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In ein Verfahren einsteigen, bzw die Parteien austauschen ?

| 23.05.2015 22:18 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Sehr geehrte Anwälte,

Kann ich noch was machen ?

Ich gehe davon aus das Gericht zu informieren war richtig, kann ich jetzt bzw später noch in das Verfahren "einsteigen" um es in gelenkte Bahnen zu lenken bzw kann man ja Kautionen erst nach 6 Monaten fordern wie ist das mit dem Rechtsschutzbedürfnis ?

Folgendes hatte ich hier geschrieben :
"
wenn ein Verwalter eine Klage zugestellt bekommt, die von einem Mieter eingereicht wird, dies aber nicht an die Eigentümer weiterleitet und somit nicht reagiert und den Betroffenen die Gelegenheit raubt, sich gegen die Klage durch einen Anwalt vertreten zu lassen, weil sie keine Kenntnis haben, begründet dies dann zur Pflicht von Amtswegen die Legitimität bzw die korrekte Vertretung nach § 56 ZPO zu prüfen ?

Hintergrund ist der, das wir dem Verwalter gekündigt gsben, er darf in unserer Erbengemeinschaft zugehörigem Haus keine Wohnungen mehr vermieten.
Das der Verwalter nach seiner Entlassung trotzdem noch eine Kündigung eines Mieters erhalten hat, haben wir durch den ehm. Betreuer des Mieters erfahren, wobei wir den neuen Betreuer nicht kennen.

Problematisch ist nun, was passiert wenn nun der Mieter die bezahlte Kaution von der arge die auf das Konto des Verwalters ging (Sparbuch ) zurückverlangt und die Klage aber dort hingeht und nicht zu uns und wir garnicht mitbekommen das der Mieter uns verklagt und vielleicht sogar einen Titel erwirkt
Der Mietvertrag ist ausgestellt auf den Mieter und uns sowie hat der Verwalter den Vertrag in Vertretung unterzeichnet

In der Bestellung steht nur das der Betreuer dem Betroffenen im Rahmen seiner vermögensrechtlichen Vertretung für gerichtliche und außergerichtliche Dinge zur Verfügung steht
Wenn nun der Betreuer unsere Mitteilung das wir den Verwalter nicht mehr haben nicht weiterleitet und der Mieter eigenmächtig handelt - was er ja kann ( kein Vorbehalt bei Willenserklärung)- könnte er uns verklagen ohne das wir Kenntnis erhalten oder ?

Meine Frage ist nun was ich tun kann, damit im Hintergrund nichts anbrennt oder kann nichts anbrennen weil der Verwalter nicht prozessfähig ist oder keine eigene legitimierte Partei ist und das Gericht dies nach § 56 ZPO erforschen muss.

Ich habe zudem meinen Anwalt heute gesagt er soll der aktuellen Betreuung mitteilen das wir den Verwalter nicht mehr haben.

Ich gehe mal davon aus das die arge - sollte tatsächlich ein Sparbuch existieren- sich das Geld auch direkt vom Vermieter holen können.
Weiterhin nehme ich an, dass bei einer einfachen Betreuung weder der Betreuer informiert noch zustimmen muss, was der Mieter alles so macht"
Sowie Franz : http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=274434


Fragen: Was kann ich tun, gibt es eine Möglichkeit in das Verfahren sozusagen "einzusteigen" und weiter zu lenken bzw. dem Gericht zu sagen das ich die korrekte Partei und das ich mich durch einen Anwalt vertreten lasse oder würde trotz Wissens des Gerichts das der Verwalter nicht legitimiert ist so ein komisches Verfahren einfach bis zum "bitteren" Ende weiterlaufen ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtlage wie folgt beantworten:

Wenn ich Ihren Sachverhalt richtig verstanden habe, dann geht es um einen Kautionsrückerstattungsanspruch der Arge gegenüber Ihnen bzw. dem ehemaligen Verwalter.

Sollte dieser durch die Arge gerichtlich gegenüber dem Verwalter geltend gemacht werden, so wird die Klage abgewiesen, da die Klage ganz offensichtlich den Falschen verklagen würde.

Adressat eines Herausgabeanspruches einer gezahlten Kaution ist der Vermieter, nicht der Verwalter.

Erwirkt die Arge einen Titel gegen den Verwalter (sehr unwahrscheinlich), so wäre dieser nicht vollstrekbar. Eine Klage wäre nur so denkbar, dass Sie als Vermieter von der Arge in Anspruch genommen werden, vertreten durch den Verwalter. Dann workt ein zu erwirkender Titel unmittlebar gegen Sie, sofern Sie wirksam vertreten wurden. Allerdinfs wird Ihnen das Gericht mitteilen, wenn gegen Sie Klage erhoben wird. Sie könnten also dann dem Gericht mitteilen, dass der fragliche Verwalter Sie nicht mehr vertritt. Nennt der Vertrag Sie als Vermieter, so wird die Arge Sie direkt in Anspruch nehmen. Der Verwalter war nur Vertreter. Ihre Willenserklärung zur Zustimmung des Mietvertrages ging durch den verwalter durch. Diesem ist Ihre Willenserklärung nicht zuzurechnen.

§ 56 ZPO gibt dem Gericht zwar auf, von Amts wegen bestimmte Prozessvoraussetzungen zu prüfen, allerdings ist das Gericht nicht in jedem Rechtsstreit zu einer umfassenden Prüfung angehalten. Mängel sind nur zu berücksichtigen, sofern hier hinreichende Anhaltspunkte vorliegen. Liegen diese nicht vor,so wird sich das Gericht nicht damit auseinandersetzen.

Es steht Ihnen selbstverständlich frei, sofern ein Prozess bei Gericht anhängig ist, diesen bei Gericht zu thematisieren und darauf aufmerksam zu machen, dass der Verwalter Sie nicht wirksam vertritt. Das Gericht wird dieser Frage aber in der Regel von selbst nachgehen, wenn es dort Probleme geben sollte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2015 | 23:21

Ich habe das Gericht allgemein abgeschrieben muss oder kann ich nun noch was tun ?

Es kann ja nicht sein dass vielleicht das bis zur Pfändung läuft und ich das nicht mitbekomme !
Nicht das noch durch so was beim Grundbuchamt gepfändet wird oder angekündigt wird und die schreiben auch des ogv gehen wieder an diesen Verwalter

Noch als Hinweis
Das Sparbuch kann wohl nur der Verwalter eröffnet haben das Geld ist vom Amt wohl auch dahingeflossen!

Kann ich noch irgendwas tun, dass Gericht irgendwie hinweisen oder nen Antrag stellen, damit das Kind garnicht erst in den Brunnen fällt ?
Es kann zudem sein das die Klage eines Mieters gegen die Verwaltung bzw( eig mich ) ja schon lange läuft aber noch kein Urteil ergangen ist denn das Gericht weiß ja nichts von der fehlenden Legalität des Verwalters
Ich muss dazu sagen das es in der Vergangenheit immer mal wieder schreiben an den Verwalter ging der dann das nicht richtigstellt und alles immer wegwirft
Es gab beinahe schon Pfändungen usw und wir merken hier immer nix !!

Sie schreiben " Allerdinfs wird Ihnen das Gericht mitteilen, wenn gegen Sie Klage erhoben wird"

Leider war dies schon in der Vergangenheit NICHT so und ich würde das Thema jetzt gerne mal klären, es fängt nämlich an zu nerven das irgendwelche Leute immer den Verwalter Anschreiben der dann die schreiben offenbar immer wegwirft

Es geht so wirklich nicht weiter ich und die Miterbin sind am verzweifeln ! Den konkreten Mieter können wir nicht mehr finden der hat damals den Schlüssel einfach bei dem Verwalter abgegeben obwohl der damals schon nicht mehr für uns zuständig war

So nun noch folgendes was auf dem Mietvertrag steht :

Mietvertrag
zwischen

Vermieter: Herrn Erbengemeinschaft G.
In: 44269 Dortmund Benninghoferstr ...( das ist aber die Anschrift der Verwaltung)
vertreten durch Her.. Hausverwaltung OHG

und

Mieter
Herrn L. Nicolai

..

Es gibt m.E nur die Möglichkeit irgendwie grundsätzlich in allen Belangen dem Gericht mitteilen das der Verwalter für uns nicht mehr legitimiert ist, schon rein vorsorglich
Geht so was nicht ?
Wir nehmen an das klagen etc immer an das AG Dortmund gehen
Ein Mieter scheint zwar in Gelsenkirchen zu wohnen aber wenn der uns verklagen sollte wird wohl Dortmund zuständig sein weil ich hier wohne


Ich bitte nochmal auf meine Frage einzugehen ob ich nach Kenntnis bzw wenn ich den Gericht sage das hier vielleicht ein Verfahren läuft wo das Gericht die Post immer an den Ex Verwalter schickt, in das Verfahren dann noch selber einsteigen bzw zumindest abbiegen kann oder ein neues Verfahren gegen uns stattfinden muss
Was für Möglichkeiten haben wir ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2015 | 08:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihnen auch Ihre Nachfrage.

Als Vermieter sind Sie derjenige, der die Kaution bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zwar nicht in sein eigenes Vermögen aufnimmt, es aber für die Dauer des Mietverhältnisses verwahren wird.

Eine Klage auf Herausgabe der Kaution wird Sie daher immer als Partei führen, in den Rechtsstreit müssen Sie daher nicht "einsteigen", da sind Sie schon drin. Sollte der Verwalter Sie dennoch versuchen zu vertreten, trotz Ihrer fristlosen Kündigung, so sollten Sie versuchen den Umstand der Kündigung so vielen wie möglich interessierten Parteien mitzuteilen. Also all den Mietern, den Agenturen für Arbeit, den Gerichten.

Ob bereits Verfahren gegen Sie anhängig gemacht wurden können Sie bei den Gerichten erfragen. Sollte dies der Fall sein, so sollten Sie unverzüglich bei Gericht erklären, dass der Verwalter ohne vertretungsmacht handelt und für Sie wirksam keine Prozesshandlungen vornehmen kann. Das Gericht wird dann automatisch auf Sie umschwenken.

Sollten bereits Verfahren anhängig sein und das Gericht keine Kenntnis davon haben, dass dem Verwalter gekündigt wurde, so hat das Gericht keine Veranlassung die Prozessvoraussetzungen des Verwalters zu prüfen. Dieser wird sich aus dem mit Ihnen geschlossenen Verwaltervertrag legitimieren. Erst wenn Sie die Prozessvoraussetzungen des Verwalters durch Information an das Gericht erschüttern, wird es hier zu einer Prüfung kommen.

Ein Mangel der Prozessvollmacht ist nach § 80, 88 ZPO von Amts wegen vom Gericht zu berücksichtigen. Wenn der Verwalter kein Anwalt ist, so muss er eine schriftliche Prozessvollmacht zu den Akten des Gerichts reichen. Wird er dies versäumen, so wird gegen Sie kein Urteil ergehen bis der Verwalter eine schriftliche Prozessvollmacht vorweisen kann, § 89 ZPO.

Da dem Verwalter von Ihnen gekündigt wurde, sind alle Prozesshandlungen, die der Verwalter in einem Prozess tätigen könnte, unwirksam. Er kann Sie somit weder verpflichten noch begünstigen. Sollte edennoch ein Titel entstehen, so wäre dann im Wege des Vollstreckungsschutzes die mangelnde Vollmacht zu rügen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Ergänzung vom Anwalt 24.05.2015 | 08:18

Der Umstand, dass Ihr Vertragsverhältnis mit dem Verwalter selbst Gegenstand einer Klage bei Gericht ist, ändert erst einmal nichts an der Wirksamkeit Ihrer Kündigung. Aus dem Vertragsverhältnis ist der Verwalter raus, bis das Gericht andersweitig entscheiden sollte. Tritt er jetzt von in Ihrem Namen auf, macht er sich auch schadensersatzpflichtig.

Sollten Sie in der gesamten Angelegenheit weiterführenden rechtlichen Beistand genötigen, können Sie sich gerne wieder an mich wenden. Meine Kontaktdaten finden Sie in meinem Profil, die dürfen hier nicht genannt werden.

Bewertung des Fragestellers 24.05.2015 | 11:10

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"Gute Antwort, ich werde natürlich volle Punktzahl morgen nachholen wendige Nachfrage richtig beantwortet wird

Kleiner Hinweis der vielleicht nicht wichtig ist: mir ist noch eingefallen das der Verwalter unserer fristlose Kündigung nicht akzeptierte er hat uns verklagt und will Umwandlung in fristgerechte Kündigung
Mündliche Verhandlung ist im Juni

Zusatz: wirklich super Antwort, wenn es also nach § 89 ZPO geht dann bräucht ich theoretisch ja garnix machen, der Richter müsste dann halt die Gesetze beachten "
Stellungnahme vom Anwalt:
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