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Immobilienverkauf - Besitzübergang vor Kaufpreiserhalt

| 12.04.2014 18:33 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

ich habe eine Frage zu folgendem Fall.

Mein Bruder und ich besitzen zu je 50% eine Eigentumswohnung, die wir verkaufen möchten (Verkaufspreis = 175.000 Euro). Da mein Bruder am Notartermin gestern (11.04.2014) nicht teilnehmen konnte, wird er am Montag (14.04.2014) beim Notariat vorbeigehen und eine Nachbeglaubigung unterschreiben.

Der Käufer hat mich gebeten, bereits vorab einen Schlüssel zu bekommen, um schon Vorarbeiten (Wohnung leer räumen, Ausmessen, diverse Abklärungen) durchzuführen.
Im Notartermin wollte ich, dass vermerkt wird, dass der Käufer einen Wohnungsschlüssel erhält. Ich wurde informiert, dass das dann bereits eine Schlüsselübergabe ist, da der Käufer dann ja in die Wohnung kann. Dann kann direkt der Besitzübergang zu dem Termin (14.04.2014) erfolgen und der Käufer übernimmt dann alle anfallenden Kosten (Wohngeld, Grundsteuer). Im Vertrag wurde vermerkt, dass falls der Kauf seitens Käufer doch nicht zustande kommt, sämtliche Veränderungen rückgängig machen muss oder der Verkäufer auch die getätigte Renovierung unentgeltlich übernehmen kann.

Auf die Risiken, dass durch den Besitzübergang effektiv die Wohnung auch bereits derartig verändert werden kann, dass auch Wände rausgerissen oder versetzt werden dürfen wurde ich nicht hingewiesen (ich ging - blauäugig – von Boden- und Malerarbeiten aus. Ich wurde auch nicht darauf hingewiesen, dass ich es allenfalls mit einer Räumungsklage zu tun bekommen könnte oder ggf. die Rückgängigmachung der Arbeiten einklagen muss.

Der Käufer wird durch einen Finanzierungsmakler beraten und es handelt sich um eine 100%-Finanzierung durch 2 Banken (das Geld darf ausschließlich für den Kauf und die Renovierung verwendet werden; ein Gutachter hat die Wohnung bereits besichtigt). Es war auch auffällig, dass der Makler und der Notar wohl sehr häufig und eng zusammenarbeiten.
Nach dem Termin hat mich der Käufer informiert, dass er in der Wohnung eine Wand versetzen wird. Heute erhielt ich vom Käufer eine Mail, dass er am Montag gleich sämtliche Schlüssel und Dokumente zur Wohnung erhalten möchte. Das ist juristisch natürlich korrekt, hat aber einen faden Beigeschmack.

Nun habe ich die Angst und überlege, wie dem Risiko am besten begegnet werden kann. Eigentlich möchte ich dem Käufer entgegenkommen, aber kein großes Risiko eingehen. Die Finanzierungszusage liegt zwar vor (2 Banken: DSL und Haseatic) aber die kann ja auch rückgängig gemacht werden.

Was raten Sie mir um dieses Geschäft abzusichern?
• Soll die Hälfte des Gesamtpreises vor Besitzübergang auf meinem Konto eingegangen sein (ein Notaranderkonto wurde vom Notar kategorisch abgelehnt)?
• Soll mein Bruder am Montag den Vertrag „einfach" nicht unterschreiben und wir bringen die Anpassungen ein, die dann in einem weiteren Notartermin unterschrieben werden? Müssen wir als Verkäufer dann die Notarkosten des ersten Termins tragen?
• Wie sicher ist es dass eine Finanzierungszusage nicht mehr zurückgezogen werden kann?
• Wie hoch ist die Gefahr, dass während der Renovierung ein Gutachter versucht, den Kaufpreis zu drücken? Oder wenn bei der Renovierung (vorwiegend durch Eigenleistung) ein Schaden entsteht, der dann versucht wird uns als Verkäufer noch unterzujubeln um den Preis zu drücken?

Herzlichen Dank für die sehr rasche Beantwortung der Fragen, die ich bis morgen (13.0.42014) benötige.

Mit freundlichen Grüßen

Einsatz editiert am 12.04.2014 18:42:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ihre Bedenken sind durchaus gerechtfertigt. Auch wenn es in der Praxis eher selten vorkommt, dass eine zugesagte Finanzierung nach Vertragsschluss noch zurückgezogen wird, so kann dies doch nie ganz ausgeschlossen werden. Daher besteht zumindest ein gewisses Risiko, dass Sie im Endeffekt ohne Kaufpreis und mit einer beschädigten Immobilie dastehen. Zwar hätten Sie dann einen Anspruch auf Schadensersatz und Räumung durch den Käufer, allerdings müssten diese rechtlichen Ansprüche auch erst einmal durchgesetzt werden können.
Daher wird üblicherweise auch von den beratenden Notaren von einer Besitzübergabe vor Kaufpreiszahlung abgeraten, zumindest ohne weitere Absicherung.

Wurde in dem Kaufvertrag tatsächlich eine bedingungslose (bis auf die Rückgängigmachung der Veränderungen) Besitzübergabe direkt nach Vertragsschluss vereinbart, ohne weitere Absicherung, so wären Sie grundsätzlich auch daran gebunden. Zwar könnte Ihr Bruder den Vertrag möglicherweise noch „platzen" lassen, allerdings haben Sie durch das Aushandeln des Vertrages und Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag wohl bereits zumindest einen Vertrauenstatbestand gesetzt und sich daher schadensersatzpflichtig gegenüber dem Käufer gemacht. Der Schadensersatz dürfte zumindest die zusätzlichen Notarkosten umfassen (falls ein geänderter Vertrag mit dem Käufer ausgehandelt werden kann), kann aber z.B. auch sonstige im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigte Ausgaben umfassen.
Wobei in Ihrem Fall durchaus auch über einen Schadensersatzanspruch gegen den Notar wegen mangelhafter Beratungsleistung nachgedacht werden kann, wenn er Sie nicht ausreichend über die Risiken aufgeklärt hat. Mit diesem Schadensersatzanspruch könnte dann gegen die weiteren Kosten aufgerechnet werden. Ich finde es übrigens auch durchaus ungewöhnlich, dass der Notar ein Anderkonto „kategorisch ablehnt".

Zunächst einmal sollten Sie aber versuchen, mit dem Käufer eine Regelung dahingehend zu finden, dass Sie zumindest einen Teil des Kaufpreises als Sicherheit vor Besitzübergabe erhalten. Es sollte auch geprüft werden, ob das Versetzen der Wand vor Kaufpreiszahlung überhaupt vom Vertrag gedeckt ist, da ja anscheinend nur über einfache, leicht wieder rückgängig zu machende Renovierungsarbeiten gesprochen wurde.

Die Gefahr, dass im Rahmen der Renovierungsarbeiten noch der Kaufpreis „gedrückt" wird, sehe ich dagegen nicht als so groß an. Ich gehe davon aus, dass der Vertrag einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vorsieht und die Verantwortung für die Immobilie wie üblich mit Besitzübergang auf den Käufer übergeht. Behauptet der Käufer nun, nach Kaufvertragsabschluss und Besitzübergang einen Mangel entdeckt zu haben, müsste er grundsätzlich nicht nur beweisen, dass dieser Mangel bereits bei Gefahrübergang vorhanden war, sondern auch, dass der Verkäufer diesen Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies wird dem Käufer bei „Unterjubeln" eines Mangels aber kaum gelingen. Der Kaufpreis ist ansonsten ja auch fest im Kaufvertrag vereinbart und kann später nicht einfach nach unten korrigiert werden, wenn der Kaufgegenstand vertragsgemäß übergeben wurde.

Kurz gesagt: Wenn der Käufer auf den ausgehandelten Vertrag besteht und keine weitere Sicherheit vor Besitzübergang leisten will, Sie dagegen das geringe, aber vorhandene Risiko eines Ausfalls der Kaufpreiszahlung nicht eingehen wollen, sollte tatsächlich überlegt werden, ob Ihr Bruder den Vertrag unterschreibt. Wobei dann aber zumindest theoretisch sowohl Schadensersatzansprüche des Käufers denkbar wären als auch die Möglichkeit nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Käufer vom Abschluss eines neuen Vertrages Abstand nimmt und der Kauf komplett „platzt". Sie sollten auf jeden Fall auch den Notar noch einmal auf seine (zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung) wohl unzureichende Aufklärung hinweisen und um Lösungsvorschläge bitten. Verweigern sowohl Notar als auch Käufer eine Kooperation, empfiehlt sich der Weg zu einem auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2014 | 18:48

Sehr geehrter Herr Wilking,

herzlichen Dank für Ihre schnelle und hilfreiche Antwort.

Ich werde morgen meinen Bruder zum Anwalt begleiten und – wie Sie vorschlagen – Ihn auf sein Versäumnis hinweisen. Ich werde den Anwalt um einen Lösungsvorschlag bitten, wie wir eine für beide Seiten „gute" Möglichkeiten finden, den Vertrag anzupassen und meinem Bruder und mir die nötige Sicherheit geben.

Falls der Notar keinen Vorschlag hat habe ich folgende 2 Ideen, von denen eine dann umgesetzt werden soll:
1. Es wird vor Besitzübergang ein Betrag von min 60.000 Euro an uns überwiesen
2. Es wird in den Vertrag aufgenommen, dass Bodenarbeiten und Arbeiten an der Wand (Tapezieren, Malern) vorgenommen werden dürfen, aber es darf keine Wand baulich verändert werden (das dürfte bei einem Besitzübergang jedoch schwierig sein).

Folge falls 1 oder 2 nicht angenommen wird: Anpassung, dass der Besitzübergang erst nach Erhalt des Kaufpreises erfolgt.

Meinen Bruder wurde mitgeteilt, dass er zur Nachbeglaubigung „nur" schnell zum Notariat kommen muss und einfach unterschreibt. Das sei eine Sache von 5 Minuten.

Nun aber noch zu meiner Frage: Wozu ist der Notar bei der Nachbeglaubigung verpflichtet? Muss er nur beim Unterschreiben dabei sein oder muss er zumindest „besondere" Passagen des Vertrages erläutern oder hat man ein Anrecht darauf, die Passagen erklärt zu bekommen?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüße,
der Anfragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2014 | 19:52

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn man z.B. einen Blick in § 17 BeurkG wirft, so heißt es dort unter anderem:

„(1) Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.
(2) Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden […]"

Grundsätzlich sollte der Notar sich also auch die Zeit nehmen, mit Ihrem Bruder als weiterem Beteiligten die Angelegenheit zu erörtern. In der Praxis geschieht dies bei einer Nachbeglaubigung aber regelmäßig nicht, sondern es wird davon ausgegangen, dass die Belehrungspflichten bereits beim vorherigen Termin erfüllt wurden.
Insofern wird hier wahrscheinlich ein wenig Diplomatie und Fingerspitzengefühl notwendig sein, um den Notar von weiterem Handlungsbedarf zu überzeugen.

Ich hoffe aber, dass sich sowohl Käufer als auch Notar seriös verhalten und eine für alle Seiten akzeptable gütliche Lösung basierend auf Ihren Vorschlägen gefunden werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 16.04.2014 | 13:53

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 16.04.2014 5/5,0
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