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Individualvereinbarung Renovierungsarbeiten bei Auszug

| 11.06.2010 13:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Meine Frau und ich wohnen in einer Wohnung in einem Altbau, Baujahr 1925, ca. 106 qm Wohnfläche, mit drei Meter hohen Decken. In sämtlichen Räumen befindet sich antikes Eichenparkett (Ausnahmen: Küche. Dort Dielenboden. Bad. Dort Fliesen). In fast der gesamtem Wohnung befindet sich also Holzboden. Außerdem sind fast überall in der Wohnung noch die antiken Türen und Türzargen im Originalzustand vorhanden. Dazu gibt es neben den normalen Fenstern noch acht kleine Zierfenster mit Originalrahmen aus Holz und -verglasung von 1925. Wir wohnen seit fast genau vier Jahren in dieser Wohnung.

Unser Mietvertrag enthält unter der Überschrift "§ 28 Einzelne Vereinbarungen (ausgehandelte Individualabreden)" folgenden Text:

"1. Mietsache wird bei Vertragsbeginn vollständig neu renoviert an Mieter übergeben (Tapete weiß gestrichen, Türen und Türzargen poliert, Parkett und Dielenboden neu abgeschliffen und versiegelt, Toilette und Waschbecken neu sowie die Armaturen, neues 5 Liter Untertischgerät für die Küche, Holzfenster neu gestrichen in Weiß.

Der Mieter verpflichtet sich unabhängig von der Wohndauer und dem Abwohnzustand bei Vertragsende wieder durch einen Fachkundigen / Fachunternehmer entsprechend neu renoviert an den Vermieter zurück zu geben."

Wörtlich zitiert, inklusive aller Fehler, wie z.B. dem fehlenden Objekt im letzten Satz.

Es gibt noch weitere zwei Absätze in diesen Individualabreden, die aber mit meiner Frage nichts zu tun haben. Der o.a. Text ist handschriftlich von unserem Vermieter in den Vertrag eingefügt worden und zwar, bevor wir zur Vertragsunterzeichung zu ihm gekommen sind. Er hat uns zwar auf diesen Passus aufmerksam gemacht, gleichzeitig aber auch klar ausgedrückt, dass dieser ein fester Bestandteil des Vertrages sei und falls wir ihn ablehnen würden, ein Vertrag halt nicht in seinem Interesse wäre und deswegen nicht zustande käme. Eine Verhandlung darüber hat es also nicht gegeben.

Meine Frage: Ist diese o.a. Vereinbarung überhaupt rechtskräftig? Oder sind Teile und/oder das Ganze irrelevant und wir können es einfach ignorieren? Eine komplette Renovierung des Parketts (obwohl es noch in gutem Zustand ist) und auch das Streichen der Wände (ebenfalls noch in gutem Zustand) durch Fachunternehmer würde ja sehr kostspielig werden. Ansonsten muss zur Zeit nichts in der Wohnung renoviert werden und bei einem eventuellen Auszug könnten wir die Wohnung jederzeit besenrein zurückgeben. Unser Ziel daher: Möglichst nicht durch diesen Passus gebunden sein.

Sehr geehrter Fragesteller,

individuell sind Endrenovierungsklauseln abschließbar und unterliegen nicht der Inhaltskontrolle. Der BGH geht in seiner letzten Entscheidung hierzu sogar davon aus, dass eine individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel auch dann Bestand hat, wenn im gleichen Vertrag eine unwirksame Formularklausel über die Endrenovíerungspflicht enthalten ist (BGH VIII ZR, Az. 71/08 vom 14. 01. 2009). Von daher sind Sie also an diese Klausel gebunden.

Die individuell vereinbarte Endrenovierungspflicht dürfte in Ihrem Fall auch wirksam sein. Beim handschriftlichen Zusatz ist es grundsätzlich zu vermuten, dass es sich nicht um einen für eine Vielzahl von Vertragsschlüssen vorformulierten Passus handelt. Im Übrigen stellt der BGH als Tatbestandvoraussetzung für das "Aushandeln" auf, dass

"(...) der Verwender die andere Vertragspartei über den Inhalt und die Tragweite der Klausel(n) im einzelnen belehrt hat oder sonstwie erkennbar geworden ist, daß der andere Vertragspartner deren Sinn wirklich erfaßt hat. Nur so ist auch gewährleistet, daß der Vertragsinhalt, den der vorformulierte Text ergibt, nicht nur vom Verwender, sondern ebenso vom Kunden in seinen rechtsgeschäftlichen Gestaltungswillen aufgenommen worden ist, also als Ausdruck seiner rechtsgeschäftlichen Selbstbestimmung und Selbstverantwortung gewertet werden kann" (BGH III ZR, 437/04)

Zunächst ist hier schon festzustellen, dass die Klausel in Ihrem Falle schon nicht vorformuliert war. Allein der Umstand, dass Ihnen der Vermieter zum Abschluss des Vertrages signalisiert hat, er werde einen Vertrag anders nicht abschließen wollen (hierfür wären Sie im Übrgen in der Beweislast), dürfte wohl dann noch nicht ausreichen, ein "Aushandeln" abzulehnen, wenn er Sie VOR Vertragsschluss darauf Aufmerksam gemacht hat, dass die handschriftliche Klausel vom Leitbild der Rechtsprechung abweicht und welche Konsequenzen sich hieraus ergeben (war dies tatsächlich nicht so, so hätten Sie im Falle des Rechtsstreits beim geneigten Gericht mglw. Aussicht auf Erfolg, Sie wären aber in der Beweislast dafür, dass eine inhaltliche Auseinandersetzung mit der handschriftlichen Klausel nicht erfolgt sei).

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Scholz, RA

Rückfrage vom Fragesteller 14.06.2010 | 08:28

Meinen Sie also auch, dass in unserer Individualvereinbarung die Formulierung "...durch einen Fachkundigen / Fachunternehmer" so gilt, obwohl der Bundesgerichtshof erst neulich entschieden hat, dass ein Vermieter auf Schönheitsreparaturen, ausgeführt durch eine Fachfirma, keinerlei Ansprüche hat, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird (AZ: VIII ZR 294/09 ), sondern nur auf eine "fachgerechte" Ausführung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.06.2010 | 09:29

Sehr geehrter Fragesteller,

das Urteil wurde am 9. Juni 2010 ausgesprochen.

Nachdem die Urteilgründe noch nicht im Volltext zur Verfügung stehen, gehe ich hier trotzdem davon aus, dass es sich bei der strittigen Klausel um eine in einem Formularmietvertrag gehandelt hat, den der BGH hat die Klausel einer Inhaltskontrolle unterzogen, was nur bei AGB-Klauseln möglich ist.

Ihre Klausel wurde individuell vereinbart. Individualvereinbarungen unterliegen nicht der Inhaltskontrolle.

Gehen Sie daher davon aus, dass Sie an die Klausel gebunden sind und das Urteil des BGH auf Ihren Fall, da es sich bei Ihnen um eine Individualvereinbarung handelt, nicht anwendbar ist.

Mit freundlichen Grüßen

Scholz, RA

Bewertung des Fragestellers 11.06.2010 | 15:18

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Eindeutige und verständliche Darlegung des Sachverhalts. Ich wollte in diesem Fall lediglich eine zweite Meinung zusätzlich zur bisherigen (allerdings lediglich oberflächlichen und telefonischen) Einschätzung unseres eigenen Anwalts (Fachanwalt für Mietangelegenheiten) haben. Auch wenn die Antwort leider nicht so ausgefallen ist, wie ich es erhofft hatte: Der Einsatz hat sich auf jeden Fall gelohnt! Ich bin nun sicher, wie sich die Sache juristisch verhält.

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