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Immobilienverkauf an Partner vor oder nach Eheschließung sinnvoll

13.07.2020 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Anwältin, Sehr geehrter Anwalt,

ich bin alleiniger Eigentümer einer abbezahlten, selbstbewohnten Eigentumswohnung A. Meine Verlobte ist mit mir in dieser Wohnung gemeldet.

Ich habe vor ein paar Monaten eine neue Eigentumswohnung B gekauft in die wir gegen Ende des Jahres umziehen werden. Ich bin alleiniger Eigentümer der neuen Wohnung und die Finanzierung läuft zu 100% auf meinen Namen.

Die alte Wohnung A wurde in meiner Baufinanzierung als Zwischenfinanzierung beliehen und soll daher verkauft werden.

Käufer der alten Wohnung A soll meine Verlobte sein, damit die Wohnung "in der Familie" bleibt. Die Wohnung wird auf ihren Namen laufen und auch von ihr finanziert werden.
Die Wohnung soll vermietet werden. Neben der Ablösung der Zwischenfinanzierung ist eine weitere Absicht die neu entstandenen Anschaffungskosten gegenüber der zukünftigen Mieteinnahmen steuerlich absetzbar zu machen.

Wir möchten noch dieses Jahr heiraten.

Daraus ergeben sich folgende Fragen:

Ist es für das Finanzamt in irgendeiner Form relevant ob der Verkauf vor oder nach der Eheschließung stattfindet?

Ist es relevant ob der Verkauf und Eheschließung, in welcher Reihenfolge auch immer, auf dasselbe Jahr fallen?

Ist für steuerliche Belange das Datum des Kaufvertrags, die Fälligkeit der Kaufsumme oder des tatsächlichen Eigentumsübergang durch Grundbucheintragung relevant?

Zusammengefasst; Sind durch eine "ungeschickte" Terminierung von Heirat und Wohnungs-Verkauf Nachteile möglich oder sind wir in beiden Fällen gleichgestellt, da es sich bei uns um zwei eigenständige Personen handelt, die in eigenem Namen handeln und wir einfach nur gemeinsam steuerlich veranlagt werden.


Einsatz editiert am 14.07.2020 15:27:17

Einsatz editiert am 15.07.2020 13:57:00

15.07.2020 | 18:58

Antwort

von


(307)
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung Ihrer Angaben wie folgt:

Zunächst einmal müssen Sie die Folgen einer eventuellen Heirat in steuerliche und familienrechtliche Folgen trennen.

Steuerrechtlich betrachtet kann hier keine pauschale Antwort ohne konkrete Berechnungen gegeben werden.

Das Ehegattensplitting führt aber in den meisten Fällen zu steuerrechtlichen Vorteilen, erst Recht, wenn ein Partner viel und der andere eher wenig verdient, das ist so die Faustformel.

Auf etwaige Abschreibungsmöglichkeiten hat dies keine Auswirkungen, denn Sie müssen sich nicht für die Zusammenveranlagung entscheiden.

Sie können auch weiter einzelveranlagt sein.

Hier bräuchte sicherlich eine Gegenüberstellung einer imaginären Besteuerung bei Einzel- und Zusammenveranlagung Klarheit.

Die familienrechtlichen Folgen - ich möchte Ihnen hier nichts vermiesen- sehen aber anders aus, so Sie keinen gesonderten Ehevertrag zu schließen gedenken.

Kauft die Partnerin vor der Ehe die Immobilie wird Sie im Falle einer späteren Scheidung ihrem Anfangsvermögen zugerechnet und die Immobilie selbst wird dann nicht geteilt.

Wird nach der Heirat gekauft, fällt die Immobilie in die Zugewinngemeinschaft und die Auseinandersetzung im Falle einer Scheidung ist dann klarer.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Viele Grüße!








Rückfrage vom Fragesteller 20.07.2020 | 09:27

Hallo Frau Wilke,

vielen Dank für die Informationen. Zu Ihrer Antwort habe ich noch folgende Rückfragen.

Welches Datum ist für die Berücksichtigung des familienrechtlichen Aspektes "Zugewinngemeinschaft" relevant? Also ab welchem Zeitpunkt gilt die Wohnung in einer Ehe als "gemeinsam angeschafft". Das Datum des Kaufvertrags, die Fälligkeit der Kaufsumme, der tatsächlichen Eigentumsübergang oder sogar ein anderes.
Als Beispiel: Vertragsabschluss vor der Eheschließung, Fälligkeit und Eigentumsübergang danach.

Zu den Abschreibungsmöglichkeiten ist mir nicht ganz klar, ob diese auch im Falle einer möglichen, zukünftigen gemeinsamen Veranlagung erhalten bleiben (unabhängig von der finanziell besten Konstellation) oder ob das Finanzamt die neuen Anschaffungskosten nicht anerkennt, da sie als eine Art "Steuervermeidung" gesehen werden.

Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.07.2020 | 11:28

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn mit der Wohnung Mieteinnahmen erzielt werden bzw. erzielt werden sollen, müssen auch die abzugsfähigen Kosten absetzbar sein.

Eine Steuervermeidung sehe ich hier nicht, da die Ausgaben, ob mit oder ohne Ehe gleich bleiben.

Bei der Ermittlung des Zugewinns kommt es auf die tatsächliche Vermögenslage zum Zeitpunkt der Scheidung an.

Es wird gerechnet Zugewinn= Endvermögen - Anfangsvermögen.

Maßgeblich für das Anfangsvermögen ist der Eigentumsübergang.

Selbiges gilt natürlich auch für die Kaufpreiszahlung.

Solange aber keine Übereignung erfolgt ist, hat der Käufer allerdings einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung und Verbindlichkeiten, nämlich die Kaufpreisforderung, die dem gegenübersteht.



Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Viele Grüße!



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