Immobilienverkauf Gewinnerlös

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihr Vorgehen ist grundsätzlich korrekt. Dabei gehe ich davon aus, dass die Wohnung im Zeitraum seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung im Jahr 2017 nicht von Ihnen bewohnt und auch nicht vermietet wurde.

Die Besteuerung erfolgt im Veranlagungszeitraum 2017. Dabei wird der Veräußerungserlös um die Summe der Anschaffungskosten, Herstellungskosten und der Werbungskosten reduziert. Es kommt nicht auf den Zeitpunkt an, wann die einzelnen Kosten abgeflossen sind. Die Ermittlung erfolgt vielmehr endfällig im Zeitpunkt der Veräußerung.

Maßgeblich ist die Veranlassung der Kosten im Zusammenhang mit der (geplanten) Veräußerung. Wegen der Eigenart des privaten Veräußerungsgeschäfts, bei dem ein Gegenstand des Privatvermögens veräußert wird, gilt ein weiter Veranlassungszusammenhang (für Sie also günstig).

Für die einzelnen Posten gilt Folgendes (AK - Anschaffungskosten, HK - Herstellungskosten, WK - Werbungskosten):

AK: Kaufpreis
WK: Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer)
HK: Material für die Wohnung (Renovierung) alle Kassenzettel aufgehoben
ggf. HK: Küche etc. - wenn diese neu eingebaut wurde
WK: Handwerkerkosten
WK: Hausgeld (der Wohnung anteilig)
WK: Fahrt zur Wohnung für Renovierung und Besichtigung Verkauf
(gerechnet mit 30Cent/km)
WK: bereits angefallene Zinsen für Finanzierung
WK/HK: Stromrechnung (Strom für Renovierung etc.)
WK: evtl. Vorfälligkeitsentschädigung???(Kündigung Finanzierung)

Abschreibung - nein, da Sie keine Einkünfte aus VuV erzielen. Sonst würden Sie ja das Objekt abschreiben und hinterher Veräußerungsgewinn erzielen, also doppelt profitieren. Wenn, dann würde sich die bereits abgerechnete AfA zu Ihren Lasten auswirken, da sie die Anschaffungskosten reduziert und so den Veräußerungsgewinn erhöht.

WK: Grundsteuer
WK: anfallende Kosten bei Verkauf (durch Umschreibung etc.) - soweit nicht vom Käufer getragen
WK: immowelt Inserat
WK: Frage Rechtsauskunft

Die Summe der Posten wird vom Veräußerungserlös abgezogen und ergibt den zu versteuernden Betrag.

Insgesamt haben Sie also die meisten Posten korrekt angebracht. Hätten Sie die Wohnung selbst genutzt, wären unter Umständen einige Punkte fraglich, da diese (zum Beispiel Wohngeld) dann der privaten Lebensführung zuzurechnen wären. Hier stellt sich das Ganze aber tatsächlich als reines Spekulationsgeschäft dar, so dass Sie grundsätzlich alle Aufwendungen abziehen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,