Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Informationspflicht durch Vermieter / Heizung

| 04.02.2009 09:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank vorab für Ihre Unterstützung.
Ich möchte vorab kurz die Vorgeschichte schildern. Ich bin Mitbesitzer eines 6-Familienhauses (3 Wohneinheiten gehören mir, die 3 weiteren der Cousine meiner Mutter und ihrem Mann). Auf meiner Seite sind zwei Wohneinheiten zu einer großen Wohneinheit zusammengefasst sowie eine Dachgeschoßwohnung. Es gibt keine Teilungserklärung.
Meine beiden Wohnungen sind vermietet, auf der anderen Seite wohnt die Cousine meiner Mutter sowie eine weitere Mietpartei.

Nun zu meinen Fragen: Wir, die Eigentümer, haben letzte Woche durch ein Fachunternehmen die sehr überalterte und nicht mehr sichere Elektrik im Keller (6 Kellerräume und zwei heinzugsräume und eine Waschküche) - dort befindet sich die von allen dort wohnenden Parteien gemeinsam genutzte Waschküche - neu verlegen lassen und Verteiler, Leitungen und Schalter den VdE-Vorschriften gemäß erneuern lassen. In diesem Zusammenhang haben wir für den Kellerabgang sowie den Kellergang unten Bewegungsmelder anbringen lassen, damit man a) nicht irgendwelche Gegenstände beim Hinauf- oder Hinuntertragen absetzen muss (damit senken wir die Unfallgefahr unserer Ansicht nach erheblich) und
b) den Allgemeinstromverbrauch zu senken, wenn das Licht versehentlich nicht ausgeschaltet wurde (was ja durchaus mal vorkommen kann und auch schon mehrfach vorgekommen ist
Hinzu kommt, dass in dem Haus ein nicht mehr ganz junges Ehepaar wohnt (er ist 80), welches natürlich den Weg über die Kellertreppe in die Waschküche und zurück nicht mehr in Rekordzeit bewältigen kann.
Frage 1: Unser Mieter hat sich bitterlich beschwert, dass er von uns nicht gefragt ob er damit einverstanden sei, die Bewegungsmelder Strom verbrauchen (in einem Jahr reden wir von 87Cent pro Mieter bei einer Leistungsaufnahme von 2Watt) und ich damit nicht der Kostenminderungspflicht nachkäme. Auch monierte er, dass das Licht mit 2,5 Minuten zu lange brennen würde - auf diesen Umstand weise ich besonders hin, da eben besagtes älteres Ehepaar den Kellergang und die Waschküche ebenfalls benutzen müssen.

Frage 2: Bei einer Wohnungsbegehung stellte ich fest, dass alle Heizungsthermostate durch batteriebetriebene programmierbare Thermostate ausgetauscht wurden. Die Zentralheizung hat zwei Aussenfühler an den kältesten Stellen des Hauses um immer die mietgerechte Temperatur zu garantieren - dies wurde bei einer Überprüfung durch eine Fachforma auch so bestätigt.
Darf der Mieter die Thermostate ohne meine vorherige Einwilligung austauschen (es sind keine Markengeräte lt. Aussage der Fachfirma und die Hubvoreinstellungen der Adapter stimmen oftmals nicht mit den Originalthermostaten überein). Anschließend monierte der Mieter Temperaturschwankungen in den Heizkörpern und damit längere Aufheizzeiten (der Mieter regelt die Temperatur tagsüber auf 17-18°C herunter) bis zum Erreichen der vorgeschriebenen 20-22°C. (es dauert ca. 2h, bis das große Wohnzimmer von ca.17.5° bei >=20° angelagt ist). Wir beauftragten die Fachfirma, welche uns einen einwandfreien Zustand der Heizung bescheinigte, auf Wunsch des Vermieters aber den Stollwert um 2°C anhob (das Anheben der Temperatur dauert jetzt ca. 1h). Die Fachfirma stellte uns nun eine Rechnung - können wir hiervon einen Teil auf den Mieter umlegen, da dies nicht in dem Wartungsvertarg eingeschlossen ist.

An der gemeinsamen Hauseingangstür ist ebenfalls ein Bewegungsmelder für das Hoflicht angebracht, damit man bei Dunkelheit ungefährdet über den Hof gehen kann. Dieser Melder hat einen Notausschalter, welcher von meinem Mieter ebenfalls mit der Begründung des unnötigen Stromverbrauches abgeschaltet wurde und so auch bei Dunkelheit im Hof kein Licht brannte. Darf er das Licht einfach abschalten - was ist bei einer Verletzung eines Besuchers durch das fehlende Licht - wer ist dann in der Haftung? Kann ich den Notschalter ohne Befragung der Mieter entfernen und das Licht somit auf Dauerstrom legen, damit die Funktion des Bewegungsmelders und damit des Lichts gewährleitet ist.

Wir gewinnen so langsam den Eindruck, dass unser Mieter seine Position eher als "Miteigentümer" sieht und nicht als Mieter - mit allen Rechten welche ihm natürlich zustehen. Durch seine "Art" alles und jeden auf "Verfehlungen" hinzuweisen, möchten die anderen Mieter des Hauses bereits, dass ich ihm kündige - was natürlich nicht geht und ich so auch nicht machen will. Wie kann man dem Herrn freundlich aber bestimmt klarmachen, dass es so eben nicht weitergehen kann oder befindet sich unsere Auffassung der Dinge hier in "Schieflage"?

Vielen Dank vorab für Ihre freundliche Unterstützung.


Sehr geehrter Ratsuchender,


eine Verletzung der Informationspflicht ist nicht gegeben. Sie müssen vielmehr dafür Sorge tragen, dass der Keller von allen Mietern ordnungsgemäß und gefahrlos benutzt werden kann. Die angesprochenen 2,5 Minuten spielen daher überhaupt keine Rolle.


Bei den Thermostatventilen sieht es anders aus. Der Mieter hätte diese nicht auswechseln dürfen. Allerdings hätten Sie den Mieter zunächst unter Fristsetzung zum Rückbau aufforden müssen, was wohl nicht geschehen ist.

Dann aber sind die Kosten für den Fachbetrieb nicht umlagefähig. Hier haben Sie einfach zu früh die Firma beauftragt.


Bezüglich des Bewegungsmelders am Hauseingang sollten Sie dem Mieter schriftlich untersagen, an den Schaltern herumzuspielen. Auch hier haben die Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass das Objekt ordnungsgemäß genutzt werden kann. Dazu gehört auch die entsprechende Beleuchtung.

Der Mieter hat daran keine Änderungen vorzunehmen. Daher sollte die Unterlassung schriftlich ausgesprochen werden.

Kommt es zu einem Unfall, haften zunächst die Eigentümer, werden aber dann einen Regeressanspruch gegen diesen Mieter haben. Denn er hat durch seine unbefugte Manipulation dann die Ursache gesetzt.



Sie sollten diesem Mieter eine schriftliche Abmahnung und Unterlassungsaufforderung unbedingt zukommen lassen. Dabei sollten Sie deutlich machen, dass das Verhalten nicht toleriert wird und er für den entstanden Schaden und künftige Kosten aufzukommen hat. Bei hartnäckigen Verstößen und mehrfacher Missachtung könnte dann sogar die Kündigung ausgesprochen werden.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2009 | 11:42

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

herzlichen Dank für Ihre Ausführungen. Wir werden so vorgehen, wie Sie uns empfohlen haben - allerdings vermute ich, dass es dann erst richtig losgeht. Damit der Schriftsatz dann auch entsprechend begründet ist, müßte ich grob wissen, worauf sich Ihre Antwort gründet

- warum darf er die Thermostate nicht austauschen
- warum muss ich ihn nicht informieren

Wären Sie bereit uns ggf anwaltlich zu vertreten bzw. könnten Sie uns einen kompetenten Kollegen/in aus unserer Nähe empfehlen. Wir kommen aus 63500 Seligenstadt.

Zur Vervollständigung hier ein kurzer Auszug aus dem Schriftverkehr mit dem Mieter(die Namen habe ich unkenntlich gemacht:

Mein Mail an den Mieter:
"Die Fa. XXX ist über den Vorgang im Bilde, die Handnummer von Herrn XXX habe ich Ihnen bereits mitgeteilt. Ich nehme an, dass es sich bei
der "Stube" um das Wohnzimmer handelt, da dies der einzige Raum mit zwei Heizkörpern ist?
Damit wir hier schnell zu einem Ende kommen, möchte ich Sie bitten, sich möglichst zeitnah bei Herrn XXX zu melden, damit er jemanden von Ihnen beiden bei der Überprüfung antrifft.

Meines Wissens nach bedürfen Veränderungen an der Heizungsanlage und an den Heizkörpern - hierzu gehören die Thermostate - der Genehmigung des Vermieters.
Es wäre schön gewesen, wenn Sie mich über den Austausch informiert oder wenigstens gefragt hätten. Dergleichen ist leider nicht geschehen.

Wenn hier etwas nicht richtig funktioniert muss es selbstverständlich in Ordnung gebracht werden - ich möchte aber für die Zukunft bitten, mich bei solchen Veränderungen miteinzubeziehen."

Die Antwort des Mieters im Auszug:

"Apropos Original-Thermostate, in dieser Angelegenheit sind sie wohl doch etwas über den Punkt hinaus geschossen. Wir haben bisher getreu dem Mietvertrag jegliche bauliche Veränderung, und damit sind Veränderungen gemeint, die bleibend sich auf Ihr Eigentum auswirken, von Ihnen bestätigen lassen. Ein bloßer Umtausch eines Thermostates auf einem bestehendem Ventil,
ohne dass damit dieses Ventil oder der Heizkörper in irgendeiner Art und Weise verändert wird, ist keine bauliche Maßnahme. Dann wäre ja auch jedes Wechseln einer Glühbirne in eine Energiesparbirne genauso zustimmungspflichtig. :-)

Aber worüber Sie uns wirklich hätten informieren müssen, sind die baulichen Maßnahmen vom letzten Freitag (23.1.2009), die im Bereich des garantiert in Ihrer Teilungserklärung des Hauses als Gemeinschaftseigentums und damit Abstimmungspflichtig zwischen den Eigentümern aufgeführten Kellers, stattgefunden haben und zu einer Erhöhung der Nebenkosten führen.

Dort wurden statt der normalen Lichtschalter ein elektronisches System, welches auf Annäherung reagiert, installiert, welches

a) Ständig durch den Stand-By-Betrieb Strom verbraucht
b) Sich auch bei vollem Sonnenschein durch die Haustür scheinend
anschaltet, wenn man für Keller- oder Waschhauszugang überhaupt kein Licht braucht
c) Sich 2,5 Minuten später erst sich ausschaltet, nachdem man längst den Keller verlassen hat

Sie als Vermieter müssten eigentlich alles tun, Kosten Ihrer Mieter klein zu halten. Eine solche Anlage hätte nur Sinn, wenn öfters vergessen worden wäre, das Licht auszuschalten. Zu mindestens seit Oktober war das nicht fest zu stellen. Aber auch dies müsste erst durch eine Bekanntgabe an alle Mieter angemahnt werden, ehe eine solche Baumaßnahme stattfindet."

Nochmals herzlichen Dank vorab für Ihre Bemühungen. Sollte die Beantwortung dieses Mails über der "Grenze" liegen, komme ich selbstverständlich dafür auf.

Mit freundlichen Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2009 | 12:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Vermieter muss eine fehlerfreie und ordnungsgemäße Heizungsanlage betreiben. Da die dazugehörige Einstellung auch im Zusammenhang mit den unterschiedlichen Ventilmustern steht, können nicht eigenmächtig und ohne Genehmigung die Ventile mieterseits gewechselt werden.

Im Gegensatz zu den Glühbirnen stehen die Ventile auch im Gemeinschaftseigentum der Miteigentümer, so dass der vom Mieter gewählte Vergleich hinkt.


Die Bewegungsmelder stellen eine sogenannte eine Bagatellmaßnahme nach § 554 Abs. 2 BGB dar. Die Arbeiten sind mit einer nur unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache und einer
nur unwesentlichen Erhöhung der Betriebskosten
verbunden. Daher bedarf es keiner Mitteilung an den Mieter (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20.01.2006, Az.: 518 C 318/05).

Der Mieter verwechselt offensichtlich die Begriffe Mieter - Miteigentümer in der Tat.


Sicherlich können wir Sie bei einer Ausweitung der Angelegenheit vertreten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 04.02.2009 | 13:46

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Sehr geehrte Frau True-Bohle,

Sie haben uns sehr weitergeholfen. Wir kommen auf Sie zu, sollten wir die Angelegenheit nicht ohne weitere anwaltliche Unterstützung regeln können.

Vielen Dank nochmals!"
Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen