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Indexmietvertrag - ist eine rückwirkende Indexmieterhöhung möglich?

| 09.04.2013 19:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Eltern haben einen Mietvertrag mit dem Passus :
„Mietzinsbindung über 5 Jahre fest, bei gleich bleibenden Geldwert etc."
unterschrieben. Im Mietvertrag ist kein Basisindex vermerkt.
Ich vermute mal, dass es sich um einen Indexmietvertrag handelt.

Seit dem 01.10.2010 leben meine Eltern in der Wohnung. Sie zahlen eine
Kaltmiete für die Wohnung in Höhe von 450,00 € und eine
Kaltmiete für die Garage in Höhe von 50,00 €.

Im März 2013 kommt die erste schriftliche Mieterhöhung des Vermieters, indem er für den Zeitraum vom 01.10.2010 – 31.12.2012 aufgrund der gestiegenen Lebenshaltungskosten eine Nachzahlung in Höhe von 280,76 € fordert (die er gleichzeitig mit dem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 225,33 € für 2012 verrechnet) und zum 01.01.2013 die neue Mieterhöhung nennt, die rückwirkend gezahlt werden soll.
Er hat aktuell eine Kaltmiete für die Wohnung von 474,70 € und für die Garage eine Kaltmie-te von 53,90 € ermittelt.

Die Nachforderung in Höhe von 280,76 € hat er wie folgt ermittelt
Nur für die Wohnung:
01.10.2010 – 31.12.2010 Inflationsrate: 1,1 %,
Erhöhung: 4,95 €* 3 Monate = 14,85 = Nachzahlung
01.01.2011 – 31.12.2011 Inflationsrate: 2,3 %,
Erhöhung: 10,46 € * 12 Monate = 125,57 € = Nachzahlung
01.01.2012 – 31.12.2012 Inflationsrate: 2,0 %,
Erhöhung: 9,31 € *12 Monate = 111,71 € = Nachzahlung
Für die Garage hat er eine Erhöhung / Gesamt von 28,63 € berechnet.
Gesamtnachforderung: 280,76 €

Meine Fragen:

Handelt es sich aufgrund des Passus um einen Indexmietvertrag?
Sind Kürzel wie „etc." in einem Mietvertrag zulässig?
Ist die Nachforderung für den Zeitraum vom 01.10.2010 – 31.12.2012 rechtens? Wenn ja, ist die Höhe richtig ermittelt?
Darf der Vermieter ein Guthaben aus der Hausnebenkostenabrechnung mit einer Nachforde-rung verrechnen?
Darf der Vermieter ab 01.01.2013 rückwirkend die Mieterhöhung berechnen?

Ich bin ja kein Experte, aber wenn ich die Berechnung der Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag richtig verstehe, dann würde sich meines Erachtens eine Mieterhöhung wie folgt berechnen:

Mietvertragsbeginn: 01.10.2010
Verbraucherpreisindex:
Stand 01.10.2010 bei 100,20 Punkten
Stand 01.10.2012 bei 104,6 Punkten
Differenz: 4,4 Punkte
Berechnung: (104,6 : 100,2 * 100)-100 = 4,39 % Mieterhöhung

Kaltmiete Wohnung 450,00 € * 4,39 % = 19,76 €/Monat
Kaltmiete Garage 50,00 € * 4,39 % = 2,20 €/Monat

Neue Kaltmiete Wohnung: 469,76 €
Neue Kaltmiete Garage: 52,20 €
Zzgl. der Nebenkosten

Vorausgesetzt der Vermieter hätte meinen Eltern das Erhöhungsschreiben im Okt. 2012 ge-schickt, dann wäre eine Mieterhöhung in Höhe von 21,96 € /Monat zum 01.12.2012 wirksam gewesen. Oder ist meine Berechnung gänzlich falsch?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich herzlich im Voraus.
Viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:







Frage 1:
"Handelt es sich aufgrund des Passus um einen Indexmietvertrag?"


Das kann verlässlich nur eine Überprüfung des Mietvertrags beantworten, zumal es hier durchaus möglich scheint, dass die vom Vermieter gewählte Klausel unwirksam sein könnte.

Jedenfalls wird aus der Formulierung der Wunsch des Vermieters nach einer Indexmiete gem. § 557 b I BGB deutlich.

Zudem deutet auch die Berechnung des Vermieters darauf hin. Zwar benutzt er den Begriff Inflationsrate meint aber wohl die relative Änderung des Verbraucherpreisindex pro Jahr.





Frage 2:
"Sind Kürzel wie „etc." in einem Mietvertrag zulässig?"


Gebräuchliche Kürzel dürfen durchaus in einem Mietvertrag verwendet werden, wenn Sie nicht den Sinn der Vereinbarungen entstellen oder zu unbestimmt sind. Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters.







Frage 3:
"Ist die Nachforderung für den Zeitraum vom 01.10.2010 – 31.12.2012 rechtens? Wenn ja, ist die Höhe richtig ermittelt?"


Rückwirkende Mieterhöhungen gibt es im Wohnraummietrecht nicht. Das ergibt sich schon aus § 557 II, IV BGB. Die Erhöhung ist in dieser Art und Weise also nicht rechtens.

Das Mieterhöhungsverfahren bei der Indexmiete ist in § 557 b III BGB geregelt. Die Berechnung des Vermieters dürfte hier zudem auch noch falsch sein.

Die erhöhte Miete wird erst mit dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet, § 557 b III Satz 3 BGB. Fristbeginn ist dabei der Zugang der Änderungserklärung.

In Ihrem geschilderten Fall könnte eine Erhöhung also frühestens zum Mai 2013 wirken.






Frage 3:
"Darf der Vermieter ein Guthaben aus der Hausnebenkostenabrechnung mit einer Nachforderung verrechnen?" ?


Wenn vertraglich kein Aufrechnungsverbot vereinbart ist, darf er das grundsätzlich tun.


Hier aber besteht ja schon überhaupt keine Forderung des Vermieters. Die Mietvertragsparteien sollten also das Erhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich und nachweisbar zurückweisen und das Guthaben unter Fristsetzung von 14 Tagen beim Vermieter anmahnen.

Für den fruchtlosen Ablauf der Frist sollten rechtliche Schritte angekündigt werden.





Frage 4:
"Darf der Vermieter ab 01.01.2013 rückwirkend die Mieterhöhung berechnen?"




Nein (Siehe Frage 2).






Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Raphael Fork, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.04.2013 | 22:32

Sehr geehrter Herr Fork,

haben Sie herzlichen Dank für Ihre sehr ausführlichen Darstellungen. Sie haben mich in meiner Annahme, dass eine Rückforderung nicht rechtens ist, sehr bestätigt. Auch werden sich meine Eltern über Ihr Guthaben freuen.

Jetzt habe ich aber doch noch eine Frage:
Der Vermieter müsste ja nun eine neue Berechnung der Mieterhöhung vornehmen.
Würde sich diese dann z. B. wie folgt berechnen?

Verbraucherpreisindex:
Stand Oktober 2010 bei 100,20 Punkten
Stand Januar 2013 bei 104,5 Punkten
Differenz: 4,3 Punkte, welches einer Mieterhöhung von 4,29 % entsprechen würde.
Berechnung: (104,5 : 100,2 * 100)-100 = 4,29 %

Mit Wirkung zum 01.05.2013, wenn man davon ausgeht, dass das Erhöhungsschreiben im März bei meinen Eltern eingegangen wäre.

Nochmals herzlichen Dank und weiterhin viel Erfolg! Sie haben mir sehr geholfen. Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2013 | 00:00

Nachfrage 1:
"Würde sich diese dann z. B. wie folgt berechnen?"


Das würde sich dann wie von Ihnen beschrieben berechnen, wenn es sich bei der Vereinbarung in dem Mietvertrag Ihrer Eltern tatsächlich um eine Indexmiete handeln würde. Hieran bestehen aber starke Zweifel, da die von Ihnen geschilderte Formulierung im Vertrag dazu an sich nicht passt.

Als Indexmiete kann das Erhöhungsverlangen des Vermieters aus den oben geschilderten Gründen derzeit noch keinen Erfolg haben.


Wahrscheinlicher ist aber, dass eben keine Indexmiete vereinbart sein sollte. Mietzinsbindung für 5 Jahre, bedeutet ja nichts anderes als einen festen Mietzins, der grundsätzlich nicht verändert werden darf, wenn nicht die vertraglich genannten Umstände eintreten ("gleich bleibenden Geldwert etc"). Wieso der Vermieter dann aber von einer automatischen Anpassung ausgeht und auf welcher Grundlage diese sich erechnen soll, kann nur die Prüfung des Gesamtvertrags ergeben.

Bewertung des Fragestellers 09.04.2013 | 22:42

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