Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Immobilienwert mit Nießbrauch bei Erbfall

| 14.06.2014 13:23 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Im Dezember 2008 wird ein Immobilienübergabevertrag geschlossen, in dem Kind A das Zweifamilienhaus im Wert von 170.000,- € vom geschiedenen Vater überschrieben bekommt.
Der Vater ist zu diesem Zeitpunkt 61 Jahre alt. Die Übertragung soll als Gegenleistung für die zeitnah übernommene Betreuung (Demenz) herhalten. Auf die Immobilie wird ein Nießbrauchrecht eingetragen. Die monatlichen Kaltmietüberschüsse betragen 1000,- €. Im Übergabevertrag ist geregelt, dass alle Kosten und Einnahmen zu Lasten des Vaters gehen. Kind B erhält keinen Ausgleich.
Im Januar 2009 wird ein notarielles Testament aufgegeben, in dem beide Kinder mit einen ½ Anteil als Erbe eingesetzt werden und es wird bestimmt, dass Kind A sich die Übertragung der Immobilie auf den Erbteil anrechnen lassen muss, wobei das Nießbrauchrecht in Abzug zu bringen ist.
Im Übergabevertrag und im Testament testiert der Notar dem Vater die volle Geschäfts- und Testierfähigkeit. Trotz dieser Testierung kommt der Vater ½ Jahr später mit hochgradiger Demenz ins Heim, da er das tägliche Leben nicht mehr meistert (Herd bleibt an, isst nicht genügend, etc.).
Kind A modernisiert im Jahre 2009/10 die Immobilie umfassend (ca. 100.000,- €) aus dem Vermögen des Vaters.
Im Dezember 2013 stirbt der Vater durch einen Unfall.

Jetzt die Fragen:
- Ist der Übergabevertrag und das Testament rechtlich i.O.?
- Wie hoch ist der Vermögenswert der Immobilie für die Berechnung des Erbteils
(Bitte mit Rechenweg)?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ist der Vertrag / das Testament rechtlich i.O.?

Die Frage ist recht allgemein gehalten. Grundsätzlich ist eine Konstellation wie die gewählte rechtlich durchaus möglich.
Man kann eine Immobilien mit Gegenleistung übertragen, wobei diese nicht immer gegen Geld gehen muss, auch geldwerte Leistungen (Pflegeleistungen, Wohnrecht etc.) sind möglich.
Natürlich geht auch eine unentgeltliche Übertragung (Schenkung).
Häufig liegt auch eine so genannte gemischte Schenkung vor. Zumeist ist diese dann gegeben, wenn die Gegenleistung wertmäßig weit unter dem tatsächlichen Immobilienwert liegt.

Vorliegend müsste dann geschaut werden, welchen Wert die Betreuungsleistung hat und was es genau mit dem Nießbrauch (wohl auf die Mieteinnahmen) auf sich hat und was dieses Recht konkret wert ist. Die monatlichen Werte sind im Notarvertrag häufig angegeben und werden bei Dauerrechten dann auf die Laufzeit hochgerechnet, bei lebenslanger Leistung wird die Dauer und damit der Wert anhand von Sterbetabellen errechnet.

Auch das Testament ist nach Ihrer Beschreibung in der Form durchaus möglich, wenn er tatsächlich geschäftsfähig war. Probleme sehe ich bei der Wirksamkeit des Testaments insoweit nicht. Die Errichtung vor dem Notar ist zulässig, es sollte mich auch wundern, wenn der Notar hier eklatante Fehler gemacht hätte. Einzig die Frage der Geschäftsfähigkeit ist relevant, wobei aber derjenige die Geschäftsunfähigkeit beweisen müsste, der das Testament angreifen will. Nur weil der Notar hier den Erblasser für testierfähig hält, wäre dies jedoch kein ultimativer Beweis, dazu müssten i.d.R. ärztliche Gutachten her. Wäre also anhand der ärztlichen Unterlagen zum Zeitpunkt der Heimunterbringung ein Nachweis möglich, dass der Erblasser ein halbes Jahr zuvor definitiv nicht testierfähig gewesen sein kann, weil die Demenz zu diesem Zeitpunkt bereits die Geschäftsfähigkeit beeinträchtigt hat, könnte man Rechtsgeschäfte angreifen.

Wert der Immobilie

Wie hoch der Wert der Immobilie im Hinblick auf die Berechnung des Erbteils ist, lässt sich anhand Ihrer Schilderung so nicht errechnen. Hierzu müsste Einblick in die Verträge genommen werden.

Von dem Wert zum Zeitpunkt der Übertragung (wohl 170.000 €, wenn diese Angabe zutreffend ist) wäre dann abzuziehen der Wert der Beteuungsleistungen und die dem Vater belassenen wirtschaftlichen Verwertungsrechte (deren Wert wiederum nur sicher durch einen Sachverständigen bestimmt werden kann, sofern im Notarvertrag keine verlässlichen Werte angegeben sind).

Aus den vorgenannten Gründen wird Ihre Frage nach dem Wert leider nicht so ohne weiteres hier beantwortet werden können. Das wird für Sie sicherlich wenig befriedigend sein, aber anhand der Angaben müsste man hier spekulieren und das hilft Ihnen leider nicht weiter.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.06.2014 | 14:49

Sehr geehrter Herr RA Weber,

vielen Dank für Ihre Antwort auf die erste Teilfrage. Bitte beantworten Sie auch die zweite Hälfte der Frage.

Im Dezember 2008 wird ein Immobilienübergabevertrag geschlossen, in dem Kind A das Zweifamilienhaus im Wert von 170.000,- € (Sachverständigengutachten ohne Nießbrauch zum Zeitpunkt des Todes) vom geschiedenen Vater überschrieben bekommt.
Der Vater ist zu diesem Zeitpunkt 61 Jahre alt.
Kind A modernisiert im Jahre 2009/10 die Immobilie umfassend (ca. 100.000,- €) aus dem Vermögen des Vaters (Weiterer Vermögensabgang). Dies ist im Übergabevertrag auch so geregelt.
Im Übergabevertrag ist geregelt, dass alle Kosten und Einnahmen zu Lasten des Vaters gehen. Die monatlichen Kaltmietüberschüsse, ohne Berücksichtigung des Vermögensabgangs aus der Modenisierung, betragen 900,- €.
Kind B erhält zum Schenkungszeitpunkt keinen Ausgleich.
Im Januar 2009 wird ein notarielles Testament aufgegeben, in dem beide Kinder mit einen ½ Anteil als Erbe eingesetzt werden und es wird bestimmt, dass Kind A sich die Übertragung der Immobilie auf den Erbteil anrechnen lassen muss, wobei der Nießbrauch in Abzug zu bringen ist.
Im Dezember 2013 stirbt der Vater.

Wie wird der Wert der Immobilie für den Erbfall (Verteilung des Vermögens unter den Erben, Welchen Wert hat das Erbe von Kind B) berechnet?
(Unterfragen: Gilt hier die Zehnjahresfrist für die Übertragung (Schenkung), Wie wird der Nießbrach hier angesetzt, da durch die mit Betreuungs- und Vorsorgevollmachte durchgeführte umfassende Modernisierung aus dem Vermögen des Vaters, rechnerisch negative Einkünfte des Vaters entstehen!)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.06.2014 | 15:36

Sehr geehrte Fragestellerin,

genre beantworte ich Ihnen auch die Nachfrage, sehe allerdings nicht welchen Teil ich hier bei der Ausgangsfrage ausgelassen haben sollte?

Der Wert der Immobilie (relevant nur für den Fall einer Schenkung bzw. gemischten Schenkung) wird berechnet nach dem tatsächlichen Wert der Immobilie (170.000 EUR) abzüglich dem Wert der verbliebenen Verwertungsrechte (da muss ein Gutachter ran, der den Ertragswert ermitteln kann) und abzüglich dem Wert für die Betreuungsleistung.

Die Modernisierung ist ein gesondertes Problem. Hier ist die Frage, wie dies genau von statten ging. Handelt es sich um eine Schenkung des Geldbetrages zur Zahlung von Rechnungen für das Haus wäre diese Schenkung gesondert zu behandeln. Liegt da gar keine Schenkung vor, wäre eine Forderung gegenüber dem Kind A gegeben, sodass das Kind A an die Erbengemeinschaft die 100.000 € zurückzahlen müsste. Wenn die Modernisierungen bzw. die Kosten über die Vorsorgevollmachten abgewickelt wurden, gehe ich davon aus, dass im Namen des Vaters die Aufträge ausgelöst und auch bezahlt wurden. Dann wäre wiederum zu fragen, ob es echte Modernisierungen oder nur Unterhaltsmaßnahmen sind. Da der Vater alle "Kosten und Einnahmen" trägt käme es wirklich auf den genauen Vertrag an. Ich vermute, dass eher laufende Kosten gemeint sind, worunter Modernisierungen, also Wertverbesserungen, eigentlich nicht fallen. Echte Wertverbesserungen mehren das Vermögen des Eigentümers, also von Kind A und würden wieder Schenkungen darstellen. Bloße Aufwendungen im Rahmen der Instandhaltung fallen allerdings wieder unter laufende Kosten selbst wenn diese die Einnahmen aus der Vermietung übersteigen. Das wäre wirtschaftliches Risiko des Vaters.

Wie hoch der Wert letztlich wäre, kann hier leider nicht genau gesagt werden, dafür sind die Informationen zu gering und die Unterlagen leider unbekannt. Es tut mir daher leid, dass ich Ihnen hier nur eingeschränkt helfen kann, aber ohne konkrete Darlegung aller einzelnen Zahlen und Unterlagen, kann das nicht genau berechnet werden. Das habe ich aber auch bereits in der ursprünglichen Beantwortung geschrieben.

Die 10-Jahres Frist bei Schenkungen § 2325 BGB zur Berechnung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen gilt auch für gemischte Schenkungen und zwar konkret für den Teil, der geschenkt worden ist. Beispiel: Ist das Haus 170.000 € wert, der Wert der verbliebenen Verwertungsrechte etwa 50.000 € und der wert der Betreuungsleistungen 20.000 EUR wäre der Wert des Hauses mit 100.000 € nicht durch Gegenleistungen gedeckt, sodass dieser Wert geschenkt wäre und damit zu berücksichtigen ist.

Sie kommen hier nicht umhin die Unterlagen durchprüfen zu lassen und einen Gutachter zu Rate zu ziehen um den Ertragswert der Immobilie bzw. der Verwertungsrechte schätzen zu lassen.

Sollte ich Sie hier irgendwie missverstanden haben, wenden Sie sich bitte kurz per Mail an mich lorenz.weber@ra-merseburg.de

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Lorenz Weber

Bewertung des Fragestellers 17.06.2014 | 16:09

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 17.06.2014 4,2/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68779 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank, endlich habe ich Klarheit. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank :-) ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Der Anwalt hat die Frage schnell und korrekt beantwortet. ...
FRAGESTELLER