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Immobilienverkauf, liegt eine arglistige Täuschung vor?

14.03.2012 14:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Sehr geehrte Damen und Herren,

auf diesem Weg suche ich eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts und danke schon im Vorraus für Ihre Antwort.

Von mir wurde ein Makler mit dem Verkauf einer Doppelhaushälfte beauftragt. Es kam zu einem Abschluß durch einen unterzeichneten Notarvertrag.
Der Käufer war vorher 3x mit dem Makler und verschiedenen Handwerkern im Haus um sich ein Bild zu machen. Dabei wurde explizit der Keller besichtigt um ein Angebot für das verputzen der Wände und reparieren der Bodenplatte machen zu können. Zusätzlich dazu wurde von der finanzierenden Bank ein Gutachter beauftragt der das Haus ausgiebig besichtigt hat.

Das war im Winter, bei gefrorenem Boden, somit konnte keine Feuchtigkeit in die Wände eintreten.
Nun, im Frühjahr, sind die Kellerwände feucht (was an einer fehlenden Regenwasserableitung liegen dürfte) und der Käufer sieht sich arglistig getäuscht und fordert Minderung des Kaufpreises, da ein bloßes verputzen der Wände nun nicht mehr ausreicht, sondern Feuchtigkeitssperren von außen angebracht werden sollen.

Wenn der Käufer seine Kalkulation für die Sanierung des Kellers auf die Aussagen eines Handwerkers stützt und dieser falsch berät, bzw. nicht sieht daß Wände feucht sind, dann sehe ich die Schuld nicht bei mir als Verkäufer sondern auf Käuferseite der sich umseitiger hätte informieren müssen.

Liegt Ihres Erachtens ein Arglistige Täuschung meinerseits vor? Welche Rolle spielt der Makler hierbei, da ich die Käuferseite zum ersten mal beim Notartermin gesehen bzw. gesprochen habe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich müssen Sie sich eine arglistige Täuschung Ihres Vertreter oder Verhandlungsgehilfen zurechnen lassen.

Jedoch wird der Makler hier (wohl) nichts von dem Mangel gewusst haben. Zudem wird auch keine Täuschungsabsicht vorliegen.

Sie selbst konnten schon aufgrund eines fehlenden Kontaktes keine Täuschung ausüben. Jedoch hat die Rechtsprechung für diese Fälle das Täuschen durch Unterlassen herausgebildet.

"Das Verschweigen von Tatsachen stellt hiernach nur dann eine Täuschungshandlung iSd Vorschrift dar, wenn eine entsprechende Offenbarungspflicht besteht (BGH NJW-RR 2005, 1082)"

und weiter

"Insbesondere ist über solche Umstände aufzuklären, die nur der eine Vertragsteil kennt und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind, etwa, weil sie den Vertragszweck vereiteln können (BGH NJW-RR 1998, 1406)"

"Nimmt der Aufklärungspflichtige in einem solchen Fall irrig an, der andere Teil benötige keine besondere Aufklärung, lässt das zwar nicht die bestehende Offenbarungspflicht, uU aber die Arglist des entspr Verschweigens entfallen (BGH NJW-RR 1996, 690)."

Sie haben hier nichts irrig angenommen. Sie konnten aufgrund des Gutachters der finanzierenden Bank davon ausgegehen, dass dieser erhebliche Mängel aufeckt, soweit solche vorhanden sind.

Des Weiteren wird sicher in dem Vertrag ein Mängelausschluss bestehen, den der Käufer akzeptiert hat.

Zudem es sich hier nicht um eine neues Haus sonderen wohl einen älteren Bau handelt, der per se nicht dem heutigen Standard entspricht.

So führt der BGH in BGH, Urteil vom 20. 10. 2000 - V ZR 285/99 (Dresden) in NJW 2001, 64 aus:

"Schließlich ist es auch nicht zu beanstanden, wenn das BerGer. eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache verneint, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann."

Hinzu kommt, dass Ihnen der Käufer eine solche Absicht nachweisen muss.

Im Hinblick auf die Handwerker vor Ort, den Gutachter und die fehlende Ansprache des Käufers an Sie sehe ich gute Chancen, dass ein solcher Arglistvorwurf trotz Ihrer wohl vorhandenen Kenntnis nicht bewiesen werden kann.

"Liegt Ihres Erachtens ein Arglistige Täuschung meinerseits vor?"

Streng genommen ja. Sie kannten wohl die Folgen und die Ursachen der Mängel. Sie haben diese Mängel nicht offenbart, obwohl Sie darüber hinaus Kenntnis hatten, dass der Käufer die Keller neu verputzen und somit intensiver nutzen wollte.

Es ist aber fraglich, ob diese hier von Ihnen vorgetragenen Einlassungen den Käufer bekannt und von diesen zur Überzeugung des Gerichts nachweisbar sind.
--------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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