Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:
Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.
Hier sind vor allem die §§ 132 ff. InsO zu beachten.
Nach § 134 InsO ist jede unentgeltliche Leistung des Schuldners anfechtbar, die in den letzten fünf Jahren vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens erbracht wurde, sofern sie nicht ein Gelegenheitsgeschenk ist. Eine unentgeltliche Übertragung würde hier also in jedem Fall zur Möglichkeit der Anfechtung führen. Unentgeltlichkeit wird auch dann angenommen, wenn ein Vermögensgegenstand weit unter dem tatsächlichen Wert veräußert wird. Dies wäre im Einzelfall zu prüfen, hiervon ist aber nicht auszugehen, da erst 50.000 € des Grundstücks abbezahlt wurden.
Nach § 132 InsO ist ein Rechtsgeschäft anfechtbar, das die Insolvenzgläubiger unmittelbar benachteiligt, wenn es in den letzten drei Monaten vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden ist, wenn zur Zeit des Rechtsgeschäfts der Schuldner zahlungsunfähig war und wenn der andere Teil zu dieser Zeit die Zahlungsunfähigkeit kannte oder wenn es nach dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist und wenn der andere Teil Zahlungsunfähigkeit oder den Eröffnungsantrag kannte.
Somit ist zum einen geboten, dass die Übertragung so schnell wie möglich erfolgen muss, so dass eventuell erst drei Monate nach dem Verkauf der Insolvenzantrag gestellt wird. Zum anderen ist darauf zu achten – für den Fall, dass zwischen Verkauf und Insolvenzantrag keine drei Monate liegen – dass die Übertragung die Insolvenzgläubiger nicht benachteiligt. Dies ist der Fall, wenn die Insolvenzmasse wirtschaftlich benachteiligt wird, also ein Rechtsgeschäft vorgenommen wird, welches den Wert der Insolvenzmasse mindert.
Um dies zu verhindern, muss also von B eine adäquate Gegenleistung für den Eigentumsanteil erbracht werden. Aus diesem Grund sollte B einen Betrag an A zahlen, der dem Wert des Hauses entspricht. Das Darlehen kann entsprechend angerechnet werden, wenn B dies schuldbefreiend übernimmt. Beachten Sie bitte, dass z.B. ein Wohnrecht des A nicht wertmindernd anerkannt wird, denn dies würde die Gefahr einer Umgehung von § 132 InsO beinhalten. Ob die geplanten 20.000 € ausreichen, dass von den Gerichten keine Benachteiligung gesehen wird, kann natürlich von hier aus nicht beurteilt werden. Hier sollten die Parteien zur Absicherung ggf. ein Wertgutachten einholen.
Nach § 133 Abs. 1 InsO ist schließlich jede Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag mit dem Vorsatz vorgenommen hat, seine Gläubiger zu benachteiligen, wenn der andere Teil dies wusste. Nach Abs. 2 ist jedes Rechtsgeschäft mit einer nahestehenden Person anfechtbar, dass innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Eröffnungsantrag geschlossen wurde, wenn es die Gläubiger benachteiligt.
Da hier wieder die Benachteiligung Voraussetzung für die Anfechtbarkeit ist, gilt das oben Gesagte. Falls B dem A nicht nahe steht, ist § 133 Abs. 2 InsO nicht einschlägig.
Weiter müssen nun die allgemeinen Voraussetzungen für die Übertragung von Wohnungseigentum beachtet werden. Deshalb ist es für die Gültigkeit des Geschäfts erforderlich, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Hier sollten dann so genau wie möglich die Eigenschaften des Hauses, die für die Wertbestimmung erheblich sind, beschrieben werden. Ist ein Wertgutachten erstellt worden, so empfiehlt es sich, im Vertrag auf dieses zu verweisen. Selbstverständlich muss auch der Kaufpreis genannt werden. Insbesondere ist aber in den Vertrag mit aufzunehmen, dass B das Darlehen des A schuldbefreiend übernimmt.
Es ist also all das in den Kaufvertrag aufzunehmen, was gegen eine Gläubigerbenachteiligung spricht und dafür spricht, dass der gezahlte Betrag den Verlust des Grundstücks für die Insolvenzmasse ausgleicht.
Abschließend ist darauf zu achten, dass die Eigentumsübertragung, also die Änderung des Grundbuchs, so schnell wie möglich vorgenommen wird.
Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.
Mit freundlichen Grüßen
Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)
