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Immobilienverkauf durch Erbengemeinschaft - steuerfrei oder nicht?


22.11.2006 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,

wir sind eine Erbengemeinschaft von drei Geschwistern, die 2001 eine Eigentumswohnung von der Oma geerbt hat. Seither wurde die Wohnung von einem von uns bewohnt. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht nicht, es wird aber Miete bezahlt und unter uns drei aufgeteilt.

Nun soll die Wohnung verkauft werden. Bau- bzw. Kaufdatum war ca. 1990, geerbt haben wie sie 2001. Sie war ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken bewohnt, aber seit 2001 natürlich nur von einem der drei Erben. Werden beim Verkauf Steuern fällig oder nicht (für die zwei "vermietenden" Erben, oder für alle, oder für keinen)?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt:

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Erbschaft stellt einen unentgeltlichen Erwerb von Todes wegen dar und damit keine Anschaffung i.S.d. § 23 EStG. Insoweit ist für die Anschaffung auf den Bau- bzw. das Kaufdatum von 1990 abzustellen. Da hier die zehn Jahres Frist zwischen Anschaffung und einer möglichen Veräußerung bereits abgelaufen ist, ist auch ein Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1, Satz 1 EStG nicht mehr steuerbar.

Eine Besteuerung kämme nur in Betracht, wenn im Rahmen der Erbgemeinschaft eine Auszahlung der Miterben durch einen Erben erfolgen würde, da hier die Abfindungszahlung einen entgeltlichen Erwerb darstellen, was zu einer Besteuerung nach § 23 EStG führen könnte. Dies ist aber bei der von Ihnen geschilderten Situation nicht einschlägig.

Hinsichtlich der Eigennutzung durch einen Erben scheidet in Bezug auf dessen Anteil zudem ein Privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG aus, da im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren zuvor eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt.

Damit wurde im Rahmen eines Verkaufes der Wohnung an einen Dritten kein einkommensteuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen und somit keine Einkommenssteuer anfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter


Ich bitte zu berücksichtigen, daß diese Einschätzung nur anhand Ihrer Angaben erfolgt. Insoweit können sich andere Rechtsfolgen ergeben, wenn Sachverhaltsteile, die für die Beurteilung wesentlich sind, nicht genannt wurden. Auch ersetzt eine erste Online-Beratung, nicht die Beartung durch einen Kollegen oder einen Steuerberater.

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