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Individueller GbR-Vertrag zur Regelung für privaten Hauskauf

13.03.2014 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Zusammenfassung:

Erwirbt eine nicht-eheliche Lebens­gemeinschaft eine Immobilie ge­meinsam, sollten sie sorgfältig bestimmen, wie sie ihr Beteiligungs­verhältnis untereinander fest­legen. Das richtige Beteiligungsverhältnis ist in den hier genannten Fällen die Gesamthand, also etwa die GbR.

Werte Anwälte,

wir kaufen ein Haus und uns wurde hier empfohlen, dafür eine GbR zu gründen. Ich gehe mal davon aus, dass der Anwalt richtig liegt und hätte den eigenen Entwurf eines Gesellschaftervertrag (hoffentlich ist er nicht ganz so schlecht) gerne rechtlich überarbeitet.
(Der Notar rät übrigens von Gründung einer GbR spontan ab, damit "würden die Probleme erst losgehen". Er rät eher zu alleiniger Eintragung von Person A im Grundbuch und späterer Änderung(en) im Grundbuch und Partnerschaftsvertrag bezüglich Kauf, Tilgung.)

Situation:

A und B leben in einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft, kaufen ein Haus zur privaten Nutzung.

Ziel:
1. Vernünftiger, lebenswirkliche und faire Regelung, für den Fall des Zusammenlebens und für den Fall der Trennung. Darüber hinaus erbrechtliche Regelung oder Spielraum, für testamentarische Regelungen (Patchworkfamilie) oder sonstige sinnvolle Vertragsregelung zwischen den Partnern.
2. A und B sollen sich im Haus wie "im eigenen gemeinsamen Heim" fühlen. A und B sollen sich gewiss sein, eine richtige Regelung einzugehen und im Trennungsfall nicht übervorteilt zu werden.
3. Eine Regelung, die moralisch und juristisch ausgeglichen ist, ohne sich gegenseitig zu schmälern.
4. A ist selbständiger Facharzt in Deutschland, will keine Steuerverluste. B kann Zinsen auf Hausschulden im Ausland steuerlich absetzen.


Person A:
Selbständig, Facharzt, Deutschland
Nimmt sehr günstigen Kredit über Nischenhausbank von 480.000 Euro (Haupt- und Nebenkredit) auf, monatliche Kredittilgung 3900 Euro mtl., Sondertilgung bis 30.000 € pro Jahr auf Hauptkredit von 300.000 und unlimitierte Sondertilgungsmöglichkeit auf Nebenkredit von 180.000.
Bringt alleine Eigenkapital von 120.000 Euro ein.
A verdient Netto das 2 - 4 fache von B
A hat das Haus dann in spätestens 10 Jahren abbezahlt.

Person B:
Angestellt, unbefristet im öffentl. Dienst angestellt, Europäisches Ausland
Bringt kein Eigenkapital ein, nimmt keine Kredit auf, zahlt dafür monatlich mind. 1000 bis 1500 Euro über max. 20 Jahre an A, bis hälftige Kaufsumme inkl. Zins-, Notar-, Maklerkosten erreicht ist.
B verdient nur die Hälfte bis ein Viertel von A, ist Unterhaltspflichtig gegenüber eigenem Kind.
B wird in 4 Jahren nicht mehr unterhaltspflichtig sein, die Zahlungen erhöhen sich dann auf 1500 Euro, plus Möglichkeit der Sondertilgung.

Somit haben A und B im Verlauf von 10 - 20 Jahren die Gesamtkosten, inkl. der geringen Zinskosten durch kurzen Finanzierungszeitraum, jeweils hälftig gezahlt.

A und B haben 2 gemeinsame Kinder.
B hat ein unterhaltspflichtiges Kind aus erster Ehe.
B wird max. zwei Jahre halbtags Elternzeit nehmen, um die gemeinsamen Kinder zu betreuen.
A und B bleiben ansonsten voll berufstätig, wobei A vielleicht zwecks Kinderbetreuung und um mehr Zeit für die Partnerschaft zu haben, in frühestens fünf Jahren nur noch 75 Prozent arbeiten wird.

Eine Trennung ist nicht absehbar, aber in guten Zeiten sollten die notwendigen Dinge geregelt werden, so dass später im Fall einer Krise die Kräfte auf die Partnerschaft zentriert werden können, da alles finanzielle geregelt oder unstrittig ist.

Vertragsentwurf:

GbR-Gesellschaftsvertrag

zwischen
XY
wohnhaft in ..., 50 ...
(Gesellschafter A)

und
XY
wohnhaft in ..., 50 ...
(Gesellschafter B)

zur Gründung und Führung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts GbR.


§ 1 Name, Zweck
Die Gesellschafter errichten unter dem Namen
Name A und Name B, "Straße 111, PLZ Ort" GbR
eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts. Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb des bebauten Grundstücks in der Straße 111, PLZ Ort ..., Flur xy

§ 2 Dauer
Beginn der Geschäftstätigkeit ist der 15. März 2014. Die Dauer der Gesellschaft ist nicht befristet.

§ 3 Kaufpreis
Der Kaufpreis des Objektes setzt sich wie folgt zusammen
Grundstück X €
Bebauung X €
Notarkosten x €
Grunderwerbssteuer x €
Renovierungsarbeiten X €
Zinskosten x €
Gesamtkaufsumme: 600.000 €

§ 4 Einlagen
• Beide Gesellschafter erwerben hälftig das Objekt und tragen zu gleichen Teilen den Kaufpreis.
• Gesellschafter A übernimmt die Vorfinanzierung des Objektes mittels Bareinlage in Höhe von X € und durch Kreditaufnahme von X €.
• Gesellschafter B verpflichtet sich durch Zahlungen, die monatlich 1000 Euro übersteigen müssen, den hälftigen Kaufpreis inkl. Kosten einzubringen. Die Zahlung erfolgt zum 3. des Monats auf ein Privatkonto von Gesellschafter A, beginnend im Juli 2014. Der hälftige Betrag der Kaufsumme muss binnen 20 Jahren erbracht sein.

§ 5 Besitzverhältnisse
Das Kaufobjekt ist gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter. Die Gesellschafter modifizieren den Güterstand aber wie folgt:
5.1 Prinzipiell findet mit Kündigung der Gesellschaft eine hälftige Teilung des Vermögens nicht statt. Das Gesellschaftervermögen wird neu berechnet, die eingebrachten Einlagen werden anteilsmäßig berücksichtigt.
5.2 Ein Rechnungsabschluss und die Berechnung der Vermögensverteilung im Kündigungsfall erfolgen fortlaufend am Schluss eines jeden Kalenderjahres.
5.3 Bei Unstimmigkeiten bezüglich der Berechnung erfolgt die Neuberechnung durch eine Person oder Personen, welche durch die Gesellschafter gemeinschaftlich ausgewählt wurde. Ist eine gemeinschaftliche Wahl nicht möglich, ist im Sinne von § 11 zu verfahren.
Ein Gesellschafter kann nicht alleine über seinen Anteil am Vermögen verfügen, solange die Gesellschaft besteht.
Ein Gesellschafter kann auch keine Teilung des Gesellschaftsvermögens verlangen, solange die Gesellschaft besteht.

§ 6 Geschäftsführung, Vertretung
Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft soll gemeinschaftlich und einvernehmlich erfolgen; die Zustimmung beider Gesellschafter ist erforderlich bei Maßnahmen, die über die laufende Geschäftsführung hinausgehen.
Zur Ausübung der laufenden Geschäftsführung ist jeder Gesellschafter allein befugt und vertretungsberechtigt.

§ 7 Kündigung
Die Kündigungsfristen regeln sich nach den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere auch die Kündigung aus wichtigem Grunde.
Kündigt ein Gesellschafter oder tritt in seiner Person ein Grund ein, der nach den §§ 723 ff. BGB die Auflösung der Gesellschaft zur Folge haben würde, so wird ausdrücklich auf § 5.1 verwiesen. Das Wohnrecht im Fall der Kündigung verbleibt bei der Personal, welche dieser Berechnung den höheren Vermögensanteil eingebracht hat.

§ 8 Tod
Verstirbt ein Gesellschafter tritt die Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger des Gesellschafter ein und ist als solche an alle vertraglichen Vereinbarungen gebunden, die der Gesellschafter eingegangen ist.
Vor Erreichung der Volljährigkeit des ersten gemeinsamen Kindes der Gesellschafter wird eine Regelung angestrebt, welche ein lebenslanges Nießbrauchrecht am Objekt einräumt.

§ 9 Haftung
Die Gesellschafter verpflichten sich, die Erreichung des gemeinsamen Zieles in der durch diesen Vertrag bestimmten Art und Weise zu fördern.

§ 10 Schlichtungsvereinbarung
Ein gesellschaftsrelevanter Rechtsstreit ist außergerichtlich durch einen von einer neutralen Instanz vorgeschlagenen Kompromiss beizulegen. Als neutrale Instanz einigen sich die Parteien auf das Mediationsforum ABC, sofern im Streitfall nicht anders zwischen den Gesellschaftern gemeinschaftlich vereinbart.

§ 11 Schlussbestimmungen
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam. Sollten sich einzelne Bestimmungen des Vertrages als unwirksam erweisen, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam. Die weggefallene Bestimmung ist durch eine wirksame Bestimmung zu ersetzen, die den Zweck der weggefallenen Bestimmung mit der größtmöglichen Näherung erreicht.


Köln, den x. März 2014

XY XY
Gesellschafter A Gesellschafter B

___________________

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Erwerb zur Gesamthand=GbR ist richtige Konstellation

Erwerben Eheleute, die in gesetzlichem Güterstand leben, gemeinsam eine Immobilie, ist auf Grund des Bestands der Ehe nichts dagegen einzuwenden, wenn diese "in Miteigentum zu je einem Halb" erwerben. Hier bestehen eheliche Rechte und Pflichten, Freibeträge und die Möglichkeit, sich scheiden zu lassen.
Erwirbt eine nicht-eheliche Lebens¬gemeinschaft, oder erhalten Geschwister eine Immobilie ge-meinsam, sollten sie sorgfältig bestimmen, wie sie ihr Beteiligungs¬verhältnis untereinander fest¬legen. Gewohnheitsmäßig erwerben mehrere Personen "in Miteigentum" – das sollte aber gut bedacht sein. Denn die Bildung von Miteigentum ist in aller Regel nicht geeignet:
• In der Insolvenz nur eines Miteigentümers oder bei Zwangsvollstreckung gegen einen Mit¬¬¬¬eigentümer kann im Endergebnis eine Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks erfolgen.
• Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft (§ 1010 BGB ) kann bei Vorliegen eines wichti¬gen Grundes nicht ausgeschlossen werden. Gläubiger und Insolvenzverwalter sind an Verwal¬tungs- und Benutzungsvereinbarungen nicht gebunden.
• Die weitere Aufstockung von Miteigentumsanteilen oder eine Änderung der Beteili-gungs¬quote setzt jeweils auch eine Eintragung im Grundbuch voraus.
• Die Verwaltung der Grundstücke und die Verwendung etwaiger (Miet-) Einnahmen muss bei einer Miteigentümergemeinschaft gesondert geregelt werden.
• Im Todesfall muss der beim Übergeber verbliebene Anteil noch vererbt werden; eine Anwachsung (§ 738 BGB ) ist nicht möglich.
• Wurde das Grundstück, etwa von einem Verwandten, unentgeltlich auf die Erwerber über¬tragen, möchte er die Kontrolle wenigstens teilweise behalten. Der Übergeber hat nur eine geringe Steuerungsmöglichkeit, etwa im Falle des Vor¬ver¬sterbens eines Kindes oder eines Enkels. Eine Einschränkung der späteren Veräußerung (nach dem Tod des Übergebers) ist kaum möglich.
• Ein späterer Verkauf von Miteigentumsanteilen zwischen den Erwerbern (etwa zwischen Ge¬schwistern oder Partnern) lässt Grund¬er¬werb¬¬steuer anfallen. Dagegen bestehen bei einer Gesamthand bei richtiger Handhabung steuerfreie Übertragungsmöglichkeiten.
Kommt es unter den Miteigentümern zu einem Zerwürfnis, kann jeder seinen Miteigentumsanteil ohne Beschränkungen veräußern oder belasten. Der verbleibende Miteigentümer kann sich da¬gegen nur unzureichend durch die Vereinbarung eines Vorkaufrechts schützen, auch wenn es im Grund¬buch eingetragen wird. Denn auch ein eingetragenes Vorkaufsrecht schützt nicht vor einer Ver¬äuße¬rung, sondern bietet bestenfalls die Gelegenheit zum Eintritt in einen anderen Kauf¬ver¬trag. Der verbleibende Miteigentümer steht im Verkaufsfall vor der Alternative, in den Dritt¬vertrag ein¬zutreten (Aufbringen des Kaufpreises !), oder sich mit einem neuen (fremden) Miteigentümer abzufinden.
Jeder Miteigentümer kann jederzeit einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Vereinbart werden kann, dass eine Teilungsversteigerung nur aus wichti¬gem Grund zulässig ist; das muss jedoch zur Wirksamkeit für etwaige Nachfolger im Grundbuch eingetragen werden. Nur Ehe-gatten, die in gesetzlichem Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, sind vor einer Teilungsversteigerung geschützt, wenn es sich bei dem Grundstück um das wesentliche Vermögen handelt (§ 1365 BGB ).
Das richtige Beteiligungsverhältnis ist in den hier genannten Fällen die Gesamthand, also etwa die Gesell¬schaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB ) oder eine vermögensverwaltende Per-sonen¬handels¬gesellschaft (§§ 105 ff. HGB ). Dabei ist große Sorgfalt auf den Gesell¬schafts-ver¬trag zu legen. Hier können Kündigungsmöglichkeiten vereinbart werden, es sollten Regelungen für den Todesfall getroffen werden und Abfindungsregeln festgelegt werden.

2. Absicherung für den Todesfall:

Besonders wichtig ist bei nichtverheirateten Paaren eine Absicherung für den Todesfall. "Will man, dass der Partner abgesichert ist und das Haus bekommt, wenn man selbst zuerst stirbt, muss das durch einen notariell beurkundeten Erbvertrag geregelt werden", so von Hinden. Denn: "Es gibt keine gesetzliche Erbberechtigung für einen nichtehelichen Partnern." Man kann allerdings dem unverheirateten Partner auch ein Vorkaufsrecht einräumen, denn viele Erben dürften keinen Wert darauf legen, ein halbes Haus zu erben.

3. Rechtsprechung

http://www.zwangsversteigerung-rechtsanwalt-muenchen.de/urteile-zu-zwangsversteigerungen/206-bgh-ausgleichsanspruch-bzgl-eines-grundstuecks-nach-scheitern-einer-nichtehelichen-lebensgemeinschaft



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 13.03.2014 | 17:29

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, welche ich mit entsprechende guter Bewertung honorieren werde.

Die Antwort ist für mich hilfreich, geht jedoch an der Fragestellung vorbei "... hätte den eigenen Entwurf eines Gesellschaftervertrag (hoffentlich ist er nicht ganz so schlecht) gerne rechtlich überarbeitet. ...).

Nun habe ich die Frage vielleicht auch nicht klar genug herausgestellt?

Könnten Sie mir freundlicherweise mitteilen, wo Fehler in meinem Vertragsentwurf sind. Ich kann diese korrigieren und dann gerne nochmal für mich kostenpflichtig einstellen.
Oder habe ich Ihre Antwort so zu verstehen, dass der Vertragsentwurf gut ist, und nur §8 neu gestaltet werden muss?

Herzlichen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.03.2014 | 21:06

Einige Klausel im Vertrag sind nicht ganz nachvollziehbar:
§ 4 Einlagen
• Beide Gesellschafter erwerben hälftig das Objekt und tragen zu gleichen Teilen den Kaufpreis.
Das Objekt erwirbt die GbR.

§ 5 Besitzverhältnisse
Das Kaufobjekt ist gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter. Die Gesellschafter modifizieren den Güterstand aber wie folgt….

Das Objekt erwirbt die GbR.
Der Güterstand kommt nur bei Eheleuten in Frage.

§ 3 (Kaufpreis) muss nicht unbedingt so rein, denn je höher der Kaufpreis und Nebenkosten sind, desto höher sind die Notargebühren.

Kündigung würde ich nur aus wichtigem Grund zulassen

Schlichtungsklausel würde ich weg lassen, da die Schlichtung meistens nichts bringt

Die Geschäftsführung würde ich durch die Vollmachtserteilung auf einen Gesellschafter übertragen

Noch zu regeln wären etwa:
Vorkaufsrecht
Gesellschafterversammlung, -beschlüsse
Verfügungen über Beteiligungen
Haftung bei Geschäftsführung


Wenn Sie Ihren Entwurf mit den obigen Anmerkungen dem Notar vorlegen, wird er schon einen brauchbaren Vertrag formulieren. Allerdings fällt dafür eine zusätzliche Gebühr an.

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