aus, dass der der Insolvenzverwalter von uns auch nichts mehr fordern kann. => Ist diese Annahme korrekt?
- Gemäß dem Beschluss des Insolvenzgerichtes werden die Gläubiger aufgefordert: Insolvenzforderungen (§38 InsO) bei dem Insolvenzverwalter schriftlich und unter Beachtung des § 174 InsO an zumelden bis: 10.07.09. => Eine nochmalige Anmeldung unsererseits erfolgte neben den o.g. Schreiben vom 20.03.09, 31.03.09 und 10.06.09 nicht. => Müsste dies noch unter Ergänzung von Schadensersatzansprüchen… Mietkosten, Bauverzug, nachgeholt werden? bzw. oder ist dies jetzt eh verfristet?
- Nach inzwischen mehrfachen schriftl. und telefon. Rücksprachen beim Insolvenzverwalterbüro werden wir - nach wie vor - nun permanent an eine neu gegründete Firma Kampa GmbH weitergeleitet und erhalten keine Antwort direkt vom Insolvenzverwalter. Unsere eindeutige Aussage gegenüber dem Insolvenzverwalter ist, dass wir keinerlei weitere Verträge mit neu gegründeten Firmen eingehen wollen!, Sondern, dass wir die Auflösung des bestehenden Vertrages fordern und auf die Freigabe der abgetretenen Schlussrate drängen.
- Mit Schreiben vom 07.07.09 teilte uns ein Mitarbeiter der alten und neu gegründeten Firma Kampa GmbH nun mit, dass wir noch 3000 € zahlen sollten und dann die Freigabe der Schlussrate erhalten würden. => Wie sollten wir weiter verfahren? Widerspricht dies nicht der Aussage des Insolvenzverwalters vom 24.06.09?

Gemäß der Aussage des RA Herrn Schültge zum Fall Kampa im Mindener Tageblatt (veröffentlich unter http://kampa-insolvenz.blogspot.com/2009/06/endgultiges-aus-fur-kampa-trifft-auch.html#comments) kommt der Kunde ohne weiteren finanziellen Schaden aus dem Vertrag heraus und kann mit einem anderen Bauträger den Hausbau beenden. => Wie??? Durch Kündigung des Vertrages von uns? Oder ist eine Kündigung bereits durch die Aussage des Insolvenzverwalter vom 24.06.09 erfolgt? Und wie kommen wir an die an Kampa abgetretene Schlussrate i.H.v. 25.000 € ? Unsere Bank darf nur an Kampa auszahlen oder erledigt sich dies mit der Aussage des Insolvenzverwalters vom 24.06.09?

Komme ich auch ohne anwaltliche Vertretung aus dem Vertrag und an meine Schlussrate, wenn ja, was muss ich wie veranlassen. Was ist im Zusammenhang mit einer Kündigung des Vertrages zu beachten, Gewährleistung, Insolvenzquote? => Genügt die einseitige Kündigung durch uns per Einschreiben um von der Bank unser Geld zu bekommen? => Wie können wir den Insolvenzverwalter zu einer Antwort bewegen („zwingen“), den Vertrag zu beenden und die Freigabe der kompletten Schlussrate erwirken? Erledigt sich ein solcher Hausvertrag automatisch im Laufe des Insolvenzverfahrens?

Ist zur Dokumentation des Bautenstandes zwingend ein Bausachverständiger erforderlich oder genügt die Auflistung der offenen Restleistungen und Mängel und deren Anzeige beim Insolvenzverwalter.

Wenn es nicht ohne anwaltliche Vertretung geht, wie hoch würden sich die maximalen Anwaltskosten belaufen, um eine Vertragsauflösung/-kündigung unseres Kampa Hausvertrages mit Freigabe der Restsumme i.H.v. 25.000 € zu erwirken. (Bei einem örtlichen RA Kanzlei hatten wir bereits im März 09 ein Beratungsgespräch (290 €) bislang ohne weitere Beauftragung)

Unabhängig davon, würde die Schlussrate ab Oktober nicht mehr zur Auszahlung kommen, da dann die Bereitstellungszeit (bereits von uns verlängert) durch unsere Bank beendet ist. => Würde sich damit alles Weitere erledigen, da Kampa bzw. der Insolvenzveralter kein Geld mehr abfordern kann? Wozu müsste dann der Vertrag noch beendet / aufgelöst werden?

Mit freundlichen Grüßen, Dana Romahn und Michael Kohl

Sehr geehrte Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.Da der Verwalter die Erfüllung des Vertrages nach § 103 Abs. 2 Satz 1 InsOabgelehnt hat, sind die gegenseitigen Erfüllungsansprüche erloschen. Diesbedeutet, dass der Anspruch auf Erbringung der restlichen Bauleistungen undumgekehrt der Anspruch auf Bezahlung dieser restlichen Leistungen erloschensind. Die Rechtsfolge der Ablehnung ist praktisch, dass sämtliche Ansprüchebeider Seiten in ein Abrechnungsverhältnis eingestellt werden. Wenn dieAnsprüche des Vertragspartners die der Insolvenzverwaltung übersteigen, sosind diese nur als Insolvenzforderungen nach § 38 InsO geltend gemachtwerden. Soweit noch Ansprüche der Insolvenzverwaltung offenstehen, so sinddiese in der Schlussabrechnung enthalten. Demnach kann die noch gesperrteSchlussrate nach Zahlung der Schlussabrechnung nicht mehr durch denInsolvenzschuldner bzw. den Verwalter gesperrt bleiben und muss freigegebenwerden. Nach Erhalt und Zahlung der Schlussabrechung muss eine Freigabeerfolgen. Solange eine Schlussabrechnung noch nicht vorgelegt wurde, kannauch noch nicht beurteilt werden, ob noch Forderungen gestellt werden.

2.Es sollten alle Forderungen die sich aus der Erfüllungsablehnung ergebennochmals detailliert angemeldet werden. Die Frist für dieForderungsanmeldung ist keine Auschlussfrist. Ein Gläubiger der die Fristungenutzt verstreichen lässt, kann gleichwohl weiter am Verfahrenteilnehmen und seine Forderung anmelden und in einer Prüfung verteidigen.Die Nachmeldung einer Forderung ist noch bis zum Schlusstermin möglich. BeiVersäumen der Anmeldefrist muss sichg der Gläubiuger aber eventuellgefallen lassen, kostenpflichtig in einen gesonderten Prüfungstermin oderin das schriftliche Verfahren verwiesen zu werden., vgl. § 177 Abs. 1 Satz2 InsO.

3.Der Vertrag ist bereits erloschen (siehe oben). Möglicherweise bedient sichvorliegend die Insolvenzverwaltung zur Schlussabrechnung der genanntenFirma. Darauf deutet die Forderung der restlichen 3.000,-- EUR hin.

4.Die Bank ist nicht Partei des Bauvertrages. Sie beachtet daher lediglichdas Rechtsverhältnis zwischen Vertragspartner und Insolvenzschuldner ausder Abtretung. Die Bank kann daher nur zahlen, wenn der Insolvenzschuldnerbzw. dessen Vertreter also der Verwalter erklärt, dass er aus der Abtretungkeine Rechte mehr herleitet. Dies erfolgt naturgemäß erst wenn dieAnsprüche aus der Schlussabrechnung erfüllt sind.

Gegen die Forderung aus der Schlussabrechnung kommt eine Aufrechnung mitdem aus der Vertragsablehnung entstandenen Schaden in Betracht. Um diesennachzuweisen empfiehlt es sich durchaus einen Sachverständigen zubeauftragen. Zunächst könnte versucht werden der Forderung mit dem Einwandder Aufrechnung wegen des durch die Ablehnung entstandenen Schadensentgegenzutreten. Idealerweise lässt sich die Gegenseite darauf ein underklärt die Freigabe der Schlussrate. Sollte dies nicht der Fall sein, sowäre die Inanspruchnahme anwaltliche Hilfe anzuraten.

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2009 | 13:52

Sehr geehrter Herr RA Meivogel,
zunächst danke für die Antwort. Diesbezüglich ergeben sich noch einige Rückfragen:
zu 1. Gemäß dem Schreiben des Insolvenzverwalters (IVW) vom 24.06.09 wurden die Schlussabrech-nungen zum 31.05.09 gelegt. Da wir bis heute keine derartige „Schlussabrechnung“ oder sonstige Schreiben DIREKT vom IVW erhalten haben, => gehen wir davon aus, dass keine weiteren Forderungen gestellt werden. Ist dies korrekt?
(Der Wert der zu erbringenden Restleistungen und Mängel wurde lediglich am 06.05.09 – im Rahmen der von uns versuchten Auflösung – von dem ehemaligen Kampa-Betriebsleiter von Ziesar als Auflösungsvorschlag bestimmt und unterbewertet. Dies wurde im Nachgang von ihm telefonisch korrigiert, mit der Aussage, dass die Schlussrate bei Weitem übertroffen wird, er jedoch handlungsunfähig sei den Vertrag aufzulösen (kurz vor der Entlassung aller Mitarbeiter).) => Ist davon auszugehen, dass dies nicht als eine gestellte Forderung (=Schlussrechnung) des IVW zu werten ist?

Zu 2. Sollten wir zur Anmeldung der Forderungen beim IVW aus der Erfüllungsablehnung unseren Anspruch höher als unsere Restrate (25.000 €) ansetzen, z.B. unter Erweiterung des Wegfalls von Ge-währleistungsansprüchen (daraus entstehende eventuelle, bisher nicht absehbare Folgekosten), Bau-verzug, zusätzliche Mietkosten … Damit ergäbe sich bei Freigabe der Abtretung i,H,v. 25.000 € die verbleibende Schadensersatzforderung i.H.v. z.B. 10.000 €? Oder welche Höhen an Forderungen wären darüber hinaus für Schadensersatzansprüche… Mietkosten, Bauverzug in Ansatz zu bringen?
- Und was ist in diesem Zusammenhang unter der Aufforderung an die Gläubiger zur Mitteilung von Sicherungsrechten (?) zu verstehen?

Zu 4. Soweit die Abtretung unserer Bank gegenüber der Baufirma unzulässig und damit unwirksam gemäß § 307 BGB in Verbindung mit § 648 a BGB ist (http://www.bsb-ev.de/aktuell/verbraucherfeindliche_klauseln/sicherheitsleistungen/?no_cache=1&sword_list%5B%5D=Finanzierungsbest%E4tigung)
Und darüber hinaus der hierfür erforderliche geschlossene Aval-Kreditvertrages bei der Bank nur noch bis zum 21.07.09 zur Verfügung steht. (=> Eine Verlängerung wurde von uns beantragt und von der Bank bestätigt, jedoch nur für die Abruffrist des Darlehens bis zum 26.11.2009.) => Bedeutet dies, dass damit ab dem 22.07.09 die Bank bei Mittelabruf an uns auszahlen muss?

Ist es richtig, dass andererseits ein Sachverständiger nicht zwingend erforderlich ist, da grundsätzlich die Beweislast für den erreichten Bautenstand bei dem Insolvenzverwalter liegt?

Freundliche Grüße,
Dana Romahn und Michael Kohl

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.07.2009 | 16:06

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfragen:

1.
Sie sollten nicht davon ausgehen, dass das Verhalten des ehemaligen Betriebsleiters ohne weiteres dem Insolvenzverwalter zuzurechnen ist und daher keine Forderungen mehr gestellt werden. Ich empfehle Ihnen, den Insolvenzverwalter unmittelbar zur Schlussabrechnung gegenüber Ihnen aufzufordern. Zugleich sollten Sie darauf hinweisen, dass bei weiterer Zeitverzögerung ein Schaden droht, weil Sie sonst nicht weiter disponieren können.

2.
Sie sollten in jedem Fall alle Ansprüche die Sie wegen der Insolvenz und der damit verbundenen Nichterfüllung durch Ihren Vertragspartner haben anmelden. Dazu gehören neben Zinsschäden auch die Mehrkosten bei Übernahme durch einen anderen Bauträger und alle Folgeschäden etc. Sie sollten alle in Betracht kommenden Positionen anmelden. Sicherungsrechte sind solche die für Forderungen gegen den Insolvenzschuldner gestellt wurden. So hat eine Bank regelmäßig für die von ihr ausgereichten Kredite Sicherungsrechte in Form von Grundschulden, Bürgschaften oder anderen Kreditsicherheiten. Sicherungsrechte sind in Ihrem Fall nicht ersichtlich.

3.
Mangels Prüfungsmöglichkeit der Ihnen vorliegenden vertraglichen Unterlagen auf etwaige Verstöße gegen § 648 a BGB im Rahmen dieses Forums, welches einer ersten rechtlichen Orientierung dient, dann eine Aussage zu einer eventuellen Unwirksamkeit nicht getroffen werden. Wäre eine Unwirksamkeit gegeben, so hätten Sie ab sofort Anspruch auf Auszahlung (soweit dies den übrigen Vereinbarungen mit der Bank entspricht, z. Bsp. Auszahlung nach Bautenstand etc.). Denn damit wäre die Abtretung ja ab sofort gegenstandslos.

Ein Sachverständiger macht immer dann Sinn, wenn es um die Dokumentation streitentscheidender Punkte geht. Jede Partei trägt die Beweislast für die ihren Anspruch stützenden Tatsachen. So obliegt die Beweislast für die Höhe der vorhandenen Bautenstände beim Verwalter weil diese Tatsachen dessen Forderung stützen. Machen Sie einen geringeren Bautenstand und folglich einen geringeren Wert geltend, so müssen Sie dies wiederum beweisen. Somit ist die pauschale Aussage, ein Sachverständiger sei nicht zwingend erforderlich nicht richtig.

Ich empfehle Ihnen dringend eine Klärung der Angelegenheit mit dem IV zu erreichen. Sie sollten dazu zunächst schriftlich um Erteilung einer Schlussrechnung bitten. Parallel können Sie nach einigen Tagen anrufen um Ihr Anliegen mit Nachdruck weiter zu verfolgen.

Bewertung des Fragestellers 15.07.2009 | 14:03

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