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Informationspflicht beim Hauskauf

| 06.11.2010 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


19:27

Sehr gehhrte Damen und Herren,

ich habe ein Haus gekauft. Es handelt sich um einen renovierten Altbau, ein selbsgenutztes Einfamilienhaus.
Ein halbes Jahr nach dem Kauf bekam ich von der Stadtverwaltung einen Brief mit der Aufforderung die auf meinem Grundstück befindliche Grundstückskläranlage ausser Betrieb zu setzen und das Haus an der öfentlichen Kanalisation anzuschliessen. Das kostet mehrere tausend Euro.
Bis dahin wusste ich gar nicht, dass ich eine Grundstückskläranlage besitze. Von der ist kein Deckel und auch sonst nichts zu sehen.
Da das Haus in dem Villenviertel in einer Stadt liegt, dachte ich nicht, dass es so etwas noch geben könnte. Deshalb habe ich den Vorbesitzer auch nie danach gefragt.
Der Vorbesitzer wusste von der Kläranlage und wusste auch, dass diese bis spätestens 2013 ausser Betrieb zu setzten ist.

Hätte er mich ungefragt darauf hinweisen müssen?
Kann ich die Anschlusskosten als Schadensersatz verlangen?

Vorab besten Dank

06.11.2010 | 11:34

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Eine Anspruchsgrundlage auf Kaufpreisminderung oder Schadensersatz folgt aus dem Kaufvertrag. In dem notariellen Kaufvertrag findet sich zumeist eine Regelung, welche Erschließungen noch ausstehen bzw. der Verkäufer versichert, dass ihm Erschließungmaßnahmen nicht bekannt sind. Im weiteren belehrt der Notar darüber, dass für noch nicht abgeschlossene Erschließungen der Käufer in Anspruch genommen werden kann. Hier wäre der notarielle Kaufvertrag dahingehend zu prüfen, ob der Verkäufer hier zugesichert hat, dass ihm keine Erschließungsmaßnahmen bekannt sind.

Liegt eine solche Zusicherung vor, hat der Verkäufer gegen die vertraglich vereinbarten Pflichten verstoßen und ist damit schadensersatzpflichtig.

2. Fehlt eine solche Regelung ergibt sich eine Anspruchsgrundlage auf Minderung des Kaufpreises aus § 434 BGB: Sachmangel , § 437 BGB: Rechte des Käufers bei Mängeln . Hierbei haben Sie ein Wahlrecht, ob Sie vom Vertrag zurücktreten, § 440 BGB: Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz , den Kaufpreis mindern, § 441 BGB: Minderung oder Schadensersatz, § 440 BGB: Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz verlangen.

Voraussetzung für die vorgenannten Möglichkeiten ist, dass ein Sachmangel vorliegt, der über das übliche Maß hinausgeht und von dem der Verkäufer Kenntnis hatte.

Da eine solche Kläranlage aufgrund der kündigt anfallenden Erschließungskosten ein weiterbildender Faktor ist und sich demnach auf den Verkehrswert einer Immobilie auswirkt, sehe ich hier vorbehaltlich der Kenntnis des Kaufvertrages einen Sachmangel, der Sie berechtigt die vorgenannten Rechte geltend zu machen.

Sie sollten daher als weitere Maßnahmen zunächst die Kosten der Erschließung ermitteln, um diese dann als Schadensersatz bzw. Minderung einzufordern. Ggfs. sollten Sie erwägen auch einen Kollegen mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche zu betrauen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen und stehe bei einer Nachfrage weiter zur Verfügung.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 06.11.2010 | 13:10

Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen Dank für die schnelle Antwort.
In dem Notarvertrag steht:

"Erschließungskosten:
Hinsichtlich der Pflicht zur Tragung der Erschließungskosten und Anliegerbeiträge i.S. des $ 436 BGB vereinbaren die Vertragsteile, daß der Tag der heutigen Beurkundung auch der Stichtag für die Tragung dieser Kosten sein soll. Alle Beiträge auf Grund von Bescheiden, die bis zum heutigen Tage ergangen sind, hat daher der Verkäufer, diejenigen für alle ab dem morgigen Tage ergehenden Bescheide hat daher der Käufer zu tragen, auch wenn diese Bescheide Massnahmen in der Vergangenheit betreffen. ...
Der Verkäufer erklärt jedoch, daß er keine Kenntnis von derartigen nicht abgerechneten Maßnahmen hat."

Ich weiß nicht, ob der Verkäufer einen Bescheid hatte. Aber ich weiss, dass er wusste, dass die Bausmaßnahme verlangt werden wird.

Ergibt sich damit immernoch ein Schadenersatzanspruch?

Vorab besten Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.11.2010 | 19:27

Aus dieser regelung werden Sie keinen direkten Anspruch herleiten. Allerdings läßt diese Regelung in Verbindung mit den gesetzlichen Anspruchsgrundlagen einen Anspruch gegen den Verkäufer herleiten. Denn auf Grundlage dieser Regelung hätte der Verkäufer entsprechende Maßnahmen offenbaren müssen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 08.11.2010 | 18:21

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