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Immobilienverkauf / zu versteuernder Gewinn / Darlehen / Schenkung

| 28.04.2010 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


SACHLAGE:
In 2004 wurde von mir ein Kaufvertrag für eine Immobile im Wert von ca. 250.000,- (incl. Kaufnebenkosten) abgeschlossen. Bezahlt wurde von meinen Eltern direkt auf das Konto des damaligen Verkäufers. In 2009 habe ich diese Immobile für 360.000,- wieder verkauft.
FRAGE 1.) Wenn jetzt ein auf 2009 rückdatierter darlehensvertrag über den Gesamtkaufpreis zwischen mir und meinen Eltern abgeschlossen wird, rückzahlbar mit normalem Zinssatz in 2018 (soll dann in 2018 in eine Schenkung umgewandelt werden), muss ich dann die vollen 360.000,- in 2009 versteuern, weil ich das Darlehen in 2009 nicht zurückgezahlt habe, oder nur den Gewinn von 110.000,- ?
FRAGE 2.) Wenn kein Darlehensvertrag abgeschlossen wird, müsste mangels anderer verbindlicher (schriftlicher) Vereinbarungen hier dann nach meiner Einschätzung gem. § 518 (2) BGB auch ohne Schenkungsvertrag eine Schenkung vorliegen. Muss ein Finanzamt das auch so sehen ? (Schenkungssteuerproblematik soll hier im Moment nicht betrachtet werden) In dem Fall kann ich die Kaufaufwendungen (die mir geschenkt wurden) mit dem Verkaufserlös gegenrechnen und muß nur den Gewinn von 110.000,- versteuert; richtig ?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung.

Nach Ihrer Schilderung haben Sie mit dem geschenkten Geldbetrag die Immobilie angeschafft.

Für die Beurteilung, wie die Besteuerung im Rahmen des § 23 EStG erfolgt, spielt es keine Rolle, ob Sie mit den Eltern eine entgeltlichen Darlehensvertrag oder eine Leihe, also unentgeltlich vereinbart haben. Auch spielt es keine Rolle, dass Sie mit Geld aus einer Schenkung den Erwerb tätigten.

Entscheidend ist, dass Sie der Käufer waren und nicht die Eltern.

Steuerbar ist die Veräußerung nur dann, wenn Sie die Immobilie vermietet hatten, der Verkauf einer ausschließlich selbstgenutzten Immobilie (im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren zuvor) unterliegt nicht der Besteuerung. Haben Sie sie im Rahmen einer freiberuflichen oder selbständigen Tätigkeit genutzt, ist die Veräußerung im Rahmen der Gewinnermittlung zu berücksichtigen.
Haben Sie in der Vergangenheit häufiger Grundstücksgeschäfte durchgeführt, so kann auch gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, dies kann man mangels weiterer Angaben im Sachverhalt nicht verbindlich prüfen.


Mit dem Erwerb hatten Sie Anschaffungskosten. Den steuerpflichtigen Überschuss, den Sie versteuern müssen, ermitteln Sie dadurch, dass Sie vom dem Veräußerungserlös die Verkaufskosten (Makler, Annoncen, Fahrtkosten etc.) und die Anschaffungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar etc) abziehen. Nur diesen Differenzbetrag, der bei ca. Euro 100.000 liegt, ist zu versteuern.

Ob diese Schenkung des Kaufpreises zusammen mit anderen unentgeltlichen Zuwendungen im Zeitraum von 10 Jahren durch die Eltern die jeweiligen Freibeträge übersteigt, sollten Sie selbst prüfen. Der Mehrerlös, den Sie erzielt haben, ist jedoch nicht schenkungsteuerpflichtig und nur bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen.

Bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion, wenn noch etwas unklar ist.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin


Hier der Gesetzestext

§ 23 EStG (1) 1 Private Veräußerungsgeschäfte ( § 22 Nummer 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2 Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3 Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Bewertung des Fragestellers 28.04.2010 | 17:14

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