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In welchem Steuerjahr muss ein privater Veräußerungsgewinn versteuert werden

| 17.04.2019 10:10 |
Preis: 50,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Zusammenfassung: Maßgeblich für die Zuordnung eines Spekulationsgewinns in das jeweilige Veranlagungsjahr ist der Zugang der Kaufpreiszahlung auf dem Notaranderkonto nebst Entstehung der Auszahlungsreife dieser Zahlung an den Verkäufer.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe 2014 ein vermietetes Haus gekauft und am 29.11.2015 (Beurkundungstermin) wieder verkauft. Der Kaufpreis ist mir am 18.01.2016 zugeflossen (Überweisung auf mein Konto).

Bei meiner EK-Steuererklärung 2015 habe ich den Verkauf (Gewinn aus privatem Veräußerungsgeschäft) zunächst nicht angegeben, da mir der Kaufpreis ja erst in 2016 zugeflossen ist. Nach Abgabe meiner Steuererklärung 2015 hat das Finanzamt telefonisch mitgeteilt, dass ich doch im November 2015 einen Verkauf getätigt hätte. Ich habe das mit dem Zufluss in 2016 erklärt, aber dann doch die Gewinne aus dem Hausverkauf in der Steuererklärung 2015 angegeben.

Nun habe ich vom Finanzamt ein Schreiben erhalten, dass gegen mich ein Strafverfahren wegen versuchter Steuerhinterziehung eingeleitet wurde, weil ich erst auf Nachfrage des Finanzamtes den Gewinn aus dem Hausverkauf angegeben hätte.

Ich bin der Meinung, dass ich eigentlich erst mit der Steuererklärung 2016 den Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft hätte angeben und versteuern müssen, weil mir auch der Kaufpreis (Gewinn) erst in 2016 zugeflossen ist.

Fragen:
1.) In welchem Jahr, bzw. mit welcher Steuererklärung (2015 oder 2016) hätte ich den Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft versteuern müssen?
2.) Wäre ich verpflichtet gewesen das Finanzamt in irgendeiner Form (außerhalb der Steuererklärung) über den Hausverkauf bzw. den privaten Veräußerungsgewinn zu informieren?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Steuerrechtliche Beurteilung

Sofern zwischen einen Immobilienerwerb zu Zwecken der Vermietung und Verpachtung und der Veräußerung der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre liegen, unterfällt ein durch den Immobilienverkauf erzielter Verkaufsgewinn unter die Besteuerung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (sog. Spekulationsgewinn).

Für die Frage der Verortung der Entstehung eines steuerpflichtigen Spekulationsgewinns ist auf § 11 EStG und dem hierin verankerten Zu- und Abflussprinzip abzustellen. Es gilt somit der Grundsatz, dass eine Versteuerung in dem Veranlagungsjahr zu erfolgen hat, in welchem der Kaufpreis (mit dem enthaltenen Gewinn) zufließt.

Im Rahmen einer Immobilientransaktion ist für diese Frage in "Grenzsituationen" zum Jahresende auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem der Kaufpreis auf das Notaranderkonto bezahlt wurde und die "Auszahlungsreife" erreicht wurde (d. h. hätte der Notar beispielsweise schon im Jahr 2015 auszahlen können und müssen, vgl. FG Hamburg vom 21.4.2009, 2 K 231/08). Dieser Zeitpunkt ist maßgeblich für die Zuordnung eines entstandenen Spekulationsgewinns.

2.) Mitteilungspflicht über Immobilienverkauf

Nein, Sie trifft in diesem Zusammenhang keine Mitteilungspflicht. Immobilientransaktien werden vom bearbeitenden Notar "automatisch" an das örtlich zuständige Finanzamt gemeldet. Der Notar hat hier eine entsprechende gesetzliche Verpflichtung, vgl. §§ 18, 20, 21 GrEStG.

3.) Anzuratendes Vorgehen

Ich rate Ihnen zur Vermeidung von Rechtsnachteilen an, einen Rechtsanwalt in dieser Sache hinzuzuziehen. Aufgrund der beschriebenen Sachlage besteht mittels eines Rechtsanwalts eine hohe Chance, das eingeleitete Steuerstrafverfahren zum "erliegen" zu bekommen.

Gerne stehe ich Ihnen in dieser Sache auf für eine rechtsanwaltliche Vertretung zur Verfügung. Sollte hierfür ein Interesse bestehen, bitte ich um Kontaktaufnahme über die in meinem Profil in diesem Portal hinterlegte Adresse.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Sofern ich Ihre Fragen zufriedenstellend beantworten konnte, würde ich mich über die Abgabe einer vollen 5-Sterne-Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 17.04.2019 | 13:15

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