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Indexmiete gemäß § 557 b) BGB

| 19.06.2015 16:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mieterhöhung als verabredete Indexmiete und die Folgen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Regelung

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Mietvertrag für meine Eigentumswohnung vom September 2008 habe ich bezüglich zukünftiger Mieterhöhungen mit meinem Mieter folgende Vereinbarung getroffen:

Verändert sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um mindestens 5 Prozent gegenüber dem Stand per September 2008 (auf der Basis 2005 = 100), so verändert sich der Mietzins im gleichen Verhältnis mit Wirkung des auf dem 3. Monat nach der Änderung des Indexes folgenden Monates. In jedem Fall einer neuerlichen Änderung des Indexes um mindestens 5 Prozent gegenüber dem Stand auf den die vorangegangene Anpassung beruhte, wiederholt sich die Anpassung auf der Grundlage des jeweils letzten Mietzinses.

Nachdem vor einiger Zeit die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben waren wurde mein Mieter von mir schriftlich über die anstehende Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Indexentwicklung informiert. Mein Mieter weigert sich die Mieterhöhung zu akzeptieren und begründet dies wie folgt:

Die in $ 557 b) BGB enthaltene Regelung, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, ist in der mietvertraglichen Vereinbarung nicht enthalten, weshalb die Indexvereinbarung unwirksam ist.

Frage:
hat mein Mieter recht und wenn ja
1.) greift dann folgende im Mietvertrag ebenfalls enthaltene Vereinbarung:
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung wird durch eine solche ersetzt, welche dem wirtschafltich Gewollten am nächsten kommt.
2.) ist für eine Anpassung der Indexvereinbarung an die gesetzliche Regelung die Zustimmung meines Mieters erforderlich oder genügt hierfür meine einseitige Willenserklärung?

Mit freundlichen Grüßen

Einsatz editiert am 19.06.2015 20:49:21

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
§ 557b BGB - Indexmiete - regelt in der Tat, ich zitiere auszugsweise:

"(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

[...]

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Soweit hier also das Jahr als Mindestwartezeit keine Erwähnung im Mietvertrag findet, ist die Abrede somit unwirksam.

Die Ersetzungsbefugnis greift hier meiner ersten Ansicht nach nicht ein.
Denn das würde dem Mieterschutz nicht gerecht werden.

Eine gesetzliche Regelung, die stattdessen gilt, gibt es gerade nicht, da eine Vereinbarung her muss, damit überhaupt § 557b BGB Geltung hat.

Das ergibt sich aus § 557 BGB - Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz:

"(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Es gilt dann eben jedoch § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

2.
Sie können das bis auf § 558 BGB nur zweiseitig wirksam neu ändern, worauf sich der Mieter allerdings nicht einlassen muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Ich danke Ihnen für die Bewertung meiner Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2015 | 16:50

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

es war nie meine Absicht die Miete innerhalb der 12-monatigen Sperrfrist anzupassen. Weshalb ich eine gesetzliche Regelung (die Sperrfrist)in meinem Mietvertrag erwähnen muss, ist mir nach wie vor nicht klar. Ich habe auch keine vom Gesetz abweichende Vereinbarung getroffen, sondern lediglich den Gesetzestext in meinem Mietvertrag nicht vollständig erwähnt, ausgehend davon, dass für beide Verttragspartner auf Grund der gesetzlichen Vorgaben eine Mietpreisänderung innerhalb der 12-monatigen Sperrfrist nicht möglich ist.

Verstehen Sie unter Ersetzungsbefugnis die Vereinbarung "Sollten einzelne Bestimmungen ..."?

Weshalb meinen Sie, dass es eine gesetzliche Regelung, die stattdessen gilt nicht gibt? Vereinbart wurde im Mietvertrag eine Indexierung gemäß § 557 b BGB ohne Berücksichtigung der Sperrfrist. Wenn diese Regelung unwirksam ist dann kann diese unwirksame Regelung doch durch eine wirksame Regelung, nämlich die gesetzliche Regelung ersetzt werden!?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2015 | 17:54

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre Nachfrage antworte ich Ihnen gerne wie folgt:

Wenn der Mietvertrag dieses nicht ausdrücklich erwähnt, besteht ja leider diese Sperre/Beschränkung nicht - dieses kann man aller Voraussicht nach nur so verstehen.

Da ist die Rechtsprechung zudem sehr streng.

Es reicht allein die potentielle Möglichkeit dieses tun zu können.

Richtig, dass meinte ich mit Ersatzungsbefugnis.

Die gesetzliche Regelung besagt, dass man (mit wirksamen Inhalt) die Indexmiete NUR vereinbaren kann, aber nicht muss. Wird Sie nicht wirksam vereinbart - das ist die unabdingbare Voraussetzung -, fällt die Abrede weg, dann gibt es zu meinem Bedauern nur die Regelung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die ich erwähnt hatte.

Ich hoffe, Ihnen damit weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.06.2015 | 18:30

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