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Individualvereinbarung im Mietvertrag - Inwieweit kann Zusatzvereinbarung Bestand haben?

| 22.06.2013 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Guten Tag,

vor kurzem bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen, in der ich 1,5 Jahre gelebt habe. Das Mietverhältnis endet in den nächsten Wochen. Beim Einzug habe ich die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters direkt vom vorigen Mieter übernommen, da ich damals dringend eine Wohnung suchte und durch diesen Schritt unverzüglich einziehen konnte. Der vorige Mieter erreichte dadurch auch sein Ziel, seinen Mietvertrag ohne Einhaltung der Kündigungsfrist zu beenden.

Von ihm übernahm ich eine Deckenlampe und eine Gardinenstange, sowie eine mit Genehmigung des Vermieters durchgeführte bauliche Veränderung (Hochbett). Die Wohnung befand sich in einem sehr ordentlichen Zustand, da alle Wohneinheiten relativ neu sind. Im Haus werden zurzeit immer noch neue Wohnungen geschaffen.

Bei der Anmietung unterschrieb ich zusätzlich zum üblichen Formularvertrag gleichzeitig eine Zusatzvereinbarung ("Zusatz zum Mietvertrag") und der vorige Mieter wurde daraufhin aus seinem Vertrag entlassen.

Der Mietvertrag enthält in Bezug auf die Schönheitsreparaturen eine Fristenregelung und eine Abgeltungsregelung bei kürzerer Wohndauer, die mir nach meinen bisherigen Recherchen als üblich erscheinen (keine festen Fristen, usw.).

Wortlaut der Zusatzvereinbarung:
-----
Dem Mieter ist bewusst, dass sich die Wohnung X des Objektes Y in Z auf Grund des übergangslosen Auszugs/Einzugs des Vormieters/Mietes malermäßig eventuell nicht in einem einwandfreien Zustand befindet. Er kann daraus keine Forderungen, insbesondere Mietminderungen, gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Gleichzeitig verpflichtet er sich, die Wohnung bei Auszug in einem einwandfreien, malermäßigen Zustand zu versetzen bzw. durch eine Fachfirma versetzen zu lassen.

Hinsichtlich der vom Vormieter übernommenen Einbauten wird nochmals ausdrücklich auf §19 des Mietvertrages verwiesen. Bei Auszug verpflichtet sich der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung, d.h. ohne jegliche Einbauten.
-----

Bezüglich der Einbauten habe ich mich kürzlich mit dem Vermieter geeinigt, dass diese in der Wohnung verbleiben können. Dies wurde mir per E-Mail zugesichert. Ansonsten habe ich die Wohnung sehr pfleglich behandelt, ich habe lediglich zwei kleine Löcher gebohrt.


Nun möchte ich Ihnen gerne folgende Fragen stellen:

1.) Die obige Zusatzvereinbarung hört sich für mich so an, als müsste ich die Wohnung unabhängig vom derzeitigen Zustand beim Auszug komplett renovieren. Nach meinen Recherchen, scheint dies nicht ohne weiteres zulässig zu sein, außer es handelt sich um eine individuell ausgehandelte Individualvereinbarung.

Die Zusatzvereinbarung wurde mir gemeinsam mit dem Mietvertrag zur Unterzeichnung vorgelegt. Ich sah diese zu diesem Zeitpunkt zum ersten mal. Ohne deren Unterzeichnung wäre der Mietvertrag nicht zustande gekommen.

Lässt sich so etwas wirklich als eine gegenseitig ausgehandelte individuelle Vereinbarung bezeichnen? Inwieweit kann diese Zusatzvereinbarung Bestand haben? Eine komplette Renovierung der Wohnung ist m. E. nicht notwendig. Sie ist mit Bad und Küche komplett ausgestattet, ich habe nichts an der Wohnung verändert (Farbe, Tapete, etc.).


2.) Bezüglich der baulichen Veränderung: Inwieweit kann ich mich im Zweifel auf die kurze Bestätigungs-Mail des Vermieters berufen?


Für Ihre Einschätzung bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen
MS








-- Einsatz geändert am 22.06.2013 14:22:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Zu 1.

In der Tat wird eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Mieträume als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen, siehe z.B. BGH, Urteil vom 14.05.2003, Az.: VIII ZR 308/02; BGH, Urteil vom 12.09.2007; Az.: VIII ZR 316/06. In Ihrem Fall läge wohl zudem ein unzulässiger Summierungseffekt aufgrund der Verpflichtung zur Endrenovierung zusätzlich zu laufenden Schönheitsreparaturen vor, der auch bei getrennten Klauseln zur Unwirksamkeit führen kann (BGH, Urteil vom 25.06.2003, Az.: VIII ZR 335/02). Es ist bezüglich solcher Klauseln immer der Grundsatz zu beachten, dass dem Mieter nicht mehr aufgebürdet werden darf, als er tatsächlich „verwohnt" hat.

Eine Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel wäre daher nur denkbar, wenn es sich um eine individuell ausgehandelte Klausel handeln würde (vgl. BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08). Um eine solche Individualvereinbarung handelt es sich aber nur, wenn die einzelnen Inhalte des Mietvertrags nicht einseitig gestellt, sondern von den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Unter Aushandeln versteht man dabei, dass der Vermieter den Inhalt des Vertrags ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter die reale Möglichkeit einräumt, auf den Inhalt der Vertragsbedingungen Einfluss zu nehmen.

Nach Ihrer Schilderung davon auszugehen, dass die Zusatzvereinbarung gerade nicht als Individualvereinbarung einzustufen ist. Denn die Klausel wurde nicht individuell ausgehandelt, sondern einseitig vorgegeben und wäre dann wie bereits ausgeführt unwirksam. Daher dürfte die Endrenovierungsklausel einer gerichtlichen Überprüfung nicht Stand halten.

Zu 2.

Eine später getroffene Individualabrede geht grundsätzlich den mietvertraglichen Regelungen vor. Wenn Sie sich mit dem Vermieter also entsprechend geeinigt haben und er diese Einigung bzgl. des Verbleibens der Einbauten auch noch per E-Mail bestätigt hat, können Sie sich hierauf berufen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 24.06.2013 | 10:10

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"Vielen Dank für ihre umfassende Antwort, die mir eine gute Orientierung zur Rechtslage gegeben hat, falls es darauf ankommen sollte.

Mit freundlichen Grüßen
MS"
Stellungnahme vom Anwalt: