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Innenbereich im Aussenbereich

28.04.2011 13:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Die Situation:

Ich besitze zwei Grundstücke, welche nebeneinander liegen. Eines 500m2 und eines 2600m2 gross. Auf dem 600m2 Grundstück steht mein Haus (2 Familienhaus). Das 2600m2 Grundstück ist von mir als privatpark hergerichtet worden (bzw. ich bin noch dabei).

1. Was ich am liebsten hätte: Auf dem 2600m2 Grundstück ein kleines weiteres Haus.
2. Alternative wenn ich 1. nicht schaffe: Eine Gartenlaube mit Gewächshaus

Was dem entgegensteht: Das 2600m2 Grundstück wurde vor mehr als 20ig Jahren einmal als "Aussenbereich im Innenbereich" eingestuft. Der Vorbesitzer hatte damals schon probiert auf dem Grundstück zu bauen.

Was ich bisher in Erfahrung gebracht habe: Ich habe innoffiziell mit einer Mitarbeiterin vom Bauamt gesprochen. Sie hat mir folgendes mitgeteilt: Der Vorbesitzer wollte daraufhin das Grundstück an die Stadt verkaufen. Bei uns in der Gemeinde darf nur Land der Stadt in den Bauplan mit aufgenommen werden (ein paar Bauern hatten in der Vergangenheit zuviel daran verdient). Daher hilft mir ein wohlwollendes Bauamt nicht. Die Stadt hatte schon einen fertigen Plan für das Grundstück mit mehreren Häusern drauf. Da ein anderes Baugebiet dann aber Vorrang hatte, ist es nicht zu dem Geschäft gekommen. Desweiteren arbeitet der Sachbearbeiter von damals immer noch bei der Stadt, weswegen er wieder genauso wie damals entscheiden wird (Aussenbereich im Innenbereich). Unter der Hand wurde mir geraten gerichtlich dagegen vorzugehen.

Im Moment sehe ich folgende Möglichkeiten:
1. Ich verkaufe das Grundstück der Stadt und kaufe es zu einem höheren Baulandpreis zurück. Da ich nur ein Haus bauen möchte und nicht das Geld habe die kompletten 2600m2 zurückzukaufen , würde ich das Grundstück vorher teilen (3x870m2). Ob die Stadt das dann noch machen möchte ist fraglich, da durch die Genehmigung eines Teilstückes die Einstufung (Aussenbereich im Innenbereich) der anderen Teilstücke fraglich wird. (so meine Einschätzung)
2. Ich reiche einen Bauantrag für das Grundstück ein. Anschließend klage ich vor dem Verwaltungsgericht gegen die Einstufung "Aussenbereich im Innenbereich"

Nun meine Fragen:
1. Sind das alle Möglichkeiten?
2. Zu 1. Kann ich die Tatsache das die Stadt selber schon eine Bauplanung für mein Grundstück gemacht hat irgendwie verwerten?
3. Zu 2. Welchen Bauantrag sollte ich am geschicktesten stellen um nachher die Besten Chancen haben zu gewinnen?
a. Nur mein einzelnes neues Haus?
b. Nur eine große Gartenlaube beantragen? (Bei Aussenbereich wird die ja auch schon abgelehnt)
c. 5 Häuser auf das Grundstück beantragen (damit wäre es genauso bebaut wie die Nachbargrundstücke)?
4. Wo finde ich ein Beispielurteil wo jemand die Einstufung "Aussenbereich im Innenbereich" erfolgreich angezewifelt hat?

Offizielle Anträge habe ich noch keine gestellt, um mir keinen Weg zu verbauen.

28.04.2011 | 14:09

Antwort

von


(1805)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
"Außenbereich im Innenbereich" ist laut Urteil des Bundesverwaltungsgerichts kein eigenständiger Rechtsbegriff (BVerwG, Beschluss vom 15. 9. 2005 - 4 BN 37. 05 ):
Das BauGB unterscheidet im Hinblick auf die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegenden Bereiche nur zwischen den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (§ 34 BauGB – Innenbereich) und dem Außenbereich (§ 35 BauGB ).

Die für diese Abgrenzung maßgeblichen Kriterien sind in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt. Ausschlaggebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 BauGB ist, inwieweit die aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört.

Eine ringsum von Bebauung umgebene Freifläche, die so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht mehr als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt und die deshalb nicht als Baulücke erscheint, liegt nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ; sie ist damit bebauungsrechtlich Außenbereich.

Mit anderen Worten:
Letztlich ist damit ein Gebiet gemeint, für das kein rechtsgültiger Bebauungsplan eine Bebauung zulässt und das von bebauten Bereichen umschlossen ist, das seiner Größe, Beschaffenheit und dem örtlichen Eindruck nach aber nicht als ungeplanter Innenbereich, sondern als Außenbereich zu bewerten ist. Meist handelt es sich um Park-, Grün- oder Waldflächen innerhalb von Städten.
Ob dieses hier wirklich vorliegt und eine diesbezügliche Klageaussicht auf Erfolg hat, vermag ich von hier aus leider nicht zu beurteilen.
Zu den Ihnen verbleibenden Möglichkeiten anderer Art:
Zunächst müsste einen Bauantrag gestellt werden, der dann auch außergerichtlich behördlicherseits abgelehnt werden müsste, insofern dann im Anschluss daran noch ein Widerspruchsverfahren durchgeführt werden müsste – also genanntes Vorverfahren – was in einigen Bundesländern noch derart vorgesehen ist.
Erst dann kann eine Klage erhoben werden.
Die Sache mit dem Verkauf und dem Rückkauf halte ich ebenfalls für äußerst vage, denn es müssten ja zwei Kaufverträge geschlossen werden, und jedes Mal müssten sich beide Parteien auch einig sein.
Andere Möglichkeiten sehe ich leider auch nicht, es sollte aber von Ihnen unbedingt (oder einem Anwalt) Akteneinsicht bei der Baubehörde genommen werden, um dieses entsprechend zu prüfen, sofern dieses von Ihnen, also die Akteneinsicht, noch nicht erledigt worden ist.

2.
Soweit hier die Bauplanung nicht zum Zuge und zum Abschluss gekommen ist, können Sie daraus keinen positiven Extrakt ziehen, so jedenfalls meine erste Einschätzung.

3.
Auch dieses lässt sich am besten nur anhand einer konkreten Kenntnis der Einzelfallumstände und im Wege der Akteneinsicht bestmöglich beantworten:
Ich halte aber folgendes für möglich:
Da die Gartenlauben sowieso im Außenbereich unzulässig sein dürften, Sie diese sowieso nur hilfsweise wollen, macht es nach meiner ersten Meinung am meisten Sinn, den Bauantrag für ein oder mehrere Häuser zu stellen.
Dann kommt es aber Nachstehendes an:
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist, § 35 BauGB .

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben

1.
den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht,

2.
den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht,

3.
schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird,

4.
unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert,

5.
Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet,

6.
Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet,

7.
die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder

8.
die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört.

Hervorheben möchte ich dabei insbesondere die Ziffer 7.

4.
Was Innen- und was Außenbereich ist, lässt sich wie gesagt nicht unter Anwendung fester Maßstäbe
bestimmen; vielmehr bedarf es einer Wertung und Bewertung des jeweiligen Sachverhalts,
mithin einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden
Betrachtungsweise – unter Berücksichtigung der dazu ergangenen Rechtsprechung.

Daher fällt es mir etwas schwer, Ihnen beispielsweise Urteile zu nennen, zumal eine regelrechte „Urteilsflut" von Verwaltungsgerichten, Oberverwaltungsgerichten beziehungsweise Verwaltungsgerichtshöfe und des Bundesverwaltungsgerichts vorherrscht.

Ich verweise aber gerne auf den hiesigen Kooperationspartner

http://dejure.org/gesetze/BauGB/34.html

http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html

wo Sie Dutzende Entscheidungen dazu finden können.

Es macht wie gesagt meines Erachtens vorerst keinen Sinn, hier Beispielsfälle zu benennen, weil erst einmal der Fall vor Ort bei Ihnen hinlänglich geprüft werden müsste. Ich bitte insofern um Ihr geschätztes Verständnis.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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