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Immobilienverkauf in D von Steuerausländer (in CH): Besteuerung

| 30.06.2013 14:38 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Steuerausländer mit Wohnsitz/Arbeitsverhältnis in CH seit fast 10 Jahren (kein 2.ter Wohnsitz in D). Dürfte ich Ihnen untenstehend meine Ausgangslage schildern, mit der Bitte um Ihre orientierende Rückantwort:

1. 2012: Grundstückskauf in D
2. 2013: Hausbau auf dem erworbenen Grund (Info: dies ist mein 1.ter Hausbau- und Verkauf)
2.1 Rohbau: durch Baufirma
2.2 Ausbau: grossteils in Eigenleistung (lange Wochenenden, möglich durch Grenznähe und einem erfahrenen & zupackenden Familienmitglied)
2.3 Fertigstellung: Herbst 2013
3. Zuerst war kein Verkauf geplant (Mutter sollte eigentlich im Haus wohnen)
3.1 Nach der Erbringung umfassender Eigenleistung (hohe Kosteneinsparung Handwerker + günstiger Materialeinkauf), positiven Handwerkerfeedbacks (Bauqualität) und Recherche der ortsüblichen QM-Preise würde sich nach der Fertigstellung ein Verkauf anbieten (vorauss. Gewinn: ca. 60.000 - 80.000€)
3.2 angedachter Verkauf: ab 2014

Rückfragen:
A. Kann eine Aussage gemacht werden, wie hoch der Steuersatz ist oder ob es z.B. eine Pauschalbesteuerung gibt (z.B. §50 EStG)?
B. Würde die untenstehende Konstellation VOR Verkauf Sinn machen (2-Jahres-Regelung bzw. 3-Objekte-Regelung), damit keine Steuerforderungen vom FA kommen?
B.1 Anmeldung Wohnsitz Mutter (sie würde auch dort wohnen): Oktober/November 2013
B.2 Abmeldung Wohnsitz Mutter: Januar 2015
B.3 Hausverkauf: nach Januar 2015
C. Welche sinnvolle Vorgehensweise würden Sie beim jetzigen Hausverkauf sehen?
C.1 Wie könnte ich mich zukünftig steuerlich gut aufstellen, falls weitere Häuser gebaut und verkauft werden (Bau und Verkauf als Privatperson oder Gründung einer Firma in D oder CH)?

Für Ihre Bemühungen besten Dank bereits im Voraus.

Einsatz editiert am 30.06.2013 19:51:06

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.

Nach Buchst. a und b des § 49 EStG unterliegen der beschränkten Steuerpflicht Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften über inländische Grundstücke und inländische grundstücksgleiche Rechte. Inländisch sind die Grundstücke bzw. grundstücksgleichen Rechte, wenn sie im Inland belegen sind. Nach der DBA D/CH steht in solchen Fällen das Besteuerungsrecht nach Art. 6 dem Belegenheitsstaat zu. Im Einzelnen zum Tatbestand des § 23 EStG, der zur Begründung der beschränkten Steuerpflicht vorliegen muss. Einen Steuerabzug sieht das Gesetz nicht vor. Ebenso ist gesetzlich keine Pauschalbesteuerung angedacht. Anhand der erzielten Einkünfte ergibt sich Ihr zu versteuerndes Einkommen, das mit dem entsprechenden variablen Steuersatz mit einer Einkommenssteuer belegt ist. Soweit keine weiteren Abzüge für Werbungskosten o.ä. im Zusammenhang mit dem Hausverkauf angesetzt werden können.
Eine Beispielberechnung anhand der vorliegenden Angaben ergäbe zirka die folgenden Werte
In 2013 basiert der Steuertarif auf folgenden Parameter:
- Grundfreibetrag: 8.004 EUR, Ehepartner 16.009 EUR
- Eingangssteuersatz: 14% gilt ab 8.005 EUR
- Spitzensteuersatz: 42% (bei einem zu versteuerendem Einkommen ab 52.822 EUR bei Alleinstehenden / 105.764 EUR bei Verheirateten)
- Spitzensteuersatz: 45% (bei einem zu versteuerendem Einkommen ab 250.731 EUR bei Alleinstehenden / 501.642 EUR bei Verheirateten)
Bei Einkünften von 80.000 Euro würden ca. 23.000 Euro Steuern anfallen. http://www.steuerrechner.brutto-netto-rechner-aktuell.de/ Genauere Angaben und Auskünfte kann Ihnen hierzu aber Ihr Steuerberater erteilen.

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind von der Steuer befreit Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Die von Ihnen erwähnte Überlassung an Ihre Mutter allein reicht hierfür jedoch nicht aus. Eigene Wohnzwecke sind gegeben, wenn die Wohnung gemeinsam mit Familienangehörigen genutzt wird, wenn sie teilweise – auch an fremde Personen – unentgeltlich überlassen wird. Das gilt auch für die alleinige Überlassung der Wohnung an ein zu berücksichtigendes Kind i. S. d. § 32 EStG (vgl. BFH v. 26.1.1994, X R 94/91, BStBl II 1994, 544; BMF v. 5.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl I 2000, 1383, Rz. 22; Glenk, in Blümich, EStG, § 23 Rz. 49).
Demgegenüber ist die Überlassung an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige nicht begünstigt. Die Regelung des § 4 S. 2 EigZulG ist auf § 23 EStG nicht übertragbar (allg. Meinung, BMF v. 5.10.2000, a. a. O., Rz. 22; Hartmann/Meyer, FR 1999, 1089; Paus, INF 1999, 513). Von der Vergünstigung ausgenommen ist auch die Überlassung der Wohnung an ein Kind, für das kein Kindergeldanspruch mehr besteht.

Die Drei-Objekt-Grenze spielt hierfür hingegen keine Rolle, nach dieser wird unterschieden, ob es sich um eine ggf. steuerfreie private Veräußerung oder aber um die gewerbliche Veräußerung handelt. Bei dieser dürften weitere Steuern wie Gewerbesteuer u.a. anfallen.

Hinsichtlich der 2 Jahresfrist möchte ich noch einmal auf den o.g. Gesetzeswortlaut verweisen, so dass hier von einer Taggenauen zwei Jahresfrist ausgegangen werden darf.

Soweit Sie die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach § 23 EStG nicht erfüllen können und das bebaute Grundstück verkaufen, werden Sie hier um eine Steuerpflicht nicht umhinkommen. Ggf. kann die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und der Erwerbs- und Herstellungskosten, durch weitere bis zum Verkauf anfallenden Kosten gesenkt werden, so dass sich eine ergebende Steuer weiter vermindern lässt.

Soweit Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußern, rechtfertigt dies die Annahme der Finanzverwaltung, dass Sie gewerblich tätig sind mit der ggf. o.g. Folge. Mangels konkreter Sachverhaltsangaben kann meinerseits nur schwerlich beurteilt werden, wie hier ggf. anfallende Steuerbelastungen entgegengetreten werden kann. Hierzu wird es notwendig sein Ihre insgesamte Steuersituation in Zusammenarbeit mit einem Steuerberater zu durchleuchten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2013 | 14:41

Sehr geehrter Herr Wehle,

Sie sind tiptop auf meine Frage eingegangen, vielen Dank.

Zusammenfassend habe ich es so verstanden: die Schweiz interessiert sich steuerlich nicht für den Hausverkauf in Deutschland, und in D werde ich gemäss meinen Einkünften und damit dem Steuertarif meiner Steuerklasse versteuert.

Könnten Sie mir bitte noch mitteilen, in welcher Steuerklasse Sie uns sehen würden (meine Frau und ich sind beide in CH gemeldet und wohnen dort)und ob Eigenleistungen bei den Herstellkosten des Hauses berücksichtigt werden können?

Herzlichen Dank nochmals für Ihre Mühen und einen schönen Tag,
Mit freundlichem Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2013 | 16:29

Sehr geehrter Fragesteller,

erst einmal möchte ich mich für die tolle Bewertung bedanken.

Nun kommen wir ohne Umschweife zu Ihrer Nachfrage. Vergessen Sie die Steuerklassen, diese dienen nur bei Arbeitnehmern für den regelmäßig monatlichen Steuerabzug von Entgelten aus nicht selbstständiger Arbeit. Dieser entspricht annähernd dem geschuldeten Steuerbetrag eines Arbeitnehmers mit diesem Lohn/Gehalt.
Für eine ungefähre Berechnung mittels der Onlineberechnungsprogramme nehmen Sie bitte die Steuerklasse 1. Es sei hier aber darauf hingewiesen, dass es sich bei dem damit ermittelten Ergebnis nur um Näherungswerte handeln kann.
Ein ggf. besseres Ergebnis erhalten Sie bei der Benutzung der Prognoseberechnung bei Elster, welches aber installiert werden muss. https://www.elster.de/elfo_down.php

Hinsichtlich der Eigenleistung bei den Herstellungskosten muss ich Ihnen sagen - Nein, leider nicht.
Eigenleistungen, die bei der Herstellung oder beim Ausbau einer Immobilie erbracht werden, steigern den Wert der Immobilie, können jedoch steuerlich nicht als Ausgaben geltend gemacht werden. Damit erhöhen Eigenleistungen nicht die Herstellungskosten für eine Immobilie BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91, BStBl. 1995 II S. 713.

Hingegen können Nebenkosten, wie Fahrkosten u.a. zur Baustelle Ihrerseits in tatsächlicher Höhe nach § 9 EStG angesetzt werden. vgl. BFH Urteil vom 10.05.1995 - IX R 73/91

Gern stehe ich Ihnen auch künftig für Fragen auch außerhalb dieses Portals zur Verfügung.

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen


Andreas Wehle

Rechtsanwalt

Wilhelmstr. 90 I 52070 Aachen
Tel. 0241 – 538 099 48
Fax 0241 – 538 099 489
info@rechtsanwalt-andreaswehle.de
www.rechtsanwalt-andreaswehle.de

Bewertung des Fragestellers 01.07.2013 | 14:53

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FRAGESTELLER 01.07.2013 5/5,0