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Indexmieterhöhung


17.12.2012 10:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

vor einiger Zeit habe ich von meinem Vermieter eine Mieterhöhung (um 12%) nach
§ 558 BGB erhalten. Da in meinem Vertrag aber Indexmieterhöhung angekreuzt ist, weiß ich, dass die Mieterhöhung nach § 558 nicht möglich ist.

Soweit ist alles verständlich. Nun habe ich aber ein Problem die Indexmieterhöhung zu berechnen, da ich mir nicht sicher bin, welcher Index als Basis zu Grunde gelegt werden kann.
Eingezogen bin ich in die Wohnung im September 2005. Im April 2010 fand ein Eigentümerwechsel statt. Mein alter Vermieter hatte von der Mieterhöhungsmöglichkeit kein Gebrauch gemacht. Die Mieterhöhung nach §558 BGB habe ich am 05.11. von meinem neuen Vermieter erhalten. Ich möchte meinem neuen Vermieter widersprechen und wüsste daher gerne, welchen Index er jetzt bei der Indexmieterhöhung nehmen kann. Wenn er den Index von 2005 (Vertragsabschluss) zu Grunde legen kann, würde die Erhöhung fast 13% ausmachen. Kann er dies tun?
Oder kann er erst den Index von April 2010 ( Erwerb der Immobilie) oder sogar nur den Index von November 2011 als Basis nehmen, weil die Mieterhöhung im November 2012 kam?
In beiden Fällen würde die Mieterhöhung nämlich erheblich niedriger ausfallen, als wenn er den Index von 2005 zu Grunde legt.
Ich hatte noch was von einer Verjährungsfrist von 3 Jahren gelesen, würde diese Frist in diesem Fall greifen, falls er den Index von 2005 als Basis nehmen kann?

Herzlichen Dank für die Antwort.

Viele Grüße,
Ana

17.12.2012 | 11:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
In Wohnraummietverträgen kann nach § 557 b BGB vereinbart werden, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Während der Geltung einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nah § 588 BGB ausgeschlossen (§ 557 b Abs. 2 Satz 3 BGB).

2.
Wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, ist als Basisindex der bei Vertragabschluss geltende Index zugrundezulegen, hier also der Index des Jahres 2005.

Dass die Wohnung zwischenzeitlich veräußert worden ist, ist unerheblich. Denn der Erwerber ist nach § 566 BGB kraft Gesetzes anstelle des ursprünglichen Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten.

Der Erwerber ist daher auch in die Vereinbarung zur Indexmiete eingetreten.

3.
Es muss aber das Ausmaß der Mietanpassung in der Indexvereinbarung bestimmt sein. Es muss sich um einen prozentualen Veränderungsmaßstab handeln. Die Punktzahl des Lebenshaltungskostenindex darf nicht mit dem Erhöhungsprozentsatz gleichgesetzt werden. Der Veränderungsmaßstab darf höchstens der prozentualen Indexänderung entsprechen. Überproportional wirkende Indexklauseln sind unwirksam. Die Klausel muss außerdem sowohl bei einem Anstieg wie auch bei einem Senken des Index einschlägig sein, also zu einem Mietanstieg oder einer Mietsenkung führen. Regelt sie nur den Fall des Mietanstiegs, ist sie unwirksam.

Sie sollten daher die Indexklausel Ihres Mietvertrages nochmals genau lesen und ggf. im Rahmen der kostenlosen Nachfrage ergänzende Informationen erteilen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2012 | 08:52

Sehr geehrter Herr Moosmann,
vielen Dank für Ihre Antwort, diese hat mir auf alle Fälle weitergeholfen.
1)In meinem Mietvertrag steht folgender Text zur Indexmieterhöhung:
Die (gem. Ziffer 1a-c)aufgeführte Miete wird an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Verbraucherpreisindexes für Deutschland gekoppelt. Verändert sich der Preisindex (Basisjahr 2000=100) gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, kann jede Vertragspartei eine entsprechende Anpassung verlangen. Die Miete muss jedoch mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.
Bei der Berechnung der Mieterhöhung habe ich 2005 als Basisjahr genommen, weil dieser zwischenzeitlich von 2000 auf 2005 angepasst wurde. Berechnung wie folgt: Index 2005 = 100, Index November 2012 = 113,2, somit ergibt sich eine Erhöhung von 13,2%. Ist diese Berechnung korrekt?

2)Würde denn nicht die Verjährungsfrist nach §195 BGB greifen? Wären die letzten 3 Jahre nicht verjährt, weil von der Mieterhöhung kein Gebrauch gemacht wurde? Falls es so wäre, könnte als Basis der Index von 2008 genommen werden, oder?

Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen,
Ana

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2012 | 11:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

1.
Die von Ihnen in der Nachfrage wiedergegebene Klausel ist KEINE wirksame Indexklausel.

§ 557 b BGB erlaubt nur eine Regelung , wonach die Höhe der Miete durch den Index "bestimmt wird", sich also mit der Änderung des Index als Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Vertragsparteien KEIN VERHANDLUNGSSPIELRAUM mehr für die Feststellung der Miethöhe verbleibt.

Daran fehlt es hier, weil vereinbart ist, dass bei Veränderungen des Index jede Vertragspartei eine Anpassung verlangen kann.

Eine solche Vereinbarung ist unzulässig.

Folge der Unzulässigkeit und Unwirksamkeit der Indexvereinbarung ist, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann.

2.
Eine Verjährung greift nicht ein.

Eine gesetzliche Mieterhöhung ist immer nur für die ZUKUNFT zulässig.

Bei einer Indexmiete ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten (§ 557 b Abs. 3. Satz 3 BGB).

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB wird die erhöhte Miete "mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens" zu entrichten (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei Vorliegen der Voraussetzungen einer Mieterhöhung sofort ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen. Die gesetzlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung sind nur Wirksamkeitsvoraussetzung eines Mieterhöhungsverlangens.

3.
Abschließend empfehle ich Ihnen, das Mieterhöhungsverlangen konkret anwaltlich prüfen zu lassen. Erfahrungsgemäß werden hier von Vermietern oft Fehler gemacht.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

ANTWORT VON

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