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Individualvereinbarung oder nicht


| 13.02.2007 23:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Hallo,

ich kann mein Problem nach Studium diverser Einträge auf Ihren Seiten nun wie folgt eingrenzen:

Ich habe einen Mietvertrag aus dem Schreibwarenladen in dem sich eine (ungültige) Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit starrer Fristenregelung befindet.
Es gibt eine zweite (maschinenschriftlich) hinzugefügte Klausel im Kapitel Sonderregellungen die da heißt:

"Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung fachmännisch renoviert zu übergeben."

Ich habe verstanden, dass bei einer solchen Klausel zunächst unterstellt wird, dass es sich um eine Individualrechtliche Vereinbarung handelt und diese damit gültig ist. Nun habe ich mir von verschiedenen Mietern im Wohnblock die Mietverträge zeigen lassen. 4 Verträge enthalten dieselbe Klausel, einige enthalten eine sehr ähnliche (z.B. fehlt das Wort fachmännisch). Aber alle fordern zur (unbedingten) Endrenovierung auf.

Aufgrund der zeitlich großen Unterschiede wann die Verträge geschlossen worden sind, sind diese zum Teil identischen Klauseln aber in die Rubrik Sonderregellungen von zum Teil unterschiedlichen Formularverträgen angefügt (Die Schreibwarenläden haben halt alle paar Jahre neue Vordrucke rausgebracht). Zudem haben einige Mieter noch weitere maschinenschriftlich hinzugefügte Vereinbarungen (Die Mieterin die fast gleichzeitig eingezogen ist, hat die 4 gleichen Sondervereinbarungen), 2 Mieter die später eingezogen sind haben zu diesen 4 noch 3 weitere).

Meine Fragen:
1 - Ist die Vereinbarung "Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung fachmännisch renoviert zu übergeben." in diesem Fall als AGB zu bewerten und damit ungültig?

2 - Die Wohnung ist schon seit 13 Jahren von mir bewohnt und stark "runtergekommen". Den Renovierungsbedarf hat der Vermieter bereits in einem Brief an mich dokumentiert. Das Mietverhältnis endet erst in 14 Tagen aufgrund meiner Kündigung. Hat nicht aufgrund der Ungültigkeit der Schönheitsreparaturenklausel aufgrund starrer Fristen der Vermieter die Verantwortung zur Renovierung bis zum Ende der Mietdauer? Könnte ich nicht von ihm verlangen, dass er die (selbst festgestellten) Mängel noch innerhalb der Mietdauer behebt, so dass ich selbst bei Gültigkeit der Endrenovierungsvereinbarung nichts mehr zu tun hätte?

3 - Wenn nun alles nichts hilft: Was muss ich eigentlich "fachmännisch renovieren"? Es ist ja nichts angegeben außer der Wohnung. Müssen also z.B. Böden erneuert werden?

Vielen Dank für Ihre Mühe!
Sehr geehrter Fragesteller,

1.)
Die Voraussetzungen wann es sich bei Vertragsbestandteilen um AGB handelt sind im § 305 ff BGB geregelt.
Danach sind AGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Seite stellt. Keine AGB liegen vor, wenn der Vertrag ausgehandelt wurde (§305 Abs. 1 S. 3 BGB). Die Rechtsprechung nimmt ein Aushandeln bei äußerlich als AGB erscheinendem Vertragstext nur dann an, wenn für bestimmte Vorteile des Verwenders dem anderen Teil eine Gegenleistung eingeräumt wird.
Gegenüber Verbrauchern gilt die vereinfachte AGB-Definition des § 310 Abs. 3 BGB: einmaliges Verwenden des Klauselwerkes durch den Unternehmer genügt.

D.h in Ihrem Fall: Hat der Vermieter Ihnen auch diese Klausel bei Vertragsunterzeichnung vorgelegt ohne das es zu Vertragsverhandlungen kam, handelt es sich um AGB.

Nach dem Urteil des BGH (VIII ZR 308/02) ist eine solche Vereinbarung innerhalb von AGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessener benachteiligt. Eine solche Benachteiliogung liegt dann vor, wenn die Pflicht zur Endrenovierung nicht eingeschränkt wird, insbesondere hinsichtlich der letzten Renovierung der Wohnung.

Ist die Klausel jedoch individuell vereinbart worden ist sie wirksam.

2.)
Sind keine Vereinbarungen getroffen worden, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, hat der Vermieter diese durchzuführen.
Dazu müssen Sie Ihn auffordern und ihm eine angemessenn Frist dazu einräumen und dann notfalls einklagen. In jedem Falle ist dann aber Ihr Mietverhältnis bereits beendet und Sie haben keinen Anspruch mehr auf Schönheitsreparaturen. Hinsichtlich der Endrenovierung gilt dann das o.g..

3.)
Fachmännisch renovieren bedeutet nicht das Sie einen Handwerker zu beauftragen haben. Jedoch reicht Hobbyqualität bei einer selbst ausgeführten Renovierung auch nicht aus. Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden, d.h. z. Bsp. die Wandfarbe muß deckend sein und es dürfen keine Streifen zu sehen sein.

Zum Umfang einer Renovierungspflicht gehören streichen oder tapezieren von Wänden, Decken, Böden, Heizkörpern einschließlich Heizrohre, Innentüren, sowie Fenster und Außentüren von innen. Nicht darunter fallen hingegen Abnutzungen am Teppichboden, Abschleifen und Neuversiegeln von Parkettboden, Abnutzungserscheinungen der Badewanne, Installationsarbeiten oder Maurerarbeiten.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2007 | 21:00

Vielen Dank für Ihre Antwort! Ich bitte Sie, diese nochmal diese etwas zu präzisieren:

1.) Die Klausel wurde natürlich nicht ausgehandelt. Aber: das ist ja vor Gericht schwer zu beweisen (sie ist ja per Schreibmaschine hinzugefügt). Ich habe nun gelesen, dass man dies durch Vorlegen anderer Mietverträge, die die gleiche Klausel enthalten vor Gericht beweisen kann. Da diese Verträge - wie oben beschrieben - leider alle teilweise unterschiedlich aussehen, dennoch aber diese identische Vereinbarung enthalten, möchte ich gerne wissen, wie das vor Gericht (im Normalfall) ausgelegt werden würde.

2.) Es geht mir nicht darum, dass der Vermieter die Renovierung ausführt. Ich will nur, dass er (aufgrund des Wohnungszustandes) sie ausführen hätte müssen und mir daher dies nicht am Mietende abverlangen kann. Gibt es so ein Aufrechnen von Verantwortlichkeiten oder ist die Idee widersinnig?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.02.2007 | 10:49

Sehr geehrter Fragesteller,

1.)
Vorformuliert, und damit als AGB zu werten, sind Klauseln auch dann, wenn diese mit Wiederholungsabsicht hand- oder maschinenschriflich in den Vertrag eingefügt wurden. Dies gilt selbst dann, wenn die Einfügungen gelegentlich unterbleiben oder im Einzelfall unter Aufrechterhaltung der sachlichen Identität unterschiedlich gefasst wurden. (BGH NJW 99,2180; Düss NZG 98,353). Mittels der anderen Verträge lässt sich somit die Wertung der Klausel als AGB gut begründen. Dem wird auch bei Vorhandensein der o.g. Voraussetzungen idR gefolgt.

2.)
Grundsätzlich ist eine solche Aufrechnung wohl möglich. Dazu müsste Ihr Anspruch auf Schönheitsreparaturen jedoch fällig sein. Fällig wird er durch Aufforderung gegenüber dem Vermieter während Ihrer Mietzeit die Schönheitsreparaturen durchzuführen und der Notwendigkeit von Schöhneitsreparaturen.

Ich weise jedoch auf ein gewisses Risiko hinsichtlich der Wirksamkeit einer solchen Aufrechnung hin. Soweit mir bekannt gibt es dazu keine Rechtssprechung. Eine solch erklärte Aufrechnung könnte als rechtsmißbräuchlich gewertet werden und somit unwirksam sein. Als Argument gegenüber dem Vermieter taugt sie aber wohl ersteinmal. Inwieweit der Vermieter sich dann auf einen für ihn ebenso ungewissen Ausgang eines Rechtsstreits einlässt kann von hier nicht eingeschätzt werden.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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"Die Beurteilung ist auch noch einmal vom Mieterverein so unterstützt worden und hat letztlich dazu geführt, dass der
Vermieter einer vernünftigen Einigung zugestimmt hat. "