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Immobilienverkauf bei demenzkrankem Elternteil

| 10.06.2020 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Situationsbeschreibung:
Unser Vater, ist vergangen Woche in ein Heim umgezogen, da er nicht mehr in der Lage ist eigenständig seinen Alltag zu gestalten. Er leidet an dem Parkinson Syndrom und leider nun auch an einer (meines Erachtens) fortgeschrittenen Demenz. Er ist stark desorientiert, weiss nicht wo er ist und fragt nach unserer verstorbenen Mutter.
Unsere Eltern hatten 2015 ein Berliner Testament aufgesetzt und auch eine Versorgungsvollmacht für meine Schwerster und mich ausgestellt. Leider wurde zumindest die Versorgungsvollmacht nicht notariell beglaubigt.
Nach dem Tod, unserer Mutter, war unser Vater somit Alleinerbe.
Nun stellt sich die Frage - wie wir mit unserem Elternhaus umgehen dürfen. Welche Schritte müssen wir beachten, wenn wir uns für einen Verkauf entscheiden sollten.
Szenario 1
Verkauf der Immobilie:
Ab wann gelten Demenzpatienten als nicht mehr als geschäftsfähig? Ist es die Aufgabe eines Notars die «geschäftsfähigkeit» unseres Vaters zu bestimmen?
Welche Schritte sind von uns zu beachten? Muss das Betreuungsgericht involviert werden?
Wenn dies so ist, geht er Erlös aus dem Hausverkauf auf ein Konto, dass von dem bestellten Betreuer verwaltet wird, oder darf dies auf sein privates Konto gehen?
Szenario 2
Die Immobilie wird entsprechend der gültigen Rahmenbedingen veräussert. Kann unser Vater noch Schenkungen veranlassen? Bis zu welchem Betrag wären diese für meine Schwerster und mich steuerfrei beziehungsweise möglich?
Kann man notariell festhalten, dass der Verkaufserlös entspechend des Testaments (Notar) aufgeteilt wird, mit der Klausel, dass falls unser Vater die Betreuungskosten nicht mehr aus eigener Tasche stemmen kann, wir (die Töchter) zu gleichen Teilen finaziell einspringen.
Szenario 3
Die Immobilie wird entsprechend der gültigen Rahmenbedingen veräussert und der Erlös bleibt zu 100% bei unserem Vater.
Wie sind die Erbsteuersätze in Baden Würtemberg?

10.06.2020 | 13:14

Antwort

von


(7)
Beim Schlump 56
20144 Hamburg
Tel: 040 37519135
Web: http://www.hamburg-rechtsanwaeltin.de
E-Mail:


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Szenario 1:

Nicht mehr geschäftsfähig, also geschäftsunfähig, ist gem. § 104 Ziff. 2 BGB wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist. Ob ein Demenzkranker sich bereits in diesem Zustand befindet, muss also in jedem Einzelfall gesondert entschieden werden. Es ist nicht möglich, einen generell geltenden Maßstab anzulegen.

Sie beschreiben, dass Ihr Vater nicht mehr weiß wo er ist, und nach seiner Frau fragt. Auch wenn diese Angaben nicht ausreichen, um beurteilen zu können, ob Ihr Vater tatsächlich geschäftsunfähig ist, sprechen die Anzeichen eher für eine Geschäftsunfähigkeit Ihres Vaters.

Ein Notar kann nicht verbindlich bestimmen, dass Ihr Vater geschäftsfähig oder aber geschäftsunfähig ist. Die Geschäftsfähigkeit ist ein tatsächlicher Zustand, auf den die Feststellung eines Juristen keinen Einfluss hat. Bei der Beurkundung eines Kaufvertrages muss der Notar jedoch prüfen, ob er Anhaltspunkte dafür sieht, dass Ihr Vater geschäftsunfähig ist oder eben nicht. Kommt der Notar zu der Einschätzung, dass Ihr Vater geschäftsunfähig ist, darf der Notar nicht beurkunden. Oft verlangen Notare, dass bei älteren Mandanten eine ärztliche Bescheinigung vorgelegt wird, mit der die Geschäftsfähigkeit bestätigt wird. Wird eine solche Bescheinigung vorgelegt und beurkundet daraufhin der Notar, dann ist dies zumindest eine gute Argumentationsgrundlage, sollte im Nachgang die Geschäftsfähigkeit angezweifelt werden. Verbindlich ist die Feststellung durch den Notar aber wie gesagt nicht.

Ist Ihr Vater nicht mehr geschäftsfähig, dann muss für ihn vom Gericht ein gesetzlicher Betreuer mit dem Aufgabenkreis Vermögenssorge einschließlich Verkauf der konkret zu benennenden Immobilie bestellt werden. Das Verfahren können Sie beim zuständigen Betreuungsgericht anregen. Es können auch Sie oder Ihre Schwester zum Betreuer bestellt werden. Die Beurkundung würde dann durch den Betreuer unter Vorlage des Betreuerausweises für Ihre Vater vorgenommen werden. Der gesamte Vertrag bedarf nach der Beurkundung der Genehmigung durch das Betreuungsgericht. Der Vertrag wird erst mit der Genehmigung durch das Betreuungsgericht wirksam.

Der Kaufpreis muss auf ein Konto Ihres Vaters gezahlt werden. Steht Ihr Vater unter Betreuung, dann verfügt der Betreuer über alle Konten Ihres Vaters. Es gibt dann kein "freies" Konto Ihres Vaters, aber auch kein Konto, dass auf den Namen des Betreuers für Ihren Vater geführt wird. Würde in dem Kaufvertrag geregelt, dass der Kaufpreis nicht auf ein Konto Ihres Vaters, sondern auf ein Konto einer anderen Person gezahlt werden soll, würde der Vertrag mit sehr großer Wahrscheinlichkeit nicht vom Betreuungsgericht genehmigt werden.

Szenario 2

Vorausgesetzt Ihr Vater ist nicht mehr geschäftsfähig - was ich aufgrund Ihrer Schilderungen nicht ausschließen kann - dann kann Ihr Vater keinen Schenkungsvertrag mehr beurkunden oder Schenkungen vornehmen.

Im Verhältnis zu Ihrem Vater haben Sie und Ihre Schwester einen erbschafts- und schenkungssteuerlichen Freibetrag von jeweils € 400.000,-.

Wird die Immobilie durch Ihren Vater verkauft und handelt für ihn ein Betreuer, dann muss der Kaufpreis an Ihren Vater gehen. Eine Auszahlung an andere Personen, die in dem Testament ggf. als Schlusserben genannt sind, ist dann mit sehr großer Wahrscheinlichkeit nicht möglich. Denn einen solchen Vertrag würde das Gericht wahrscheinlich nicht genehmigen, auch dann nicht, wenn sich die Begünstigten verpflichten, mit dem Geld den Unterhalt des Vaters zu bestreiten. Denn es ist schwierig sicherzustellen, dass die Erwerber im Falle der Bedürftigkeit des Vaters noch über das Geld verfügen, es also noch nicht verbraucht ist. Eine solche Vorgehensweise müsste auf jeden Fall mit dem Betreuungsgericht vor Beurkundungen abgesprochen werden.

Ist Ihr Vater noch geschäftsfähig, dann kann er natürlich in einem Kaufvertrag bestimmen, dass der Erlös an wen auch immer gehen soll. In einem solchen Fall könnte auch vereinbart werden, dass Sie und die Schwester sich aufgrund der Zuwendungen verpflichten, für den Unterhalt Ihres Vaters zu sorgen.

Ein möglicher Rückgriff des Staates auf die Erwerber im Falle der Verarmung eines Schenkers muss immer bedacht und ggf. bei der Gestaltung eines Vertrages berücksichtigt werden.

Szenario 3

Die Erbschaftssteuersätze sind bundeseinheitlich geregelt. Die Steuersätze sind abhängig von der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs und der Steuerklasse, die für den Erwerber gilt.

Kinder des Erblassers fallen unter die Steuerklasse I. Die Steuersätze der Steuerklasse I liegen zwischen 7% (bis € 75.000) bis 30% (über € 26.000.000) je nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs. Für ein Familienheim gilt bei einer Vererbung an die Kinder, dass dieses grundsätzlich steuerfrei vererbt werden kann, wenn es durch die Kinder für 10 Jahre weiter bewohnt wird und das Familienheim weniger/gleich 200 qm Wohnfläche hat.

Bedenken Sie bitte, dass vor einem Verkauf das Grundbuch auf Ihren Vater berichtigt werden sollte oder spätestens bei der Beurkundung die für die Berichtigung erforderlichen Dokumente dem Notar vorgelegt werden müssen. Erforderlich ist bei einem privatschriftlichen Testament ein vom Nachlassgericht ausgestellter Erbschein, bei einem notariellen Testament ist eine Ausfertigung des Eröffnungsprotokolls des Nachlassgericht nebst beglaubigter Abschrift des eröffneten Testaments vorzulegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Prange, Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Kerstin Prange

Bewertung des Fragestellers 12.06.2020 | 11:52

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