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Immobilienverkaüf- Rücktrittsrecht

03.03.2013 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um ein mögliches Rücktrittsrecht im Rahmen eines notariell beurkundeten Kaufvertrags.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer eines Hauses aus dem Jahre 1909, nicht denkmalgeschützt, und habe nach Vermittlung durch einen Makler einen notariellen Kaufvertrag ohne Rücktrittsklausel abgeschlossen, Haftung des Verkäufers nur bei Verschweigen von versteckten Mängeln oder arglistischer Täuschung.

Der Käufer hatte das Objekt mehrfach, auch mit Architekt/Bausachverständigem, besichtigt, alles ohne irgendwelche Fragen an mich, also volle Akzeptanz.

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags, als der Käufer eine weitere Begehung mit seinem Architekten wegen eigener geplanten Baumaßnahme vornahm, trat die Frage nach dem Vorhandensein einer Baugenehmigung für eine kleine Baumaßnahme auf (Gauben-Austritt , Größe ca. 2,5 m2 an einer vorhanden Dachgaube, Ersatz des Fensters durch eine Fenstertür), die meinerseits vor fast 20 Jahren, ca. im Jahre 1995, durchgeführt wurde. Eine Genehmigung gibt es nicht,da seinerseits nicht beantragt. Ich ging damals in Unkenntnis davon aus, dass hierfür keine Genehmigung notwendig sei, zumal die Maßnahme im Zusammenhang mit einer Komplettsanierung des Daches - nicht genehmigungspflichtig - einherging.

Alles wurde dem Käufer ausführlich erläutert. Nach Diskussion mit dem Käufer (Notwendigkeit der "Weckung schlafender Hunde") erklärte ich mich bereit, eine nachträgliche Genehmigung einzuleiten, was ich mittlerweile getan habe. Falls eine Genehmigung nicht erteilt würde, würde ich den Rückbau vornehmen lassen, womit der Käufer einverstanden war. Wie man nun weiß, ist die Maßnahme lt. Bauamt erfreulicherweise grundsätzlich genehmigungsfähig. Die Genehmigung würde jedoch erst nach dem vorgesehen Übergabetermin 01.04.2013 vorliegen.

Der Käufer wollte eine notarielle Nachbeurkundung, der ich grundsätzlich zustimmte, bei Freistellung von evtl. späteren Schadensersatzforderungen. Nun liegt ein Urkundenentwurf des Käufers vor, der Punkte enthält, die nicht abgesprochen waren - Beauftragung des eigenen Architekten des Käufers und Übernahme von evtl. Änderungskosten bei Genehmigung mit Bauauflagen), dem ich nicht zustimmen möchte.

Um weitere Unsicherheiten auszuschließen, habe ich dem Käufer zusätzlich eine Auflistung aller Bau- und Renovierungsmaßnahmen, die ich durchgeführt habe, seit das Anwesen in meinem Besitze ist (50 Jahre) übergeben, übersandt und ihm freigestellt, auch diese Maßnahmen in jeder Hinsicht, Qualität, Ausführung, rechtliche Grundlagen zu überprüfen. Hierauf reagiert er jedoch nicht. Ich möchte für diese Maßnahmen verständlicherweise auch die Freistellung von späteren Schadensersatzansprüchen.

Seitens des Notars wurde ein Kompromissangebot zur Einigung gemacht, das der Käufer jedoch ablehnte (Kaufpreisreduzierung, damit auch Ausschluss von Schadensersatz). Daraufhin habe ich dem Käufer den Rücktritt vom Vertrag bzw. Rückabwicklung angeboten.

Mein Anliegen ist, mich gegen spätere Schadensersatzansprüche und gegen evtl. gerichtliche Auseinandersetzung abzusichern, weil ich nach der Übergabe nicht mit Kosten- und Prozessrisiko behaftet sein möchte (auch alters- und gesundheitsbedingt).

Meine konkreten Fragen:

- Bin ich verpflichtet, das Anwesen zu übergeben, wenn solche Unklarheiten schon heute, Kostenrisiko und Risiko einer nachfolgenden gerichtlichen Auseinandersetzung besteht?

- Ich erwäge nun meinerseits den Rücktritt vom Kaufvertrag. Habe ich unter diesen Umständen das Recht hierzu?

-Bisher sind folgende Kosten angefallen:Käufer: Notarieller Kaufvertrag, Maklerkosten, ggf. Finanzierungskosten, ggf.Grunderwerbssteuer, falls schon bezahlt. Verkäufer: Notarielle Kosten für Grundbuch-Löschungen, Maklerkosten.
Welche Kosten hätten Käufer und Verkäufer zu tragen? Wer ist wem gegenüber schadensersatzpflichtig?

-Wie wäre der Kauf rückabzuwickeln (Rücktrittserklärung, über Notar, durch Rechtsanwalt oder durch eigenes Schreiben, Sonstiges?

Bitte um eine ausführliche Auskunft. Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Aus Ihren Angaben wird ersichtlich, dass Sie als Eigentümer eines Wohnhauses einen notariell beurkundeten Kaufvertrag geschlossen haben, mithin das Wohnhaus an den Käufer bereits gemäß §§ 433, 311b BGB verkauft haben. Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass Sie jegliche Gewährleistung ausgeschlossen haben, lediglich die Haftung bei arglistiger Täuschung und bei Verschweigen von Mängeln, die einen Unterfall der arglistigen Täuschung darstellt, bleibt bestehen. Diese kann aufgrund gesetzlicher Vorschriften grundsätzlich auch gar nicht ausgeschlossen werden. Bezüglich der Rücktrittsklausel verstehe ich es so, dass Sie gar keine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufgenommen haben. Sie haben die Rücktrittsmöglichkeit also nicht ausgeschlossen.

Hier ist Ihre Sachverhaltsschilderung ein wenig widersprüchlich. Es kommt sehr auf den vertraglichen Wortlaut an. Hätten Sie nämlich jegliche Gewährleistung ausgeschlossen, was in notariellen Kaufverträgen üblich ist, so wäre davon auch ein Rücktrittsrecht regelmäßig umfasst. Das bedeutet, mit diesem Inhalt ist grundsätzlich einmal ein verbindlicher und wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen, wenn er der Form des § 311b BGB entspricht.

Dieser ist für beide Parteien verbindlich. Sie sind zur Auflassung und Eintragung nach § 925 BGB und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises und der Abnahme gemäß § 433 Abs. 2 BGB verpflichtet. Das sind die primären Leistungspflichten.

Sollten nun Störungen dieses primären Leistungsverhältnisses eintreten, könnten möglicherweise Gewährleistungsansprüche nach §§ 434, 437 bzw. §§ 280 ff. BGB geltend gemacht werden.

Ob nun ein vertraglicher Zusatz vereinbart wird, der notariell beurkundet wird, steht im Belieben beider Parteien. Ein wirksamer Kaufvertrag, aufgrund dessen der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist, besteht bereits, so dass Sie, wenn so etwas im „ersten" Kaufvertrag nicht vereinbart wurde, keine Pflicht zum Abschluss weiterer Vereinbarungen haben. Sie können auf die Einhaltung des Kaufvertrags bestehen. In diesem haben Sie laut Ihrer Angaben einen wirksamen Gewährleistungsausschluss geregelt, wenn ich Ihre Sachverhaltsschilderung richtig verstanden habe.

Was die Absicherung gegen ein Kosten- und Prozessrisiko angeht, haben Sie doch einen Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt. Ich gehe davon aus, dass dieser Ihren Interessen im Vertrag voll Rechnung getragen hat.

Es steht natürlich auch grundsätzlich in Ihrem Belieben, wenn es Ihrem Willen entspricht, dem Käufer einen Rücktritt vom Vertrag anzubieten, eine Pflicht hierzu haben Sie aber nicht.

Noch einmal konkret auf Ihre Fragen bezogen:

-Da ein notariell beurkundeter Kaufvertrag über das Wohnhaus abgeschlossen wurde, sind Sie grundsätzlich zur Erfüllung Ihrer Leistung verpflichtet, also zur Übereignung und Übergabe nach § 433 Abs. 1 BGB in Form der Auflassung und Eintragung nach §§ 873, 925 BGB.

-Ein Rücktrittsrecht nach im Sinne des §§ 434, 437 Nr. 2, 323, 324, 326 BGB würde Ihnen nur zustehen, wenn Sie den Rücktritt erklären, ein Rücktrittsgrund besteht und der Rücktritt nicht ausgeschlossen ist.

Die Abgabe der Rücktrittserklärung steht in Ihrem Einfluss. Grundsätzlich bedarf die Ausübung der Gestaltungsrechte (Rücktritt, Anfechtung) nicht der Form des § 311b Abs. 1 BGB (Palandt, Heinrichs, § 311b, Rn. 17), da die Verpflichtung zur Rechtsveräußerung kraft Gesetzes und eben nicht aufgrund des Vertrags entsteht, was § 311b BGB jedoch voraussetzt. Es ist Ihnen daher freigestellt, ob Sie einen Rechtsanwalt und Notar mit der Rücktrittserklärung beauftragen. Zuvor müsste wirksam eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden, da ein Rücktritt sonst nicht ausgeübt werden kann.

Ein Rücktrittsgrund müsste in Form einer Pflichtverletzung, beispielsweise eine Mangels vorliegen, wobei ein Mangel wohl ausscheidet, da Sie ja der Verkäufer der Kaufsache sind. Die Gegenseite müsste also eine anderweitige Pflichtverletzung begangen haben. Die lediglichen Unklarheiten, die möglicherweise in Form des heutigen Kosten- und Prozessrisikos bestehen, dürften eine solche Pflichtverletzung nicht begründen. Sie konnten ja die Vertragsverhandlungen beeinflussen und hatten es in der Hand, genau dieser Kosten- und Prozessrisiken durch vertragliche Gestaltungen gerade zu vermeiden, insbesondere unter Mithilfe des Notars. Sollten diese vertraglichen Regelungen versagen, stellt das deutsche Recht eben die gesetzlichen Regelungen zu Verfügungen, die dann greifen. Das heißt, die Pflicht zur Übergabe, der Rücktritt und die Unklarheiten über die Risiken hängen hier unmittelbar zusammen. Eien Weigerung der Kaufpreiszahlung könnte beispielsweise eine solche Pflichtverletzung begründen.

Ein Gläubiger kann gemäß § 323 Abs. 4 BGB zwar bereits vor Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Jedoch ist eine solche Offensichtlichkeit Ihren Angaben nicht zu entnehmen.

Der Rücktritt nach § 323 BGB ist gemäß § 323 Abs. 6 BGB außerdem ausgeschlossen, wenn der Gläubiger für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, allein oder weit überwiegend verantwortlich ist oder wenn der vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit eintritt, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist.

-Die Aufteilung der angefallenen Kosten richtet sich höchstwahrscheinlich nach dem Inhalt Ihres Vertrags. Zwar können derartige Kosten grundsätzlich im Sinne des § 249 BGB als Schaden erstattungsfähig sein, jedoch ist eine Pflichtverletzung die Voraussetzungen für einen solchen Schadensersatz, die auch für ein Rücktrittsrecht erforderlich ist. Da wie bereits oben ausgeführt ein Rücktrittsgrund laut Ihrer Angaben nicht vorliegen dürfte, mangelt es ebenfalls an einer Pflichtverletzung für einen Schadensersatzanspruch, wenn der Vertrag von der Gegenseite ordnungsgemäß erfüllt wird.

-Ihre letzte Frage hatte ich bereits im Zusammenhang mit dem Rücktritt oben ausgeführt.

Ich kann Ihnen aufgrund der häufig komplexen Sachverhalte im Zusammenhang mit Kaufverträgen zu Wohnhäusern nur dringend empfehlen, einen Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort zu kontaktieren. Denn ohne die Durchsicht Ihres notariell beurkundeten Kaufvertrags ist lediglich eine rudimentäre Einschätzung der Rechtslage möglich, die relevante Details möglicherweise außer Acht lässt und zu einer falschen Einschätzung führt.

Zwar kann durch die Onlinerechtsberatung eine erste und vorläufige Einschätzung gegeben werden, jedoch eignet Ihr Fall sich grundsätzlich nur für ein persönliches Gespräch beim Rechtsanwalt. Dieser wird Ihre Unterlagen im Hinblick auf alle dort enthaltenen Klauseln prüfen und feststellen können, ob noch ein Rücktrittsrecht in Betracht kommt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Anfrage im Rahmen einer ersten Einschätzung behilflich sein. Diese ersetzt jedoch wie gesagt keine persönliche Beratung durch einen Kollegen vor Ort.

Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung, soweit noch Unklarheiten bestehen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.03.2013 | 17:04

Vielen Dank für Ihre bisherige Antwort.

Für mehr Klarheit über den Vertrag zitiere ich die wesentlichen Passagen aus dem Kaufvertag:
"Übergang von Besitz: Der Besitz ist mit Kaufpreiszahlung zu übergeben."
"Mängelhaftung:Der Verkäufer versichert, dass ihm von Baulasten und versteckten Mängeln nichts bekannt ist. Darüber hinaus haftet der Verkäufer bei Mängeln des Kaufobjektes nicht, insbesondere für die Beschaffenheit des Kaufobjekts und die im Grundbuch angegebene Flächengröße des Grundstücks. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich oder arglistig. Garantien werden nicht abgegeben. Der Käufer hat das Kaufobjekt am 16.12.2012 zuletzt eingehend besichtigt. Er kauft es in gegenwärtigem gebrauchten Zustand."

Eine Rücktrittsklausel besteht, wie von Ihnen ja auch richtig angenommen,nicht.

Es stellen sich für mich noch konkret folgende Fragen:

1.Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist ein Rücktritt also grundsätzlich möglich. Wie die gegenseitigen Schadensersatzansprüche aussehen würden, könnte ggf. nur im Rechtsstreit geklärt werden?

Der Klarheit bitte noch um Beantwortung der folgenden spezifischen Fragen:
2. Hat der Käufer im vorliegenden Fall,nach der notariellen Beurkundung mit obigen Mängelhaftungsausschlusses und Ausschluss von Garantien überhaupt das Recht auf nachträgliche Genehmigung einer Baumaßnahme oder muss er das Risiko einer nicht genehmigten,jedoch genehmigungsfähigen, dazu, wie in diesem Falle sogar nur untergeordneten, Baumaßnahme tragen?

3. Ist obige Formulierung nur ein "Baumängelausschluss" oder ein genereller Ausschluss aller Forderung nach Übergabe?

3. Im Falle, dass er Recht auf eine nachträgliche Genehmigung hätte, schließt dies das Recht auf Übernahme evtl. weitere Baukosten (Änderungskosten)durch den Verkäufer ein?

Ich erwähne, dass der Käufer sogar mit dem Rückbau im Falle einer Nichtgenehmigung einverstanden war (deren Kosten kalkulierbar sind und die ich akzeptiere), er aber nun, nachdem eine nachträgliche Genehmigung bevorsteht (was in jedem Fall vorteilhafter für den Käufer ist), mir Kosten evtl. Auflagen aufbürden möchte, die jedoch zum heutigen Zeitpunkt unkalkulierbar sind und deshalb meinerseits nicht blind akzeptiert werden können.

4. Welche Pflichten mussen Makler und Notar erfüllen, damit solche oder ähnliche wichtige Fragen vor der Abschluss des Kaufvertrages geklärt werden? Weder Makler noch Notar haben solche "Fallstricke" erwähnt oder abgefragt. Ein Laie beauftragt einen Makler nicht nur zur reinen Vermittlung eines Kaufinteressenten, sondern auch, wie diese es versprechen, mit einer fachgerechten Vorbereitung des Kaufes einschließlich notarieller Beurkundung. Im vorliegenden Falle wurde durch Notar und Makler mehrfach versichert,dass für beide Seiten "alles sicher ist". Genügt es, wenn der Notar den Kaufvertrag, den Makler und Notar vorbereiten,vorliest, gefragt wird, ob alles verstanden wurde (Ja, natürlich,das Wesentliche), noch Fragen da seien (Ja, wenige).Können diese im vorliegenden Falle, möglicherweise wegen unzureichender Information ggf. in die Pflicht genommen werden? Gibt es eine eingehende Informationspflicht des Notars oder nur eine Auskunftspflicht auf Nachfragen?

Danke für Ihre umgehende Antwort im Voraus

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.03.2013 | 20:03

Sehr geehrte Fragesteller,
eingangs muss ich Ihnen mitteilen, dass die einmalige kostenlose Nachfragefunktion dazu dient, Unklarheiten, die unmittelbar die bereits oben gestellten Fragen betreffen klären und beantworten zu lassen. Sie dient nicht dazu, neue Aspekte rechtlich lösen zu lassen oder plötzlich konkrete Vertragsklauseln in die Beantwortung einzubeziehen. Der Einsatz war selbst für die ersten vier Fragen bereits grenzwertig, nunmehr steht er in keinem angemessenen Verhältnis zur komplexen Fragestellung. Daher werde ich die Nachfrage nur insoweit rudimentär beantworten können, als dass sie die eingangs gestellten Fragen, jedoch keine darüber hinausgehenden Fragen betreffen.

Ja, grundsätzlich ist ein Rücktritt möglich, wenn wie gesagt ein Rücktrittsgrund vorliegt. Laut Ihrer Angaben dürfte es zum jetzigen Zeitpunkt nicht der Fall sein, da die Gegenseite noch keine vertraglichen Pflichten verletzt hat. Davon hängt auch ein Schadensersatzanspruch ab, der nur zugesprochen werden würde, wenn Pflichtverletzungen der Gegenseite gegeben sind. Diese hat bisher laut Sachverhaltsschilderung noch nichts „falsch" gemacht, sie versucht bisher nur weiter zu verhandeln, obwohl bereits ein wirksamer Kaufvertrag existiert.

Grundsätzlich hat der Käufer nur auf das Anspruch, was der notariell beurkundete Kaufvertrag regelt. Die Leistungspflichten, die Sie erfüllen müssen, ergeben sich aus dem Kaufvertrag. Darüber hinaus kann er nichts fordern. Den Kaufvertrag kenne ich wie gesagt nicht, eine konkrete Prüfung der Klauseln war leider auch nicht Gegenstand der ersten rechtlichen Einschätzung. Sollte eine nachträgliche Genehmigung nicht zum Inhalt des Vertrags geworden sein, dürfte sie keine Rolle spielen. Zur nachträglichen Genehmigung kann konkret auch nur etwas bei Kenntnis des gesamten Vertrags ausgeführt werden, denn die Genehmigungsfähigkeit von Baumaßnahmen kann unter Umständen einen rechtlichen Mangel darstellen, muss aber nicht.

Der Makler ist kein Notar, der Makler vermittelt, der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Der Notar hat eine Beratungsfunktion, so dass ihm nicht nur eine reine Auskunftspflicht, sondern eben eine Aufklärung- und Informationspflicht zukommt. Wenn er diese verletzt, kann unter Umständen ein Schadensersatzanspruch entstehen. Derartige Anwalts- und Notarhaftungsprozesse sind aber sehr komplex und langwierig. Bei Bedarf können Sie sich im Beurkundungsgesetz über die Notarpflichten informieren, insbesondere §§ 17, 18 BUrkG.

Ich hoffe, Sie haben Verständnis dafür, dass ich nicht zuletzt aufgrund der Richtlinien dieser Rechtsberatungsplattform, die lediglich eine einmalige kostenlose Nachfrage in Bezug auf bereits eingangs gestellte Fragen vorsehen, sowie unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes keine weitergehenden und konkretere Beantwortung liefern kann. Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch weiterhelfen.

Wie gesagt ist Ihr Fall sehr komplex, so dass ich weiterhin dringend anrate, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, insbesondere wenn Sie vorhaben, möglicherweise gegen die Notar oder Makler vorzugehen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

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