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Inhalt der Grunddienstbarkeit

14.10.2008 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen,
sehr geehrte Herren,

ich habe in 2001 ein Reihenendhaus incl. Grundstück erworben mit einer Grunddienstbarkeit, die eine 3 m breite Zufahrt für die nach- folgenden 3 Eigentümer der Reihenhäuser beinhaltet. Die Grund-dienstbarkeit war mir zwar bekannt, aber nicht deren genauer Inhalt.

Der Bauunternehmer hat damals diese Zufahrt auf ca. 2,60 m errichtet und auf meinen Wunsch hin gepflastert. Nachdem mich die 1. Nachbarn wegen der Breite der Zufahrt verklagt haben, mußte ich diese auf 3 m verbreitern. Da mir selbst damit die Nutzung meines eigenen Parkplatzes verwehrt war, weil ich dann beim Parken die 3 m nicht einhalten konnte (die Zufahrt befindet sich im spitzen Winkel zu den 4 Reihenhäusern) habe ich die Pflasterung entfernt und statt dessen Rasengittersteine auf 2 Spuren verlegt. Dies etwa nicht aus Boshaftigkeit, sondern wegen der Gefahr der Überbauung, weil ich mir im Zuge der Umbaumaßnamen zur Verbreiterung der Zufahrt auf meinem Grundstück ein Carport errichtet habe. Auch im Kaufvertrag ist verankert, daß die Zufahrt mit Rasengittersteinen belegt ist.

Nun erhielt ich am 13.10.08 ein anwaltliches Schreiben vom 3. Nachbarn, in welchem von mir verlangt wird, die Zuwegung "unverzüglich wieder in den alten Zustand oder dem Stand der Technik entsprechend mit Fahrspuren und einem gepflasterten Fußweg in einer Mindestbreite von 80 cm zwischen den Fahrspuren wieder herzustellen", Termin 30.10.08.

Der Anwalt argumentiert wie folgt:
"Die Prüfung der Grundbücher und Kaufverträge aller hier betroffenen Grundstückseigentümer hat ergeben, daß jeweils kaufvertragsgegen-ständlich gemäß Baubeschreibung auch die Errichtung der Zuwe- gung aus Betonsteinpflaster 10/20 cm und der Zufahrt (Fahrspuren) aus Rasengittersteinen ist. Unabhängig davon, daß das die Ausführung durch den Veräußerer hier etwaig abweichend vollstän- dig aus Betonsteinpflaster ausgeführt worden ist, sind jeweils rügen- freie Abnahmen durch die einzelnen Erwerber erfolgt. D. h., die Ausführung wurde als vertragsgemäß anerkannt. Hiernach haben alle Erwerber auch einen anteiligen Kaufpreis für die Errichtung des Privatwegs entrichtet. Sie haben die Zuwegung zerstört, indem Sie die über Ihren Grundstücksanteil verlegte Bepflasterung wieder aufnahmen und sich die Pflastersteine rechtswidrig zugeeignet haben. Dabei haben Sie unserer Rechtsauffassung nach verkannt, daß zwar der Grundstücksanteil in Ihrem Eigentum steht, nicht jedoch die darauf verlegten Teile der baulichen Weganlage.

Eine sachverständige Begutachtung in meinem Beisein hat ergeben, daß sich die Zuwegung in einem nicht hinnehmbaren gefahrgeeigneten Zustand befindet."

In meinem Kaufvertrag steht unter Punkt 10.3: Der Verkäufer sichert dem Käufer bezüglich der Grunddienstbarkeit zu, daß dem Käufer keine Kosten für die Instandhaltung, Beräumung sowie Verkehrs- sicherungspflichten entstehen dürfen.

Meine Fragen sind folgende:

1. Kann es sein, daß der Anwalt Recht hat, nämlich daß ich mit dem Kauf des Grundstücks und des Hauses nicht auch die auf meinem Grundstück - hier insbesondere die auf der Zufahrt - sich ehemals befindenden Pflastersteine erworben habe? Und wenn ja, wem gehören diese wohl dann? Der Anwalt schreibt selbst, daß alle Erwerber einen anteiligen Kaufpreis für die Errichtung des Privat- wegs entrichtet haben. Ich meine, doch jeder für seinen Grund-stücksanteil. Es kann ja wohl kein Gemeinschaftseigentum sein, denn die einzelnen Grundstücke sind genau aufgeteilt und Gemein-schaftseigentum ist im Grundbuch nicht deklariert.

2. Bin ich verpflichtet, auf einem Privatweg einen Fußweg in einer Mindestbreite von 80 cm anzulegen, nur weil da 3 Nachbarn das Wege-, Leitungs- und Befahrrecht haben? Das Wege-, Leitungs- und Befahrrecht ist mit keinerlei Gegenleistungen verbunden, d. h. ich bekomme dafür, daß ich auf 12x3 m meines Grundstücks quasi verzichten muß, keinen Cent. Die Zufahrt liegt zudem rechts vor meinem Haus und mir wird durch die Grunddienstbarkeit eine eigene Nutzung gar nicht erst ermöglicht.

3. Die Grundbücher kann der Anwalt natürlich einsehen, aber ist mein Kaufvertrag auch öffentlich zugänglich? Der Anwalt behauptet ja, daß er u. a. sämtliche Kaufverträge einschließlich Baubeschrei- bung geprüft habe.

4. Muß ich es bei einem Leitungsrecht zulassen, daß auf meinem Grundstück ein Schacht mit Eisendeckel eingesetzt wurde, in dem sich die Wasseruhren der 3 Eigentümer befinden - nicht aber meine eigene.

5. Wir sind - ich bin aufgrund einer Niereninsuffizienz schwer krank und mein Lebenspartner ist wegen einer Krebserkrankung noch wochenlang bei der Chemo- und Strahlentherapie - vorläufig nicht in der Lage, irgendwelche Baumaßnahmen durchzuführen. Inwiefern bzw. in welchem Zeitrahmen muß ich ggf. die Forderung erfüllen?

Mir ist es wichtig, eine so konkrete Antwort zu bekommen, daß ich entscheiden kann, ob ich es auf eine Klage ankommen lasse oder lieber nicht.

Für Ihre Mühe bedanke ich mich sehr herzlich und zeichne

corefuture

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

1.) Grundsätzlich können Sie als Erwerber davon ausgehen, dass Sie zusammen mit dem Grundstück auch die Bepflasterung der Einfahrt erworben haben. Da davon auszugehen ist, dass die Bepflasterung mit dem Erdreich verbunden war, kann diese Annahme nur durch zu belegende anderweitige vertragliche Regelungen entkräftet werden.

Sollte tatsächlich Gemeinschaftseigentum an der sich über mehrere Grundstücke erstreckenden Zufahrt bestehen, wäre die Ansicht des Rechtsanwaltes dahingehend zutreffend, dass Sie über die Pflastersteine nicht eigenmächtig hätten verfügen können.

Gegen die Konstruktion des Gemeinschaftseigentums spricht jedoch schon die lebensnahe Betrachtung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes. Insofern wäre eine Kostenbeteiligung der Nachbarn an Ihrer Zufahrt und das daraus abgeleitete Eigentumsrecht durch entsprechende Dokumente und Rechnungen etc. zu belegen. Daher sollten Sie von dem Rechtsanwalt Ihres Nachbarn die entsprechende Untermauerung dieser Behauptung durch die Ihm angeblich vorliegenden Dokumente verlangen. Hierzu sollten Sie Ihm eine angemessene Frist setzen. Ohne Einsicht in die Unterlagen kann eine entsprechende Einordnung sowie eine Einschätzung der Erfolgsaussichten einer eventuellen Klage nicht vorgenommen werden.

2.) Da sich die Grunddienstbarkeit auf das Geh- und Fahrtrecht erstreckt, müssen Sie auch die Überquerung Ihres Grundstücks entsprechend ermöglichen. Ausschlaggebend sind die örtlichen Gegebenheiten. Ist der Untergrund entsprechend beschaffen oder reichen die verlegten Rasengittersteine aus, um die Begehung der Zufahrt auch bei nassem Wetter zu ermöglichen, bestünde die Möglichkeit, dass der Anspruch auf einen separaten Fußweg auch gerichtlich verneint werden würde.

3.) Ihr Kaufvertrag ist nicht öffentlich einsehbar. Auf Grund dessen dürfte sich der Inhalt der Kenntnis des Rechtsanwaltes entziehen.

4.) Auch das Leitungsrecht ist so schonend wie möglich auszuüben. Gibt es also eine andere, für Sie weniger einschneidende Möglichkeit, diesen Schacht, z.B. auf einem anderen Grundstück, anzubringen, müssten Sie eine solche Nutzung Ihres Grundstück, vorbehaltlich einer vertraglichen oder dinglichen Berechtigung, nicht dulden.

5.) Die vom Anwalt gesetzte Frist ist für Sie grundsätzlich nicht zwingend, könnte jedoch unter Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen den Verzug begründen, sofern Sie verstreicht.

Daher sollten Sie den Rechtsanwalt darauf hinweisen, dass es Ihnen aus persönlichen Gründen derzeit nicht möglich erscheint, der Forderung nachzukommen. Weiterhin könnten Sie argumentieren, dass Sie erst eine vollständige Einschätzung der Rechtslage vornehmen wollen, anhand der anzufordernden Dokumente, um eine entsprechende Reaktion auf die geforderte Maßnahme einzuleiten.

Auch auf Grund Ihrer geschilderten gesundheitlichen Situation empfehle ich Ihnen, die Angelegenheit durch einen Rechtsanwalt regeln zu lassen.

---

Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 15.10.2008 | 15:39

Sehr geehrte Frau Pietrzyk,

zunächst bedanke ich mich für die wirklich rasant schnelle Beantwortung meiner Fragen.

Hinsichtlich der Beschaffenheitsanforderungen an die private Zufahrt bestehen aber noch Zweifel. Wir haben das Betonsteinpflaster nur aufgenommen und durch 2 Spuren gleich hohe Rasengittersteine ersetzt und verfüllt. Insofern ist der Untergrund also ordnungsgemäß verfestigt und die Zufahrt ist ebenmäßig, und das nach 2 Jahren immer noch. Die Spurenbreite entspricht den üblichen Maßen eines PKW´S. Pfützenbildung o. ä. ist nicht gegeben. Somit ist nach unserer Auffassung eine Begehung auch bei nassem Wetter möglich. In der Natur der Sache begründet, ist das Begehen mit hochhackigen Pumps schon bei trockenem Boden natürlich komplizierter - so, wie das z. B. auch auf öffentlichen Straßen mit Kopfsteinpflaster der Fall ist.

Jedenfalls habe ich in der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommerns - ein Nachbarschaftsgesetz gibt es nicht in M-V - nichts gefunden, was auf konkrete Anforderungen (z. B. ... gemäß dem Stand der Technik, gepflasterter Fußweg) auf Befestigung bzw. Einfriedung hindeutet.

Also das "...reichen die Rasengittersteine aus, um die Begehung ... zu ermöglichen, bestünde die Möglichkeit, daß der Anspruch auf einen separaten Fußweg auch gerichtlich verneint werden könnte." klingt ziemlich schwabbelig. Bedeutet dies, daß das Ergebnis eines Prozesses ein reines Ermessen des Richters oder der Taktik des besseren Anwalts ist? Gibt es keine konkreten Gesetze, Verordnungen etc., die bestimmen, wie die Beschaffenheit einer privaten Zufahrt für Befahr- und Begehrechte zu sein hat? Und können nach 2 Jahren überhaupt noch ggf. bestehende Ansprüche an Qualität des Gehwegs geltend gemacht werden?

Die Dienstbarkeit ist wie folgt eingetragen: "Als Eigentümer des Flurstücks ... räume ich dem jeweiligen Eigentümer nachfolgender Grundstücke jeweils ein volles Wegerecht zum Gehen, Fahren und Reiten ein. Den jeweiligen Berechtigten ist es ferner gestattet, die erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen zu verlegen und zu unterhalten."

Auch hierin ist nichts über die Beschaffenheit geregelt. Wie also genau definiert sich "das Wegerecht zum Gehen" hinsichtlich der Beschaffenheit des Weges.

Es spricht nicht das Geringste dagegen, die Wasseruhren der anderen Eigentümer auf deren eigene Grundstücke verlegen zu lassen. Können wir ggf. die Beseitigung des Wasseruhrenschachts auch noch nach 3 Jahren Duldung verlangen?

Die Forderung der Schachtbeseitigung ist nicht ernsthaft beabsich- tigt, aber so langsam haben wir die Schnauze voll von 2 von 3 unserer Nachbarn, zumindest, falls wir das 3. Mal verklagt werden. Die können uns einfach nicht in Ruhe lassen. Da war wirklich schon alles dabei wie 3xBauamt, 2 Klagen (1xgewonnen, 1x verloren) etc. Nach unserer Auffassung besteht nur Neid, weil wir das größere Grundstück gekauft und sie nur die Reihenmittelhäuser haben. Dabei wird natürlich tunlichst ausgeblendet, daß wir ja auch wesentlich mehr bezahlt haben und 36 m2 von 325 m2 durch die Grunddienstbarkeit quasi "verloren" haben - statt dessen aber dank des Frustes unserer Nachbarn genau mit diesem Stück reichlich Ärger haben. Ich würd´s liebend gern abgeben, wenn das möglich wäre. U. E. treten unsere Nachbarn den sensiblen Gedanken des Nachbarschaftsrechts mit Füßen und lassen außer Acht, daß solche Streitigkeiten oftmals ungewollt eskalieren.

Nochmals herzlichen Dank, Ihre

corefuture



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2008 | 09:48

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:

Tatsächlich gibt es keine eindeutigen Vorschriften hinsichtlich der Beschaffenheit einer Zufahrt bzw. Zuwegung an der Sie sich orientieren können. Ob die bestehende Zufahrt bzw. Zuwegung ausreichend ist, kann abschließend tatsächlich lediglich durch eine Gerichtsentscheidung entschieden werden. Wahrscheinlich erscheint in einem solchen Verfahren die Einholung eines Sachverständigengutachten. Der Ausgang des Gerichtsverfahren ist jedoch von verschiedenen Faktoren, z.B. den von Ihnen angesprochenen, abhängig, so dass der Ausgang hier nicht prognostiziert werden kann.

Da Sie mit den Nachbarn in ständiger Verhandlung über den Zustand des Weges gestanden haben, dürfte für eine Verjährungseinrede wenig Raum sein, sollte jedoch durch einen Anwalt an Hand der Ihnen vorliegenden Unterlagen geprüft werden. Allenfalls könnten Sie eine Verwirkung der Anpruchsgeltendmachung anführen. Deren zeit- und Umstandmoment bei ständigen Konflikten zwischen den Nachbarn jedoch kaum gegeben sein dürfte.

Da auch aus der Eintragung keine Beschaffenheit hervorgeht, muss der Weg zur üblichen Nutzung im Rahmen des Geh- und Fahrtrechtes geeignet sein. Ob dies der Fall ist, kann ohne in Augenscheinnahme der Örtlichkeiten nicht abschließend beurteilt werden.

Verwehrt ist Ihnen die Geltendmachung der Verlegung des Wasseruhrenschachtes nicht. Jedoch weise ich Sie rein vorsorglich darauf hin, dass die Gegenseite Verwirkung einwenden könnte, wenn nach der verstrichenen Zeit die Nachbarn davon ausgehen und darauf vertrauenen durften, dass eine Geltendmachung des Verlegungsanspruchs nicht mehr erfolgen würde. Ob diese Einwendung durchgreifen würde, kann mangels Kenntnis der Gesamtumstände des Einzelfalles jedoch nicht beurteilt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

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