Insolvenz - Forderungsanmeldung

Question

Guten Tag,
es geht um Forderungsanmeldungen in einem Insolvenzverfahren. Folgender Fall:
Bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Gewerbemietverhältnis macht der Vermieter 20 Monate vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Festmietzeit von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch wegen erheblicher Mietrückstände der Mieterin (eine GmbH). Die Mieterin bzw. ihr Vertretungsberechtigter taucht ab.
Über Geltendmachung des Vermieterpfandrechts und eine öffentliche Versteigerung kann der Vermieter seine Forderungen nur teilweise realisieren, aber immerhin die Räume leer bekommen. 5 Monate vor Ablauf der Festmietzeit wird ein Insolvenzverfahren gegen die Mieterin eröffnet und vom Gericht ein Insolvenzverwalter bestellt, vermutlich ein sog. "starker" Verwalter. Der Vermieter erhält ein Schreiben und soll seine Forderungen anmelden. Ein Teil der Räume konnte noch nicht wieder vermietet werden.

Welche Forderungen bzw. Ansprüche sind (neben den noch offenen Mietrückständen) berechtigt?

1. Ersatz von Mietausfall für die noch unvermieteten Räume in Höhe der bisherigen Monatsmieten (inkl. Mwst. ?) bis zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder bis zum Ende der Festmietzeit oder gar nicht?

2. Können, sofern als Forderung anmeldbar, auf den Mietausfall Verzugszinsen geltend gemacht werden?

3. Kann ein Hausverwalter einen Pauschalsatz für Organisations- und Handlungskosten geltend machen, weil er durch die ganze Angelegenheit erhebliche Mehrarbeit hatte?

Über eine Antwort, v. a. auf die Fragen 1 und 2, würde ich mich freuen.

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Sie können den Ausfall der Mieten infolge der fristlosen Kündigung als Schadensersatz zur Insolvenztabelle anmelden.

Soweit sich weitere Erlöse einstellen oder der Schaden sich durch eine vorzeitige Weitervermietung reduziert, ist die Forderungsanmeldung zu korrigieren. Hinsichtlich der Umsatzsteuer wird diese nicht als Schaden anzumelden sein, da Sie diese an das Finanzamt abzuführen haben.

2. Verzugszinsen können als Forderung geltend gemacht werden. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den Zinsen bis zur Eröffnung des Verfahrens, die als Insolvenzforderung angemeldet werden und Zinsen ab Eröffnung des Verfahrens, die gem. § 39 InsO nur als nachrangige Forderung gelten.

Mögliche Erlöse aus dem Mietverhältnis können Sie jedoch zunächst mit den nachrangigen Zinsansprüchen verrechnen. So bleibt die Forderung, die zur Insolvenztabelle angemeldet wurde, zunächst erhalten. Die Quote bemisst sich nach der zur Insolvenztabelle angemeldeten Forderung, so dass durch die Verrechung auf eine eigentliche nachrangige Forderung Ihre Forderung und Quote „geschont“ wird.

3. Dies nur, wenn eine vertragliche Vereinbarung besteht, in der anfallenden Mehrkosten geltend gemacht werden können bzw. Sie einem entsprechenden Pauschalsatz zugestimmt haben.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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