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Immobilienverkauf unter Geschwistern unter Wert

| 02.07.2017 21:30 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


08:52

Unsere Großmutter hat uns vier Enkelkindern 1998 ein nicht ganz schuldenfreies Haus hinterlassen. Dabei hat sie die beiden älteren Brüder O. und T. als Hauserben eingesetzt, aber bestimmt, dass beide älteren Brüder mir (B.) und unserem jüngeren Bruder (M.) (als Ausgleich) die Ausbildung/das Studium bezahlen müssen. Ich hatte seinerzeit meine erste Ausbildung bereits beendet, habe aber 2008 - 2012 nochmals studiert, dafür aber kein Geld erhalten. Unser ältester Bruder O. ist zudem im Jahr 1999 ausgewandert und hat seinen Hausanteil dem zweitältesten (T.) verkauft, der damit Alleineigentümer wurde. Da (T.) nun die Schuldenlast nicht alleine tragen konnte, bin ich (als Nicht-Hauserbin) eingesprungen und habe seitdem die Hälfte der Schulden getragen. Da das Haus saniert werden musste, kamen noch neue Schulden hinzu. Insgesamt habe ich alleine fast 190.000 EUR bezahlt. Nun möchten mein Bruder (T.) und ich das 3-Fam.-Haus endlich aufteilen. 2/3 würde ich übernehmen, 1/3 mein Bruder. Ist es nun legitim, dass mein Bruder mir den Hausanteil günstiger überlässt, weil ich mich ja schon jahrelang an den Kosten beteiligt habe und ja auch kein Geld - wie eigentlich im Testament meiner Oma festgelegt - für mein Studium aus dem Erbe erhalten habe? Das Haus wurde von der Bank auf ca. 330.000 EUR geschätzt. Wir haben an einen Restverkaufsbetrag von ca. 30.000 EUR gedacht, damit hätte ich dann insgesamt 2/3 des Hauswertes beglichen.
Offiziell hat mir mein mein Bruder (T.) die ganzen Jahre eine Wohnung vermietet. Wir haben auch tatsächlich im Haus gewohnt. Für die "Miet"-Einkünfte hat er auch ordnungsgemäß Steuern abgeführt. Die Pflichtanteile an die Kinder meiner Oma wurden seinerzeit ordnungsgemäß ausbezahlt. Hier bestehen keine Ansprüche mehr.

02.07.2017 | 22:45

Antwort

von


(143)
Von-Groote-Str. 44
50968 Köln
Tel: 0221 44900095
Web: https://roger-neumann.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich verstehe Ihre Frage so, dass Sie weniger an einer rechtlichen Analyse aller einzelnen im Laufe der Jahre entstandenen Positionen interessiert sind.

Vielmehr denke ich, dass es Ihnen um eine Beurteilung geht, ob die Ihnen jetzt vorschwebende Lösung unter dem Strich als ein gerechter Ausgleich zwischen Ihnen und Ihrem Bruder angesehen werden kann.

Das kann ich ohne Abstriche bejahen.

Im Ergebnis geht es ja nur noch um den Ausgleich zwischen Ihnen und T.

Sie haben Ihrem Bruder letztlich mit 190.000 € "ausgeholfen", ihm diesen Betrag also gewissermaßen geliehen, wobei ich darauf hinweise, dass der Ausdruck „geliehen" einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise entspricht. Eine exakte rechtliche Einordnung will ich an dieser Stelle nicht vornehmen. Sie wäre auch mit den mir vorliegenden Angaben nicht möglich.

Wenn Sie nun den Zweidrittel-Hausanteil im Wert von 220.000 € von Ihrem Bruder übernehmen, so ist es nur gerecht, dass diese 190.000 € angerechnet werden und ein Restkaufpreis von 30.000 € verbleibt.

Das ist eine vollkommen gerechte und saubere Sache, an der es nichts auszusetzen gibt.

Die weiteren von Ihnen genannten Aspekte der ausgebliebenen Unterstützung für das Studium und der - wenn ich es richtig verstehe - besonders günstigen Miete dürften sich gegenseitig ausgleichen. Sie sind auch kaum präzise zu beziffern und diese Sachen liegen zum Teil schon lange zurück.

Deshalb treten diese Aspekte meines Erachtens bei dem angestrebten Ausgleich völlig zurecht in den Hintergrund und bleiben unberücksichtigt.

Die Antwort ist also: Ja, es ist legitim, dass Ihr Bruder Ihnen den Hausanteil für noch 30.000,- € überlässt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 02.07.2017 | 23:03

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Mich würde trotzdem noch der rechtliche Aspekt dahingehend interessieren, ob es auch in notarieller Hinsicht in Ordnung ist, dass der Kaufvertrag über 30.000 EUR ausgestellt wird oder müssen wir Schwierigkeiten mit dem Finanzamt fürchten, wegen der zu berechnenden Grunderwerbssteuer?

Vielen Dank und herzliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.07.2017 | 08:52

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Bei Grundstücksübertragungen unter Geschwistern fällt die Grunderwerbsteuer ohne Einschränkungen an.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach der Höhe der gesamten Gegenleistung. Wenn Sie gegen Ihren Bruder einen Anspruch auf Zahlung von 190.000,- € haben und dieser Anspruch wegen der Übertragung des Grundstücks erlöschen soll, ist dieser Betrag der Gegenleistung hinzuzurechnen. Ihr Bruder dürfte ein nachvollziehbares Interesse haben, das Erlöschen eines Zahlungsanspruchs zu dokumentieren.

Wenn Sie keinen Anspruch auf Rückzahlung haben (oder der Anspruch durch die Übertragung des Hauses nicht erlöschen soll), wird wegen des Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung von einer teilweisen Schenkung auszugehen sein.

Dann fiele für den als Schenkung anzusehenden Teil der Übertragung Schenkungssteuer an. Der zugrundeliegende Wert wäre nach dem Bewertungsgesetz zu bestimmen und wäre vermutlich geringer als der Verkehrswert.

Trotzdem würde voraussichtlich die Schenkungssteuer höher sein als die Grunderwerbsteuer bei Annahme einer Gegenleistung in Höhe der vollen 220.000,- €. (Erb- und Schenkungsteuerklasse II, § 15 ErbStG , Freibetrag 20.000,- €, § 16 ErbStG , Steuersatz 15 % bis 75.000,- €, 20 % bis 300.000,- €, § 19 ErbStG ).

Ich weise darauf hin, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung erlaubt. Eine umfassende Beratung zur steuerlichen Optimierung würde diesen Rahmen sprengen. Es sollte dafür nicht eine öffentliche Plattform, sondern das Gespräch mit Ihrem Steuerberater gesucht werden. Aus meiner Sicht ein Muss!

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben. Wenn Ihnen im Rahmen der ursprünglichen Fragestellung noch etwas unklar ist, fragen Sie einfach per E-Mail (kostenlos) noch einmal nach.

Mit freundlichen Grüßen, Rechtsanwalt Roger Neumann

Bewertung des Fragestellers 05.07.2017 | 14:47

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