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Insolventer Gewerbemieter

| 02.03.2019 13:19 |
Preis: 100,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Vermieterpfandrecht in der Insolvenz

Sehr geehrte Damen und Herren

ich bin Vermieter einer Gewerbeeinheit in 46117 Oberhausen.
Der Mieter, eine GmbH, hatte am 1.4.2018 einen Mietvertrag für 5 Jahre abgeschlossen.
Bereits am 7.11.18 hat der GF einen Antrag auf Insolvenz gestellt.
Letzte Woche erst hat mich der Insolvenzverwalter angeschrieben und bittet um vorzeitige Versteigerung der Gegenstände der GmbH (ca.70000€). Er könnte erst versteigern wenn das Verfahren auch eröffnet wird.
Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens könnte aber noch 2- 6 Monate dauern.
Hier meine Fragen dazu.

1. Ich habe mittlerweile das Mietverhältnis gekündigt, da seit Nov 2018 keine Miete (1844,50 €/Monat) mehr
gezahlt wurde. Ist diese Kündigung rechtskräftig ? Es gibt ja den § 112 Inso.
2. Steht mir die Miete zu, bis ich die Räumlichkeiten zurück erhalte? Falls ja wer zahlt den? Der
Insolvenzverwalter machte so eine Andeutung das aus der versteigerden Masse gezahlt wird,
da Mietschulden Masseverbindlichkeiten sind und nicht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
3. Kann ich die geleistete Kaution in Höhe von 3450 € verrechnen?
4. Ich habe nach Rücksprache mit dem Insolvenzverwalter mein Vermieterpfandrecht ausgeübt.
Kann der Insolvenzverwalter ohne meine Zustimmung verwerten?

Gruß J. Schwarz

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nur für Mietrückstände, die vor dem Insolvenzantrag aufgelaufen sind. Da zwischenzeitlich Mietrückstände in der Zeit nach der Insolvenzantragsstellung aufgelaufen sind, besteht ein entsprechendes Kündigungsrecht aufgrund des Mietrückstandes seit Insolvenzantragsstellung.

2. Durch die außerordentliche Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Soweit Sie aber nicht über das Mietobjekt verfügen können, weil dies noch durch die Mieterin genutzt wird, haben Sie Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, deren Höhe der Miethöhe entspricht. Die Nutzungsentschädigung kann für die Dauer der mietvertraglichen Laufzeit eingefordert werden bzw. bis zu dem Zeitpunkt einer Neuvermietung, wenn dies vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit erfolgt.

3. Die Zahlungsverpflichtung besteht seitens der insolventen GmbH, wobei die Zahlung im Insolvenzantragsverfahren durch den vorläufigen Insolvenzverwalter erfolgt, wenn dieser durch einen entsprechenden Gerichtsbeschluss dazu ermächtigt ist. Es handelt sich dann um einen sog. Vorläufigen starken Insolvenzverwalter.

4. Die Kaution können Sie verrechnen, was ich aber nicht empfehle. Vielmehr sollten Sie Ihre Forderung aus dem Mietverhältnis im Rahmen des Vermieterpfandrechtes geltend machen. Ihren Kautionsanspruch sollten Sie dann für etwaige Schäden bei der Rückgabe der Mietsache geltend machen.

5. Der Insolvenzverwalter wird für die Gegenstände der GmbH ein Gutachten einholen. Auf dieser Grundlage erfolgt eine Verwertung, wozu der vorläufige Insolvenzverwalter berechtigt. Abzgl. der Feststellungs- und Verwertungspauschale gemäß § 171 InsO hat der Verwalter dann der Erlös bis zur Höhe Ihrer Forderung auszukehren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 02.03.2019 | 16:12

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"Super kompetente Antwort.
Habe vorher mehrere Anwälte gefragt. Keiner konnte meine Fragen genau beantworten.
Auch die sehr zeitnahe Rückmeldung kann ich nur als Exzellent bewerten.
Nächste Woche werde ich den Insolvenzverwalter mal mit diesen Antworten konfrontieren.
Rechtherzlichen Dank nochmal"
Stellungnahme vom Anwalt:
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