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Infopflicht


07.08.2005 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Zur Beantwortung der Frage 2 habe ich noch eine Zusatzfrage und bitte einen anderen Anwalt/Anwältin um Beantwortung:

A hat ja am 9. September folgendes Problem. Er weiß nicht, wie das steuerliche Gutachten ausfällt. Sagt er B bereits am 9. September ab, geht er folgendes Risiken ein:

Das steuerliche Gutachten fällt negativ aus und eine Anpassung ist nicht möglich.

In diesem Fall würden seine Nachbarn (gemeint sind D, E, F und H) ihn nicht mehr für den Steuernachteil schadlos halten. Warum sollten sie auch. A hat B hat abgesagt (und B orientiert sich vermutlich neu). Sagt A B am 9. September nicht ab, stärkt er hingegen seine Verhandlungsposition gegenüber D, E, F und H. Es A dadurch viel leichter fallen, bei den Verhandlungen durchzusetzen, dass D, E, F und H ihn ggf. für den Steuernachteil schadlos halten.
Vertragsanpassung ist möglich:

Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich D, E, F und H bei einer eventuell notwendigen Vertragsanpassung unnachgiebig zeigen, deutlich geringer, wenn A B am 9. September noch nicht absagt.

Durch die Information des B am 9. September schwächt A seine Verhandlungsposition gegebenüber D, E, F und H also ganz wesentlich.Insgesamt läßt sich feststellen, dass es bis zum 15. September immer noch möglich ist, das die ganze Sache mit D, E, F und H scheitert.

1. Teilen sie die Ansicht von Hr. Schwartmann?
2. Folgender Fall ist noch nicht beantwortet: A hat B am 6. September erklärt - er habe sich noch nicht entschieden (zwischen dem 6. September und 15. September finden keine Unterredung oder Verhandlunen zwischen A und B statt) ob er an ihn verkauft, sei aber an Verkaufsverhandlungen weiterhin interessiert. Muß A B auch in einem solchen Fall am 9. September informieren oder kann er bis zum 15. September warten (dann ist ja alles klar)??








Das Offenhalten der Entscheidung bis zum Abschluß (betrifft Grundstücksgeschäft) des notariell beurkundeten Vertrages und der Abbruch der Verhandlungen im letzten Augenblick davor lösen für sich alleine Ersatzansprüche (Culpa in contrahendo) nicht aus, weil damit nur Rechte wahrgenommen werden, die sich aus der Formbedürftigkeit (§ 311b BGB) ergeben. Das gleiche gilt, wenn ein Vertragspartner seine formlos erklärte, ernst gemeinte Zusage zum Vertragsabschluß später nicht einhält, denn der nimmt damit nur den gesetzlichen Schutz des § 311b Abs. 1 in Anspruch (BGH-Urteil vom 18.10.1974 V ZR 17/73 und BGH-Urteil vom 19.01.1979, I ZR 172/76). (andernfalls würde sich aus der Haftung aus culpa in contrahendo eine mittelbarer Druck auf den Vertragsabschluß ergeben, den § 311b Abs. 1 BGB mißbilligt). Die Inanspruchnahme des Schutzes der Formvorschrift allein kann niemals einen vorvertraglichen Pflichtenverstoß bedeuten. Es muß hinzukommen, dass der Vertragspartner über das bei Vertragsverhandlungen nach der Verkehrssitte Zulässige hinaus über die wahren Absichten im Unklaren gelassen und hingehalten wird (BGH-(Urteil vom 19.01.1979, I ZR 172/76, BGH-Urteil vom 29.03.1996, V ZR 332/94).


Frage 1:

Es ist also durchaus zulässig, den Vertragspartner bei Vertragsverhandlungen über seine Absichten im Unklaren zu lassen und hinzuhalten. Nur muß das nach der Verkehrssitte übliche Maß eingehalten werden? Was versteht man unter dem üblichen Maß?

Beispiel: A verhandelt gleichzeitig mit B über den Verkauf seines Grundstück. D, E, F und H möchten den Verkauf an B verhindern, da sich wegen der damit verbundenen Lärmbelästigung nicht möchten, dass B sein Projekt verwirklicht. Sie bieten dafür A Geld, sofern er nicht an B verkauft.

A führt damit parallel Verhandlungen mit B einerseits und andererseits mit D, E, F und H.

Sofern sich A grundsätzlich dafür entscheidet auf das Angebot von D, E F und H einzugehen stellt sich folgende Frage:

Wann A muß er B hierüber informieren? Immerhin ergibt sich das Problem, dass es riskant ist b abzusagen kann, bevor er einen beweiskräftigen und rechtlich einwandfreien formulierten Vertrag mit D, E, F und H in der Tasche hat. Das kann nach der Entscheidung, auf das Angebot von D, E, F und H einzugehen einige Tage in Anspruch (Prüfung durch des Vertrags durch Juristen und Steuerberater) nehmen. Des Weiteren wäre es ja noch möglich, dass die Verhandlunen mit D, E, F und H an Detailfragen scheitern.

Sofort nach der grundlegenden Entscheidung B zu informieren, wäre ja auch riskant, da D, E, F und H dann gegebenfalls Ihre Zusage (B würde sich ggf. neu orientieren und D, E, F und H hätten auch ohne Zahlunen an A erreicht was sie wollen) zurückziehen (sie haben ja ihr Ziel, das Projekt des B zu verhindern ggf. damit schon erreicht) und B nicht beweisen kann, dass diese Zusage (Beweisnot) von D, E, F und H vorhanden war.



Beantwortung zur Frage 1)

Wenn A den Abbruch der Verhandlungen mit B davon abhängig macht, ob er eine Vereinbarung mit D, E, F und H erreicht, dann sollte er auch erst dann die Verhandlungen mit A abbrechen, wenn der Vertrag mit den anderen Nachbarn wasserdicht abgeschlossen ist. Andernfalls besteht nämlich in der Tat das Risiko, daß A nachher ganz ohne Vertrag dasteht, was nicht in seinem Sinne ist.

Eine Pflicht, den B unmittelbar nach seiner internen Entscheidung für den Vertrag mit D, E, F und H zu informieren besteht nicht, da A ja offenbar den Abbruch der Verhandlung mit dem einen Nachbarn vom Erfolg des Vertragsschlusses mit den anderen Nachbarn abhängig macht. Insofern bestehen keine Bedenken, B darüber im Unwissenden zu lassen und erst dann zu informieren, wenn der Vertrag mit den anderen Nachbarn in trockenen Tüchern ist.

Allein dann, wenn A definitiv ausschließt, einen Vertrag mit B zu schließen, egal ob es mit D, E, F und H klappt, müsste er nach den Grundsätzen von Treu und Glauben B darüber informieren und die Verhandlungen abbrechen. Denn andernfalls würde er bewußt Verhandlungen führen, die nicht zu einem Vertragsabschluß führen sollen, und also ggf. bedingt vorsätzlich einen Schaden des B in Kauf nehmen.

Will sich A aber die Option eines Vertrages mit B offen halten, was natürlich zulässig ist, kann man nicht von ihm verlangen, unmittelbar nach seiner Entscheidung B zu informieren. Davon abgesehen wird B natürlich auch kaum beweisen können, daß und vor allem wann sich A entschieden hat, den Vertrag nicht mit ihm abzuschließen.

Ich habe also keine Bedenken, daß A erst einmal den Vertrag mit den anderen Nachbarn schließt, bevor er B "den Laufpaß" gibt.


Frage 2)

Wenn im genannten Fall A mit seinen Nachbarn einen Vertrag abschließt (Datum Vertragsabschluß 9. September 2005) und wegen der Unkenntnis seines Rechtsanwalts in steuerlichen Dingen folgende Klausel in der Vertrag aufnimmt:

1. Es wird unterstellt, dass die Zahlungen, die A von seinen Nachbarn (gemeint sind D, E, F, H erhält, zum Zeitpunkt des Zuflußes zu versteuern sind
2. Zur Klärung wird A bis zum 15. September ein Gutachten eines Steuerberaters einholen.
3. Ergibt das Gutachten, dass die unter 1 gemachte Unterstellung nicht korrekt ist, werden die Vertragsparteien versuchen, eine Anpassung des Vertrags vorzunehmen, die Punkt 1 gerecht wird
4. Sofern diese Vertragsanpassung nicht möglich ist, haben die Nachbarn die Möglichkeit, A für die steuerlichen Nachteile schadlos zu halten
5. Machen die Nachbarn davon keinen Gebrauch, hat A die Möglichkeit den Vertrag bis zum 23. September mit einer Frist von 3 Tagen zu kündigen.

Aufgrund des Gutachtens (das Gutachten des Steuerberaters wird von diesem am 15. September vorgelegt) des Steuerberaters, welches ergibt, dass eine Vertragsanpassung nötig und auch möglich ist, wird am 15. September eine Vertragsanpassung durchgeführt.
Erst jetzt liegt der Vertrag in "trockenen Tüchern". Ich vermute daher, dass erst am 15. September B informiert werden muß, da aufgrund der o.a. Vertragsformulierung der Vertrag ja bis zum 15. September immer noch scheitern (man konnte ja vorher nicht wissen, welches Ergebnis das Gutachten des Steuerberaters erbringt) konnte oder? So war ein Verkauf an B bis zur Vorlage des Gutachtens des Steuerberater doch nicht völlig ausgeschlossen.


Beantwortung der Frage 2:

Allerdings stimme ich Ihnen nicht darin zu, daß der Vertrag mit den Nachbarn erst ab dem 15.09. wasserfest ist. Denn nach Ihrer Schilderung ist dieser Vertrag bereits am 09.09. rechtswirksam geschlossen worden. Seine Wirksamkeit ist nicht an eine Bedingung geknüpft worden, sondern enthält lediglich die Möglichkeit, im Falle eines negativen steuerlichen Gutachtens, Anpassungen vorzunehmen und räumt ansonsten dem A ein Kündigungsrecht ein.

Mit dem Vertragsschluß hat sich A also wirksam gebunden. Das Kündigungsrecht besitzt er nur, wenn die Nachbarn eine Vertragsanpassung verweigern und ihn nicht schadlos halten wollen. Es liegt also nicht mehr in As Hand, ob es bei dem Vertragsschluß mit den Nachbarn bleibt. Nur wenn zwei Voraussetzungen hinzukommen, die A nicht beeinflussen kann, nämlich die Notwendigkeit der Vertragsanpassung, sowie die Weigerung der Nachbarn dazu bzw. zur Schadlosstellung, steht ihm ein Kündigungsrecht zu.

Entscheidend wird daher m.E. sein, daß sich A mit der Abgabe der auf Abschluß des Vertrages mit den Nachbarn gerichteten Willenserklärung am 09.09. vertraglich verpflichtet hat, das Grundstück nicht an B zu verkaufen. Behauptet er gegenüber B nun am 10.09. weiterhin Interesse an einem Verkauf an ihn zu haben, wäre dies bewußt wahrheitswidrig und dürfte, falls B einen Schaden dadurch erleidet, zu einem Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo führen. Hat A B den Verkauf zugesichert, muß er davon ausgehen, daß B nun Dispositionen trifft, so daß ihn eine Aufklärungspflicht (über die mit den Nachbarn getroffenen Vereinbarungen) am 09.09. treffen wird. Denn an diesem Tag hat sich A festgelegt und der weitere Verlauf steht nicht mehr in seinem Belieben.

Rechtsanwalt Schwartmann

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Guten Tag Herr W.,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Hinsichtlich der Konstellationen, die bereits der Kollege Schwartmann beantwortet hat, kann ich mich diesem Ergebnis nur anschließen. Ich sehe ebenfalls kein Problem, im Rahmen der Verhandlungen zunächst einseitig zu schweigen und sich dann dem anderen Angebot zuzuwenden. M. E. kommt in der geschilderten Situation ein Anspruch aus c.i.c. – wenn überhaupt – nur in Betracht, wenn der Vertrag bereits anderweitig geschlossen wurde und dann mit B weiter verhandelt wurde.

Auch hinsichtlich des geschilderten Vertragsschlusses liegen am 09.09. übereinstimmende Willenserklärungen vor. Das es eine spätere Lösungsmöglichkeit gibt, führt nicht zur anfänglichen Unverbindlichkeit des Vertrages.

Auch in der neuen Fallabwandlung sehe ich keine Pflicht, B sofort zu informieren. Hier hat ja bereits informiert, dass er anderweitige Verhandlungen führt. Ein Vertrauensschaden ist daher für B nicht denkbar. Schweigt A also weiterhin und lässt B im Unklaren, kann Ihm dies nicht zum Nachteil gereichen. Insoweit sind die Erörterungen des Kollegen Schwartmann auch auf diese Konstellation zu übertragen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2005 | 11:41

Sehr geehrter Hr. Steininger,

hier ist noch etwas richtig zu stellen. A hat B nie informiert, das er noch Parallelverhandlungen mit D, E, F und H führt. Er hat aber A
in der Vergangenheit auch nie zugesagt, dass er ihm das Grundstück verkauft sondern sich lediglich an Verkaufsverhandlungen interessiert gezeigt. Zuletzt ist dies am 6. September geschehen. A hat B ausdrücklich erklärt, dass er sich noch nicht entschieden hat.
B konnte also zu keinem Zeitpunktt davon ausgehen, dass A ihm sein Grundstück verkauft. Nach dem 6. September haben zwischen A und B keine Unterredungen mehr stattgefunden.

Ändert sich damit etwas an der Beurteilung, dass A B nicht am 9. September informieren muß?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2005 | 11:53

Nein, dies ändert am Ergebnis nichts. Denn alleine durch den Hinweis, dass man über den Verkauf verhandeln kann und eingewisses Interesse besteht, kann noch kein schützemswertes Vertrauen in der geschilderten Situation gegeben sein. Dies wird dadurch unterstützt, dass ausdrücklich mitgeteilt wurde, dass man sich noch nicht entschieden hat. Alleine dieses "offenhalten" der Situation schließt ein Vertrauen im Rahmen der Vertragverhandlungen aus. Somit müsste dies auch nicht schnellstmöglich beseitigt werden und A kann ruhig zuwarten.

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