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Insolvenz Bauträger, Kündigung durch Auftraggeber

02.10.2014 05:23 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Zusammenfassung: Zum Vorgehen bei der Insolvenz der Baufirma.

Bauträger hat Insolvenz angemeldet und mein Haus steht nur als Rohbau da. In dem Text steht: In dem Insolvenzverfahren über das Verögen der ...<GmbH ist am 30.09.14 gegen die Antragstellerin die vorläufige Verwaltung des Vermögens der Antragstellerin angeordnet worden. Verfügungen der Antragstellerin sind nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam.

Für meinen abgeschlossenen Vertrag gelten die VOB TeilB, außerdem steht auf dem Vertragsblatt Kündigen die Bauherren diesen Vertrag, so sind neben den tatsächlichen Aufwendungen und Schadenersatz 9% des Gesamtpreises als Vertragsstrafe zu zahlen. Die übrigen Kündigungsrechte und folgen richten sich nach §8 und §9 der VOB Teil B.


Kann ich nun nach §8 Absatz 2 kündigen?
Muss ich trotzdem 9% Schadenersatz zahlen?
Reicht es wenn ich schreibe ich kündige nach §8 Absatz 2?
An wen muss die Kündigung, an die Firma oder den Insolvenzverwalter?
Kann ich sofort nach dem senden der Kündigung mit anderen Handwerksbetrieben weiter machen, oder gibt es eine Frist?
Hatte Zahlungsweise nach Bauabschnitten, jedoch kommt es mir vor als ob ich immer in Vorleistung getreten bin. Zum Glück habe ich die letzte Rate noch nicht überwiesen gehabt. Muss ich die letzte Rate dann für den erfolgten Bauabschnitt auf jeden Fall noch bezahlen? Weil ich hätte dann 80000 Euro bezahlt für einen Rohbau ohne Putz und Fenster bei einem Gesamtwert von 131000. und von diesen 51000 müsste ich dann Fensterbauer/Türenbauer, Elektriker, Sanitär/Heizung, Fliesenleger, Außenputz/Innenputz und Estrich bezahlen. Dies ist damit unmöglich. Kann ich den Rohbau von einem Gutachter schätzen lassen und nach diesem abrechnen???

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist festzuhalten, dass theoretisch trotz Insolvenz der Bau durch die Baufirma fortgeführt werden kann. Daher sollte es ein erster Schritt sein, mit dem Insolvenzverwalter Kontakt aufzunehmen und abzuklären ob der Bau fertiggestellt wird. Leider geht es in solchen Fällen nur noch um Schadensminimierung.

Unbeschadet dessen haben Sie ein Kündigungsrecht nach § 8 Abs. 2 VOB Teil B. Diese Kündigung können Sie an die Firma zu Händen des Insolvenzverwalters adressieren. Besondere Fristen sind nicht zu beachten. Der Verweis auf § 8 Abs. 2 VOB Teil B ist völlig ausreichend.
Gesetzliche Folge der Kündigung ist, dass Sie zunächst für die bereits erbrachten Leistungen die Vergütung zu leisten haben. Die Besonderheit der Kündigung nach § 8 Abs. 2 VOB Teil B ist, dass Ihnen darüber hinaus ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zustellt, § 8 Abs. 2 Nr. 2 VOB Teil B. Allerdings stellt sich natürlich die Frage, wie werthaltig dieser Anspruch ist. Er wäre im Insolvenzverfahren zur Tabelle anzumelden. Das vorhandene Vermögen wird dann an sämtliche Gläubiger aufgrund der angemeldeten Forderungen verteilt. Da hier in der Regel das Vermögen nicht ausreicht, erfolgt eine Quotenbildung, d.h. jeder erhält einen Anteil und bleibt auf dem Rest sitzen.

Unschön ist die Situation leider auch bezüglich der bereits gezahlten Raten. Diese dürften in dem Bauvertrag entsprechend festgehalten worden sein, so dass Sie zur Zahlung verpflichtet waren. Eine Rückforderung scheidet daher sowohl rechtlich als voraussichtlich auch praktisch (mangels Liquidität der Baufirma) aus.

Die Wirksamkeit der Vertragsstrafe lässt sich aufgrund Ihrer Schilderung leider nicht beurteilen. Hierzu benötige ich den genauen Wortlaut dieser Klausel, da es hier auf jedes Detail ankommt. Bitte schildern Sie mir die Klausel nochmals wortwörtlich.
Zu dem oben ausgeführten ist anzumerken, dass es in der rechtswissenschaftlichen Literatur heftig umstritten ist, ob § 8 Abs. 2 VOB Teil B überhaupt wirksam ist. Angeführt wird hiergegen, dass nach § 119 InsO das Interesse des Insolvenzverwalters geschützt wird, eigenständig zu entscheiden, ob er die Verträge fortführt. Die derzeit (noch) herrschende Meinung geht jedoch von einer Wirksamkeit des § 8 Abs. 2 VOB Teil B aus. Endgültige Rechtssicherheit besteht hier jedoch nicht. Bezüglich der noch offenen Rate könnten Sie die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklären, allerdings muss Ihnen ein solcher Schadensersatzanspruch erstmal zustehen (z.B. Mehraufwendungen für die Beauftragung anderer Handwerker, ggf. zeitliche Verzögerungen des Bauvorhabens, etc.) Auch vor diesem Hintergrund würde ich Ihnen empfehlen zunächst mit dem Insolvenzverwalter Kontakt aufzunehmen, ggf. führt dieser das Bauvorhaben weiter durch.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.10.2014 | 15:37

Der original Wortlaut ist: Kündigen die Bauherren diesen Vertrag, so sind neben den tatsächlichen Aufwendungen und Schadenersatz 9% des Gesamtfestpreises als Vertragsstrafe zu zahlen. Die übrigen Kündigungsrechte und -folgen richten sich nach §§8 und 9 der VOB, Teil B. Muss ich wenn ich selbst kündige nach §8 Absatz 2 Schadenersatz und die 9% Vertragsstrafe zahlen oder nicht???? Ich habe nun etliche Angebote von Handwerksfirmen für die noch ausstehenden Arbeiten vorliegen die der Bauträger beauftragen wollte. Ergebnis ist definitiv so wie ich es schon in meiner Vermutung geschrieben hatte. Ich komme mindestens 20000,- Euro über den vereinbarten Preis vom Bauträger wenn ich die restlichen arbeiten durchführen lasse und das obwohl ich die letzte Rechnung über die erfolgten Dacharbeiten noch garnicht überwiesen habe, d.h. ich habe praktisch schon mit den Raten immer in Vorleistung gezahlt. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, kann ich nicht den aktuellen Rohbau schätzen lassen und nach diesem abrechnen, oder? Kann ich dann wenigstens die 20000 Euro Mehrkosten laut Angeboten gegen die noch offene Rechnung gegenrechnen??? Oder fällt dies dann nicht unter Schadenersatz §8 Absatz 2 2.??? Mein Problem ist wie gesagt das die Raten immer höher gewesen sind als die eigentliche Leistung, so das ich z.B. wenn ich die Rate für das Dach überweise, es sich eigentlich schon um das Geld für die Heizungsanlage handelt. Deshalb kann ich unmöglich die letzte Rate auch noch überweisen, da ich dann schon 40000,- Euro über dem Gesamtpreis des Bauträgers liege...Was kann ich machen??

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.10.2014 | 17:35

Die Mehrkosten sind letztendlich Ihr Schadensersatzanspruch gegen die Baufirma. Diesen können Sie in der Tat gegen die offene Rechnung "gegenrechnen" sobald Sie den Schaden konkret beziffern können.

Die Vertragsstrafenklausel halte ich für unwirksam. Der BGH hat bei einem Fertighausvertrag eine Vertragsstrafe von 7,5% für wirksam erachtet. In einem anderen Fall 10% bezüglich der noch offenen Vergütung. Soweit ersichtlich wurde Ihre Formulierung noch nicht entschieden. Aber da die Vertragsstrafe zusätzlich zum Schadensersatz und den tatsächlichen Aufwendungen geschuldet sein soll, dürfte dies nach meinem Ermessen eine unangemessene Benachteiligung Ihrer Person sein. Hierauf sollten Sie sich berufen, wenngleich hier ein gewisse Rechtsunsicherheit besteht.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine wirklich positive Antwort überbringen kann, aber wie eingangs erwähnt geht es in diesen Fällen regelmäßig leider nur um Schadensbegrenzung.

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