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Informationspflicht des Verkäufers


25.10.2007 00:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Juli ein Baugrundstück erworben und gerade den Keller fertig gestellt. Das Grundstück liegt an einer Stichstrasse, die Gemeinschaftseigentum von sechs Parteien ist. Der Verkäufer ist in allen Fällen die gleiche juristische Person. In unserem Kaufvertrag ist geregelt, dass der Verkäufer die Strasse bis spätestens Ende Dezember auf seine Kosten erstellen und pflastern lassen muss.

Wir wurden nun kurzfristig darüber informiert, dass er sofort mit den Strassenarbeiten beginnen muss. Auf Nachfrage haben wir erfahren, dass ein anderer Anwohner in seinem Kaufvertrag (vom selben Verkäufer) die Fertigstellung bis Ende Oktober garantiert bekommen hat.

Für uns ergibt sich durch die Pflasterung der Strasse eine Zwangspause von min. 2 Wochen, da die Baufahrzeuge während der Pflasterarbeiten nicht zu unserem Grundstück gelangen können. Weiterhin sind wir nicht mehr in der Lage, das Grundstück vor Beginn der Strassen-Arbeiten zu Erschliessen.
Somit ergibt sich für uns ein erheblicher finanzieller Mehraufwand resultierend aus dem Zwang des Verkäufers, die Strasse kurzfristig fertig zu stellen.

Folgende Kosten werden für uns dabei entstehen:
a) Zusätzliche Erschliessungskosten (Öffnen/Schliessen der Strassenoberfläche)
b) Bauverzögerung bis dahin, dass der Rohbau evtl. nicht mehr vor dem Winter fertiggestellt werden kann

Unsere Frage lautet nun: Hätte uns der Verkäufer rechtzeitig davon in Kenntnis setzen müssen, evlt. sogar vor Vertragsabschluss, dass er in Wirklichkeit nicht bis Ende Dezember Zeit hat, sonder nur bis Ende Oktober?
Unseres Erachtens mussten wir bei Vertragsabschluss nicht damit rechnen, dass er die Strasse pflastern würde, bevor wir das Grundstück erschliessen würden können.

Ergibt sich aus diesem Sachverhalt ein Schadensersatzanspruch für uns?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte.

Die von Ihnen angeführte Vertragsklausel enthält eine Fertigstellungsfrist bis Ende Dezember 2007. Danach ist eine Pflasterung der Stichstraße grundsätzlich auch vorher möglich. Gleichwohl hat der Verkäufer natürlich entsprechende Belange von Ihnen zu berücksichtigen, ist aber auch nicht verpflichtet die Stickstraße erst im Dezember fertig zu stellen.

Eine Informationspflicht hinsichtlich eines anderen Kaufvertrages besteht dann nicht, wenn davon Ihr Vertrag bzw. die Eigentumsverschaffung nicht tangiert ist. Dies würde ich in Ihrem Falle verneinen, da der Verkäufer in der Zeit von Juli bis Dezember grundsätzlich frei ist den Zeitpunkt der Fertigstellung der Stichstraße zu wählen.

Insoweit müssten Sie auch damit rechnen, dass durch die Fertigstellung der Stichstraße im Zeitraum Juli bis Dezember es zu Beeinträchtigung bei Ihnen kommen kann.

Einen möglichen Schadensersatzanspruch könnten Sie allenfalls herleiten,

- wenn der Verkäufer seine Informationsverpflichtung verletzt hat, d.h. die Vorlaufzeit entgegen der vertraglichen Regelung zur kurz bemessen war. Hier wäre aber der Kaufvertrag zu prüfen, welche Vorlaufsfrist Ihnen eingeräumt werden musste.

- wenn die Beeinträchtigung durch die kurzfristige Fertigstellung über das übliche Maß hinaus geht.

In beiden Fällen sind, soweit keine expliziten vertraglichen Regelungen getroffen wurden, Wertungen anhand der Situation vor Ort erforderlich, mit der Unsicherheit, dass ein Schadensersatzanspruch, soweit er konkret belegt dargelegt werden kann, auch dem Grunde nach begründet sein muß.

Anhand Ihrer Angaben sehe ich für einen entsprechenden Schadensersatzanspruch wenig Aussichten auf Erfolg, soweit der Verkäufer nicht konkret gegen eine Klausel des notariellen Kaufvertrages verstoßen hat. Liegt eine solcher konkreter Verstoß gegen die kaufvertraglichen Pflichten nicht vor, sind Sie in der Situation eine entsprechenden Schadensersatzanspruch zu begründen mit den Unsicherheiten der oben dargestellten Auslegungsmöglichkeit.

Insoweit empfehle ich Ihnen zunächst den Kaufvertrag auf entsprechende konkrete Anhaltspunkte hinsichtlich der Vorlaufzeit der Informationspflicht zu überprüfen.

Soweit sich hier keine Anhaltspunkte ergeben, sollten Sie zunächst mit dem Verkäufer und dem Käufer (Frist Ende Oktober) in Kontakt treten, um einen entsprechenden Aufschub bezüglich der Fertigstellung der Stichstraße bitten, um zusätzliche Kosten bei Ihnen zu vermeiden.

Ein Gespräch mit einem einvernehmlichen Lösungsansatz ist einer Durchsetzung eines unsicheren Schadensersatzanspruches sicherlich vorzuziehen.

Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachrichten geben zu können, hoffe Ihnen aber gleichwohl einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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