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Informationspflicht der Verwaltung

05.10.2009 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Unsere Verwaltung ist (aus meiner Sicht) mehr als nur schlecht, was aber etwas weniger als 50% der Gemeinschaft so sieht und somit wird diese immer wieder aufs neue bestellt.
Einer der letzten Beschlüsse (Widerspruchsfrist schon lange abgelaufen) war, dass nur noch auf Antrag des Verwaltungsbeirats eine Information an alle Eigentümer erfolgt bzgl. laufender Maßnahmen/Verfahren:

[...]Rundschreibenaktionen (z.B. lfd. Information über Rechtsstreite, Sanierungen etc.) werden nur auf Anforderung des Verwaltungsbeirats durchgeführt.[...]

Kann ich für mich persönlich trotzdem eine umfassende Information fordern? Man bekommt dadurch nämlich von allen Aktionen immer erst Informationen dadurch, dass irgend etwas durchgeführt wird und dann ist ein rechtzeitiges Einschreiten natürlich nicht mehr möglich.
Gleich vorne weg: einen Mehrheitsbeschluss hierfür werde ich in dieser Gemeinschaft sicher nicht erwirken können, da der Großteil der Eigentümer keinerlei Interesse daran hat, sich mit den Dingen näher zu beschäftigen.
Mir ist durchaus bekannt, dass ich jederzeit ein Anrecht darauf habe, die Unterlagen einzusehen, aber ich möchte automatisch über alle laufenden Themen informiert werden.
Gibt also ein Anrecht auf Informationen eines Einzelnen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

Gemäß § 27 Wohnungseigentumsgesetzes (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters) ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter anderem und insbesondere berechtigt und "verpflichtet",

- die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 (alle die die WEG betreffenden Rechtsstreitigkeiten) anhängig ist;


Die dem Verwalter zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Insofern wird Sie der Verwalter beziehungsweise der Verwaltungsbeirat, der den Verwalter bei seinen Aufgaben unterstützt, weiterhin automatisch über alle Rechtsstreitigkeiten (und die damit zusammenhängenden Schriftsätze etc.) informieren müssen.

Der Verwalter ist darüberhinaus berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie

- Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;

[...]

- die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung zu treffen;

Insofern besteht hingegen keine gesonderte, verselbstständigte Informationspflicht, die automatisch aus dem Gesetz folgt; diesbezügliches wäre auch Gegenstand der regelmäßig stattzufindenen Wohnungseigentümerversammlung.

Ansonsten gilt:
Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.
Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung aufzustellen.
Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.

Schließlich gibt es noch das Ihnen bereits bekannte Einsichtsrecht in die Beschluss-Sammlung bezüglich der Wohnungseigentümerversammlung und der dort getroffenen Beschlüsse:
Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

Insofern haben Sie kein alleiniges Informationsrecht auf automatische Auskunft, zumindestens in den meisten Fällen, bis auf die zuerst genannte Ausnahme bezüglich Rechtsstreitigkeiten der WEG mit anderen oder untereinander.
Sollte aber der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat der Meinung sein, darüber automatisch nicht informieren zu müssen - so habe ich Sie verstanden - so sollten Sie unbedingt diese darauf aufmerksam machen.

Ansonsten ist alles Wichtige mit einem Mehrheitsbeschluss zu beschließen. Nur insoweit kann eine" Umgehung" Ihrer Person stattfinden.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 05.10.2009 | 14:15

Sie haben mir bereits sehr geholfen und ich werde den Beirat nebst Verwaltung umgehend auf den Sachverhalt hinweisen, da es akut mehrere Rechtsstreitigkeiten mit externen und internen Stellen gibt, deren Stand immer nur einmalig im Jahr auf der Versammlung mitgeteilt wird.
Hierin bin ich erleichtert, dass diese Informationspflicht nicht ausgeschlossen werden kann.
Allerdings hätte ich eine Nachfrage, die damit in Verbindung steht und evtl. wären Sie ja noch bereit, diese ebenfalls kurz zu bewerten. Der Verwalter hatte seinerzeit bekannt gegeben, dass jedwede Information der Eigentümer in Form eines Rundschreibens mit 200€ + MwSt. berechnet wird, falls die Eigentümer dies fordern sollten. Kann dies überhaupt rechtens sein im Zusammenhang mit der Informationspflicht aus § 27 WEG?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2009 | 16:06

Sehr geehrter Fragesteller,

es freut mich, wenn ich Ihnen schon weiterhelfen konnte.

Sie sollten folgendermaßen vorgehen:

Fragen Sie doch mal den Verwalter, wie sich denn die 200 € plus Mehrwertsteuer rechtfertigen, diese Pauschale kann jedenfalls nach meinem ersten Dafürhalten in den meisten Fällen kaum gerechtfertigt sein, sie ist einfach zu hoch.

Auf jeden Fall dürfen gewisse gesetzlich beziehungsweise durch Mehrheitsbeschluss der WEG genau festgelegte Informationspflichten des Verwalters, wie ich es Ihnen oben geschildert habe, nicht übergangen werden, - er wird schließlich auch dafür bezahlt -, so dass in diesen Fällen sowieso keine gesonderte Vergütung gefordert werden kann.

Es besteht jedenfalls auch ansonsten ein Anspruch auf Mitteilung, wenn auch nur auf Grundlage einer angemessenen Vergütung, eines insofern gerechtfertigten Aufwendungsersatzes des Verwalters, der aber vom Verwalter dezidiert dargelegt werden muss, um seine Rechtfertigung zu finden, um ihn erst einmal auch überprüfen zu können.

Ich hoffe, damit Ihre Rückfrage zu Ihrer Zufriedenheit geklärt zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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