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Immobilienverkauf mit Arglist

| 29.08.2010 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


25. Aug. 2010
Immobilienverkauf mit Arglist

Beim Immobilienkauf im November 2009 wurden wir zwei Mal arglistig getäuscht. Das erste Mal fand schon vor und während des Kaufabschlusses ab, bei dem wichtige Nebenabreden nicht mit in den Kaufvertrag aufgenommen wurden. Die zweite Täuschung bezieht sich auf Mängel, die nicht offenbart wurden und erst nach und nach zutage traten.

1.) Ausgangslage

Im Sommer 2009 kaufte unsere Tochter ein Mehrfamilienhaus in Schleswig-Holstein, das von einem Immobilienmakler vermittelt worden war. Auf dem Grundstück steht noch ein ca. 6 x 6 m großes Gebäude, in den Verkaufsgesprächen als Garage bezeichnet.

Das Exposé führt als Ausstattungsmerkmale u.a einen ausgebauten Spitzboden sowie eine PKW-Garage auf.

Der Kaufvertrag wird im August 09 vor dem Notar geschlossen, wobei der Makler anwesend ist, um seine Provision zu sichern. Leider passieren dabei uns (dem Käufer) wie auch dem Makler folgenschwere Versäumnisse: Wesentliche Nebenabreden werden nicht in den Vertrag aufgenommen.

Ansonsten hält sich der Vertrag an das gängige Prozedere: Ausschluss der Gewährleistung für Mängel, Nichtigkeit von Nebenabreden, die nicht im Vertrag stehen.

Der Übergabe- und Bezahltermin der Immobilie war der 1. Nov. 2009.

2) Täuschung I

Nichteinhaltung einer Reparaturzusage

Das undichte Garagendach wurde bei der Besichtigung von der Käuferseite entdeckt und darauf hin eine Reparatur des kaputten Dachs zu Lasten des Verkäufers vereinbart. Leider wurde diese Abrede nicht in den Vertrag geschrieben. Im Oktober 09 (also noch zur Zeit ihrer Eigentümerschaft) erteilte die Verkäuferin dem Dachdecker den Auftrag zur Reparatur des Garagendachs. Leider kann der Handwerker die Reparatur wegen der widrigen Wetterverhältnisse nicht gleich ausführen. Anfang Januar 2010 erfahren wir, dass die Verkäuferin den erteilten Reparaturauftrag zurückgezogen hat. In dem vom Dachdecker angeforderten Schreiben wird als Grund genannt: "Die Verkäuferin teilte uns mit, dass es offenbar rechtliche Unsicherheit über die Zuständigkeit / Bezahlung der erforderlichen Arbeiten gäbe".

Beweislage: Kostenvoranschlag des Dachdeckers im Jan. 2009;
Bestätigung der Auftragserteilung an den Dachdecker durch den Makler im Okt. 2009;
Storno des Auftrags, erwähnter Brief des Dachdeckers aus Jan. 2010

3.) Täuschung II
Nicht genehmigter Dachbodenausbau

Im Exposé und bei den Verkaufsverhandlungen wird ein ausgebauter Spitzboden präsentiert (Grundfläche rund 65 qm, Wohnfläche ca. 30 qm). Er ist wärmegedämmt, mit Teppichboden ausgelegt, hat Fenster, Zentralheizung sowie Strom und ist durch eine Treppe wohnlich mit der darunter liegenden Wohnung verbunden. Wie Recherchen beim Bauaufsichtsamt ergaben, ist der Spitzboden jedoch baurechtlich nicht genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig. Ergo kann er auch nicht legal mit der darunter liegenden OG-Wohnung zu Wohnzwecken genutzt und vermietet werden - ein klarer Wertverlust bei einem Anlageobjekt. Unbeschadet der fehlenden Genehmigung wurde der Spitzboden von den Kindern der Verkäuferin zu Wohnzwecken genutzt.

Beweislage: Exposé, Brief des Bauamts, Zeugenaussagen und Fotos (für die stattgefundene Nutzung durch die Verkäuferin).

4.) Täuschung III
Eine Garage, die gar keine ist

Im Exposé und bei den Verkaufsverhandlungen wird eine PKW-Garage präsentiert, der allerdings wesentliche Eigenschaften zur Garage fehlen. Zum einen ist in den Bauplänen (Fußnote[1]) zum Anbau 1990 von einer "mit Bauschein Nr. xxxxx errichteten Lagerhalle" die Rede; zum andern hat die Garage einen Naturboden, was der Schleswighosteinischen LBO (Landesbauordnung) zuwiderläuft - zumal die Immobilie in einem Wasserschutzgebiet steht! Unbeschadet dessen wurde dieses Gebäude als "PKW-Garage" verkauft und auch von der Verkäuferin zum Einstellen ihres PKWs benutzt. Der Zustand des Bodens konnte bei der Besichtigung nicht erkannt werden, da unter dem Auto ein Teppich lag und der restliche Raum mit "Sperrmüll" zugestellt war. (HINWEIS: Für die Errichtung einer Garage bedarf es heute in SH keiner Baugenehmigung mehr!).

Beweislage: Exposé, LBO, untere Wasserschutzbehörde, Bauunterlagen.

5.) Unsere Fragen

Wenn wir klagen, worauf sollen wir setzen -
5.1) auf die Nichtigkeit des Vertrages wegen fehlender Nebenabreden?
* auf arglistige Täuschung wegen verschwiegener Mängel und mangelnder Offenbarung von Verkäuferin und Makler?
* auf beides?
* können wir in einem Zug den Makler mit auf die Anklagebank bringen?

5.2) Die Standard-Gretchenfrage: Wie beurteilen Sie unsere Erfolgsaussichten? Wir haben zwar eine Rechtschutzversicherung, aber die greift (natürlich!!) nicht - Streitigkeiten aus dem Immobilienkaufvertrag sind ausgegrenzt.

Vielen Dank im Voraus



Fußnote[1]: 1990 wurde ein Anbau an das vorhandene Haus sowie die Lagerhalle errichtet. Die Bauunterlagen wurden uns erstmals zur Kenntnis und zum Verbleib übergeben im November 2009, also nach dem Eigentumsübergang!

Sehr geehrter Fragensteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:

Zu Ihrer ersten Frage muss ich Ihnen leider mitteilen, dass von den Vertragspartnern zum Bestandteil des Hauptvertrages erhobene Nebenabreden ebenso dem Formzwang unterstehen, wie der Hauptvertrag beim Grundstückskauf: (z.B. zugesicherte Eigenschaften, ein Gewährleistungsausschluss, auch eine Kostenzusage).

Dies bedeutet letztlich, dass die Reparaturvereinbarung als Nebenabrede zum Vertrag notariell beurkundet hätte werden müssen. Selbst wenn Sie also diese Nebenabrede beweisen könnten, wäre sie infolge des gesetzlich vorgeschriebenen Formzwangs unwirksam.

Bessere Nachrichten habe ich allerdings hinsichtlich der von Ihnen geltend gemachten Mängel:

Soweit Mängel nämlich arglistig verschwiegen werden, gilt ein Gewährleistungsausschluss nicht mehr! Sie könnten also in einem solchen Fall sämtliche Gewährleistungsrechte geltend machen und darüber hinaus sogar den Kaufvertrag anfechten!

Dazu müssten Sie aber wie Sie schon selbst absolut richtig schreiben arglistig, also vor allem bewusst über bestehende Mängel hinweggetäuscht worden sein:

Bezüglich der Garage sprechen auch tatsächlich gewisse Indizien hierfür, vor allem die Tatsache, dass der Boden der Garage mit einem Teppich bedeckt war (was höchst unüblich für einen Garagenboden ist und wohl keinen anderen Sinn gehabt haben dürfte, als über den fehlenden Bodenbelag hinwegzutäuschen)

Auch das Problem der fehlenden baurechtlichen Nutzung dürfte einer mangelnden Aufklärungsverpflichtung des Verkäufers Genüge tun, zumal er auch noch von einem (kundigen) Makler betreut wurde. Ungeachtet der Tatsache, dass ich mir aus verwaltungsrechtlicher Sicht nicht ganz vorstellen kann, dass ein Spitzboden nicht ausgebaut und bewohnt werden dürfte, wäre dies dann natürlich ein arglistig verschwiegener und vor allem erheblicher Mangel, der zum wesentlichen Vertragsbestandteil gehört.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass Sie gegen den Verkäufer vorgehen müssen und entweder Ihre Mängelrechte geltend machen oder den Vertrag anfechten. (Ersteres ist Ihnen allerdings aus Gründen des positiven Schadensersatzinteresses zu empfehlen, da Sie dann so gestellt werden müssen, als wenn der Vertrag ordnungsgemäß abgewickelt worden wäre.

Bezüglich des Maklers besteht bei einer arglistigen Täuschung natürlich kein Anspruch auf die Maklercourtage, da es dann an einem wirksamen Vertragsabschluss scheitert. Gerichtlich würde man Ihnen im Falle eines Rechtsstreites mit dem Verkäufer dann empfehlen dem Makler den Streit zu verkünden, da dann sämtliche Feststellungen die in diesem Prozess getroffen würden (also vor allem die Arglist und darauf begründete Anfechtungsmöglichkeit) auch gegenüber dem Makler gelten würden.


Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!

Sollten Sie ein persönliches Gespräch wünschen, können Sie mich über 123recht.net auch im Wege einer (kostenpflichtigen) Telefonberatung konsultieren (http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930).

Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.

Ich bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre freundliche Frage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus München,

Ihr
Alexander Stephens

__________________________________________________________________________________

*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

Nachfrage vom Fragesteller 30.08.2010 | 16:01

Hallo Herr Stephens,

ich denke, wir haben Ihre sehr klaren und deutlichen Ausführungen richtig verstanden. Das A & O beim Schadensersatzanspruch ist es wohl demnach, nachzuweisen, dass die Mängel dem Verkäufer bekannt waren, aber nicht offenbart wurden.

Ihre eindeutige Aussage zum ersten Streitpunkt, der nicht eingehaltenen Reparaturzusage, versetzt uns in einiges Erstaunen. Genau dieser Rückzug des Verkäufers veranlasste uns bereits im Januar 2010, einen örtlichen Rechtsanwalt (dort, wo die Immobilie steht) zu beauftragen, das Geld einzutreiben. Es wies zwar auch auf die Formbedürftigkeit der Nebenabrede hin, sprach aber auch von einer möglichen Nichtigkeit des Vertrags. So klar wie Sie "...wäre sie (die Nebenabrede) wegen des gesetzlich vorgeschriebenen Formzwangs unwirksam", war seine Beratung nicht.

Der langen Rede kurzer Sinn: Wir haben in dieser Sache schon einen Anwalt beauftragt. Das Problem: Wir möchten aus verschiedenen Gründen den Gang zu Gericht nicht mit ihm gehen. Einer der Gründe sind Befürchtungen der Befangenheit sowie ein wenig engagiertes Vorgehen in der Sache. Daraus resultieren neue Fragen:

1) Wie können wir ohne übermäßige Kosten aus dieser Beauftragung des Kollegen herauskommen?
2) Wenn wir einen anderen Anwalt, z.B. Sie, beauftragen, der weitab vom zuständigen Gericht beheimatet ist, was käme an Kosten und Zusatzkosten (z.B. für Fahrten zu Gerichtsterminen) auf uns zu?
3) Zuständiges Gericht: Welches ist zuständig?
Die Immobilie steht in Schleswig Holstein, dort wäre es das LG Lübeck; der Wohnsitz unserer Tochter (der möglichen Klägerin) ist in Hessen, zuständig das LG Marburg.

Vielen Dank für Ihre erneute Mühe im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

oterio51

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2010 | 12:13

Sehr geehrter Fragensteller,


ich darf mich zunächst höflichst für die verspätete Rückmeldung entschuldigen, bin gerade dienstlich in England und erst wieder am kommenden Freitag im Büro.

Zu Ihren absolut berechtigten Nachfragen werde ich im Laufe des heutigen abends Stellung nehmen, wenn das für Sie in Ordnung ist.

Wenn Sie mir Ihre Telefonnummer per email zukommen lassen könnten (stephens@akmuc.de ) würde ich Sie kurz anrufen, um auch etwaige Folgefragen beantworten zu können.

Sollten Sie die Rückfrage sehr dringend sein können Sie mich auch jederzeit (zwischen 10 und 22 Uhr) telefonisch unter 0151 25 205 491 erreichen.

Ansonsten würde ich mich heute abend kurz schriftlich zurückmelden und Sie telefonisch kontaktieren.,

Herzliche Grüße aus dem weniger sonnigen England,

Ihr

ALexander Stephens

Bewertung des Fragestellers 29.08.2010 | 16:37

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"Wir bedanken uns für die Sonntagsarbeit. Wir werden noch auf Sie wegen einer Frage zukommen. Müssen uns noch mit unserer Tochter abstimmen.
Vielen Dank und einen schönen Sonntagabend."
Stellungnahme vom Anwalt:
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