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Immobilienwert vor 30 Jahren?

| 13.02.2008 13:22 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Sehr geehrte Damen u. Herren,

Erbrecht:
Vor 30 Jahren haben meine Eltern per Übergabevertrag uns (Bruder und mir) ein Haus "übergeben".

Wir haben zum Ausgleich ca. den damaligen Schätzpreis gezahlt.
Die Schätzung wurde damals von mir beauftragt und gezahlt. Die Eltern wussten von der Schätzung nichts.

10 Jahre später habe ich meinen Hausanteil für einen wesentlich höheren Betrag an meinen Bruder verkauft.

Meine Mutter ist jetzt gestorben, vererbt somit ihr Haus, bezieht jedoch ihre persönliche Werteinstufung (doppelte Schätzpreis) des vor 30 Jahren übergebenen Hauses in ihre Quotierung ein.

Meine beiden Schwestern meinen der Wert des vor 30 Jahren übernommen Hauses wird in der damaligen Schätzung nicht richtig wiedergegeben (Parteigutachten).

Das Nachlassgericht verlangt zur Beurteilung des Immobilienwertes zum Zeitpunkt der Übergabe, den Kaufvertrag zwischen meinem Bruder über den 10 Jahre später an meinen Bruder verkauften Hausanteil, sowie eine Investitions-Aufstellung für diese 10 Jahren .

Frage: warum wird nicht die Schätzung zum Zeitpunkt der Übergabe genommen?

Darf der Wert 10 Jahre nach Übergabe eine Rolle spielen bei Wertermittlung des vor 30 Jahren übergebenen Hauses?

Ist diese Art der nachträglichen Wertermittlung durch den Richter rechtens oder können wir das ablehnen und mit welcher Begründung?

MFG
MySynName

Sehr geehrter Fragesteller,

da es sich bei einem "Übergabevertrag" um keinen eindeutigen Vertragstyp handelt, kann von hier, ohne Einsicht in den Vertrag, der Vertragsinhalt nur anhand Ihrer Schilderung abgeleitet werden.

Danach gehe ich davon aus, dass Sie und Ihr Bruder durch den "Übergabevertrag" Eigentümer der Immobilie werden sollten und dafür einen angemessenen Preis bezahlt haben, es sich also soweit um einen Kaufvertrag handelt. Dieser Teil des Übergabevertrages wurde ich erfüllt, d.h. Sie und Ihr Bruder wurden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und Sie und Ihr Bruder haben den vereinbarten Preis bezahlt.

War Ihre verstorbene Mutter zum Zeitpunkt ihres Todes jedoch nicht mehr Eigentümerin der Immobilie gehört diese auch grundsätzlich nicht zum Nachlass. Daher ist Ihre Formulierung ´vererbt somit ihr Haus´ mißverständlich. Sollte sich aus dem "Übergabevertrag" etwas anderes ergeben, bitte ich um kurze Erläuterung.

Leider schreiben Sie nicht, aus welchem Grunde Ihre Schwestern nun den Wert der Immobilie mit in die Erbauseinandersetzung mit einebziehen wollen.

Möglich wäre dies, gem. § 2050 BGB über die Ausgleichspflicht für Abkömmlinge. Danach sind, kurz gesagt, Zuwendungen die ein Abkömmling vom Erblasser erhalten hat auszugleichen. Gem. § 2055 Absatz 2 BGB ist der Wert der Zuwendung zum Zeitpunkt der Zuwendung maßgeblich.

Der Wert der Zuwendung wird, im Zweifel, vom Gericht festgestellt. Durch ein gerichtliches Gutachten kann heute, nach 30 Jahren, der Wert nicht mehr festgestellt werden. Ihr Privatgutachten wird im Zivilprozess nur als Parteivorbringen und nicht als Beweis eingestuft. Insoweit kann der Verkaufspreis 10 Jahre nach der Zuwendung zusammen mit einer Investitionsaufstellung ein (weiteres) Indiz für den Wert der Immobilie sein. Gem. § 421 ZPO kann auch das Gericht Sie zur Vorlage des Kaufvertrages auffordern.

Ob Sie den Richter ablehnen können, kann von hier nicht beurteilt werden. Es kommt u.a. darauf an, was Ihre Schwestern zum Wert der Immobilie vorgetragen haben, welche Anträge gestellt wurden etc. Möglicherweise könnte der Richter auch Hinweise, die über die materielle Prozessleitung, gem. § 139 ZPO, hinausgehen gegeben haben. Dies lässt sich jedoch nicht ohne Einsicht in die gesamten Unterlagen feststellen.

Ich rate Ihnen dringenst, so Sie noch nicht anwaltlich vertreten sind, einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl, mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Wie Sie sehen beruht der größte Teil der Beantwortung Ihrer Frage auf Spekulation, da der Sachverhalt nur unzureichend in diesem Portal geschildert werden kann. Ein beauftragter Rechtsanwalt kann vor Ort alle Unterlagen einsehen und gegebenenfalls auf Forderungen der Gegenseite oder des Gerichts angemessen reagieren.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2008 | 18:05

Hallo Herr RA.,
bemühe mich das klarer zu schildern.
Gerade war ich fertig mit diesem Text, dann ist die Kiste umgekippt so - ich machs jetzt nochmal.

Meine Eltern hatten 2 Häuser. Eins haben sie den Söhnen vor 30 Jahren per Übergabevertrag gegeben. Der Vertrag hatte erbrechtlichen Charakter und enthielt eine Klausel: falls wir dadurch mehr bekommen (nach Tod) als die Schwestern wirds auf den späteren Pflichtteil angerechnet.
Ich hatte damals (2 Monate vor Übergabe) eine Schätzung machen lassen. Der von mir und meinem Bruder geleistete Gegenwert entsprach dem Schätzpreis des übergebenen Hauses. Also haben wir effektiv keinen Vermögenswert übertragen bekommen.

Nach 10 Jahren, also vor 20 Jahren habe ich meinem Bruder meinen Mitanteil an dem Haus (Mietobjekt) verkauft, zu einem wesentlich höheren Preis als der Übergabepreis.

Letztes Jahr verstarb meine Mutter und hatte in ihrem Testament (nicht notariell) die geringe Quote der Söhne mit dem bereits vor 30 Jahren erhaltenen Haus (als Erbteil) begründet.

Da das Gericht das Testament interpretieren muss, haben wir protestiert und auf den IRRTUM MUTTERS hingewiesen, dass wir entgegen ihrer Annahme eben keinen Vermögensteil bekommen haben. Wir hatten ja den Schätzpreis bezahlt!

Meine Schwestern wissen dass mein Bruder mir für meinen Teil wesentlich mehr bezahlt hatte als wir damals für das Haus und haben das damalige Gutachten als Parteigutachten verworfen.

Das Gericht will jetzt von mir Kaufvertrag und Renovierungskosten um vom Kaufpreis die 10 Jahre zurückzurechnen um dann auf den Wert vor 30 Jahren zu kommen.

Es gibt so viele Faktoren, die den Preis bestimmen können, so dass zu hoher Verkehrswert das Rechen-Ergebnis sein wird. Wir würden dann unser Erbe quasi noch mal kaufen.

Gibt es einen Paragraphen, der vorschreibt, das das ein Sachverständiger zu machen hat oder dass diese Methode nicht erlaubt ist, bzw. welche Methode könnte angewendet werden?
Ist unser damaliges Gutachte wertlos?

Da Finanzamt stellt z.B. den Wert fest indem es die Jahres-Durchschnitts-Miete der letzen 3 Jahre <MAL> 12,5 MULTIPLIZIERT und dann 25% abzieht für das besondere Alter = Verkehrswert.

Was macht das Gericht wenn wir die Renovierungsbelege sicherlich nicht mehr zusammenbringen?

Bei der Erbauseinandersetzung meines Vaters vor 40 Jahren hat dieser das Haus zum halben Preis gekauft als wir seine Söhne vor 30 Jahren. Mein Vater war Architekt. Die Werteinschätzung vor 40 Jahren ist ein amtliches Dokument das dem Gericht ebenso vorliegt.

Kann ich da irgendeinen hilfreichen Antrag stellen um diese falsche Rückrechnerei zu verhindern oder z.B. die beschriebene RechenMethode des Finanzamts anzuwenden?

Muss ich die Kaufsumme nennen und kann ich verhindern das sie den anderen Parteien bekannt wird.? Was passiert wenn ich sage dass ich sie nicht nenne weil die RückrechnungsMethode zu fehlerbehaftet ist?

Hoffentlich klapps jetzt.

Mit freundlichen Grüßen
MySynName

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2008 | 13:34

Sehr geehrter Fragesteller,

das Gericht scheint in Ihrem Falle als erstes klären zu wollen, ob es sich bei der Überlassung der Immobilie an Sie um einen Kauf oder eine Teilschenkung handelte. Dafür ist es nötig den Verkehrswert zum damaligen Zeitpunkt festzustellen.

Das bei der Beurteilung des Wertes der Immobilie viele Faktoren den Preis bestimmen, weiß sicherlich auch das Gericht. Daher versucht es wohl nun einige dieser Faktoren zu bezifffern.

Die Gegenseite hat vermutlich vorgetragen, dass Ihr Teil der Immobilie nachträglich durch Sie verkauft worden ist. Gem. § 421 ZPO kann die Gegenseite beantragen den Kaufvertrag durch Sie vorlegen zu lassen. Diesem Antrag hat das Gericht offensichtlich entsprochen. Sollten Sie sich weigern die Urkunde vorzulegen so können die Behauptungen der Gegenseite über den Inhalt der Urkunde als bewiesen angenommen werden; § 427 ZPO.

Sie haben Ihrerseits die Möglichkeit durch weiteren Vortrag dem Gericht den damaligen Wert der Immobilie zu beweisen. Dazu können Sie die Berechnungsmethode des Finanzamtes anführen. Allerdings ist das Gericht nicht an diese Berechnungsmethode gebunden.

Sie können das Gericht nicht daran hindern, entsprechend den Anträgen der Parteien sich Gedanken über den Wert der Immobilie zu machen. Wenn die Schätzung zum Zeitpunkt des Übergabevertrages dem Verkehrswert entsprach und die Wertsteigerung innerhalb von 10 Jahren sachlich erklärbar ist, sollten Sie Ihre Energie darauf konzentrieren dies dem Gericht zu erläutern.

Ich kann nach Ihren Klarstellungen in der Nachfrage nur dringend davon abraten den Rechtsstreit weiter ohne Rechtsbeistand führen zu wollen. Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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