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Immobilienverkauf Sachmängel


26.10.2006 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andrej Wincierz



Vor 2 Monaten habe ich mein Haus verkauft. Notarvertrag und alles was dazu gehört ist erledigt. Das Geld ist geflossen. Vor dem Kauf wurde das Haus sogar mehrfach von Architekten und Bauingenieuren untersucht. Schließlich kam es zum Kauf.

Es stand ein umfangreiches Expose zur Verfügung in dem alles zu erkennen war. Allerdings nicht ein kleiner Kohlenraum ( ca. 1 Meter auf 2 Meter und ca. 1,3 Meter hoch ).

Dieser Kohlenraum wurde bereits von Vorbesitzer von außen geschlossen und versiegelt und von mir nur bei Kauf besichtigt. Dies war möglich über eine kleine Treppe im Innenraum des Hauses. Da dieser Raum nicht zu nutzen war wurde er auch von oben geschlossen. Versiegelt und mit Dielen belegt. ( ca. vor 8 Jahren) Zu diesem Zeitpunkt war er trocken und ok.

Im Expose wurde dieser Raum nicht erwähnt und auch sonst einfach vergessen zu erwähnen.

Nun haben die neuen Besitzer den Raum von außen geöffnet und behaupten dieser Raum müsste saniert werden und ich sollte alle Kosten tragen. Dielen abnehmen, entsorgen, neu verlegen etc… Keine Ahnung warum dies geschehen soll. Der Raum kann sowieso nicht genutzt werden. Meines erachtens geht es um Geldmacherei. Ein Gutachten gibt es nocht nicht. Aber dieses will die Gegenseite in Auftrag geben. Ich nehme an bei einem Bekannten. Das vermute ich stark.

Im Notarvertrag heißt es:

„….Der Käufer hat das Vertragsobjekt eingehend besichtigt. Es wird in seiner dem Käufer bekannten Eigenschaft verkauft. Rechte des Käufers wegen Sachmängeln werden ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm verborgene Mängel, die bei dr Besichtigung nicht erkannt werden können, nicht bekannt sind. …“

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

auf Grund der von Ihnen gemachten Angaben beantworte ich die Frage wie folgt:

Sie haben in Ihrem Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss vereinbart. Damit muss der Käufer nun, dass Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben, um den Gewährleistungsausschluss wieder „auszuhebeln“. In der Regel ist das etwas schwierig. Das ist schon einmal ein Pluspunkt für Sie.

Es ist hier aber fraglich, ob überhaupt ein Mangel vorliegt.

Zu einen müsste der Kohlenkeller als solcher mangelhaft sein.

Ferner bleibt auch abzuwarten, wie der Käufer den Mangel an sich begründen will. Er hat beim Hauskauf nichts von dem Raum gewusst und nun steht ein Raum mehr zur Verfügung, mit dem er nicht gerechnet hat. Es wurden auch keine weiteren Aussagen über vergessenen Raum gemacht.

Nach § 434 Abs. 1 BGB ist die Sache (das Haus) frei von Sachmängeln, wenn Sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln.

Sie haben das Haus entsprechend des Kaufvertrages und Exposés übertragen. Ein Mangel ist derzeit nicht ersichtlich.

In Anbetracht dieser Umstände hat der Käufer einen erhöhten Begründungsaufwand, wenn er Nacherfüllung verlangen möchte.

Um Rechtslage abschließend zu bewerten, müsste jedoch Vertrag und Exposé gesichtet werden. Nach der von Ihnen beschrieben Sachlage, sehe ich nur eine geringe Chance, dass der Käufer seine Forderungen gerichtlich geltend machen kann.

Solange kein Mangel vorliegt, kann der Käufer kein Recht aus § 437 BGB ableiten. Eine Forderung gegen Sie besteht sodann nicht.

Ihre Vermutung hinsichtlich der Geldmacherei scheint nicht unbegründet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit Beantwortung der Frage weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Wincierz
Rechtsanwalt

Email: a.wincierz@internet-kanzlei.de

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