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Immobilienveräußerung mit Verlust


05.04.2007 20:14 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Achim Schroers



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende, unten stehende Frage:

Sachverhalt:

Im Jahre 1991 habe ich eine Immobilie im Wege einer Schenkung erworben. Im Jahre 1991 bestand diese Immobilie aus einem Grundstück mit einem darauf befindlichen Altbau. Der Wert betrug seinerzeit 250.000,00 DM. Im Jahre 1999 habe ich auf das selbe Grundstück einen Neubau errichtet. Im Wege einer Finanzierung wurde von der örtlichen Sparkasse 1999 ein Wertgutachten durchgeführt. Die Immobilie wurde nunmehr mit neu errichtetem Neubau auf 180.000,00 € (also im Vergleich umgerechnet auf rund 350.000,00 DM) geschätzt. Aufgrund dieses Wertgutachtens wurde seitens des Finanzamtes auch der Einheitswert (1999) erhöht und damit die Grundsteuer. Im Jahre 2005 habe ich die Immobilie komplett für 95.000,00 € ( in nur 15 km Entfernung befindet sich ein aktives Atommüllzwischenlager, deshalb extremer Wertverfall) verkauft. Zwischen der Neubauerrichtung 1999 und dem Verkauf der Immobilie liegen 6 Jahre. Deshalb habe ich in meiner Steuererklärung den Verlust von 85.000,00 € geltend gemacht. Dies will das Finanzamt mit der Beründung nicht akzeptieren, dass allein das Anschaffungsdatum des unbebauten (in Bezug auf den Neubau) Grundstückes zählt und nicht das Anschaffungsdatum des Neubaus auf dem Grundstück. Deshalb wäre die Steuerpflichtigkeit (weil über 10 Jahre - 1991 bis 2005 und nicht 1999 bis 2005) nicht gegeben.

Ich bitte um Beantwortung (mit Begründung) ob das Finanzamt richtig, oder falsch entschieden hat.

Vielen Dank im voraus !

Mit freundlichen Grüßen

klagefreudig
Eingrenzung vom Fragesteller
05.04.2007 | 20:17
Sehr geehrter Fragesteller,

falls der Steuerpflichtige das Gebäude selbst errichtet hat, kommt es für die 10-Jahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. Satz 1 EStG nicht auf den Baubeginn oder die Fertigstellung des Gebäudes an, sondern auf das Anschaffungsdatum des Grundstücks.

Besitzt der Steuerpflichtige das Grundstück noch keine 10 Jahre, liegt ein steuerrelevantes privates Veräußerungsgeschäft sowohl hinsichtlich des Grund und Bodens als auch hinsichtlich des Gebäudes vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Besitzt er das Grundstück bereits länger als 10 Jahre, liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor. In diesem Fall ist ein Veräußerungsgewinn für das Grundstück und das Gebäude steuerfrei und ein Veräußerungsverlust nicht abzugsfähig, auch wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahresfrist errichtet wurde.

Die Entscheidung des Finanzamts ist daher also leider richtig.

Mit freundlichen Grüßen

Achim Schroers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.04.2007 | 21:51

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

der erste Satz Ihrer Beantwortung erzeugt ein wenig Hoffung, dass die Entscheidung des Finanzamtes dennoch unrichtig sein könnte. Der Neubau wurde nicht von mir, sondern von meinem Schwiegervater errichtet, der natürlich eigenständig steuerlich veranlagt ist. Ändert sich dadurch der Sachverhalt ?

Mit freundlichen Grüßen

klagefreudig

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2007 | 11:44

Sehr geehrter Fragesteller,

nur wenn die Anschaffung des Grundstücks im Zeitpunkt der Veräußerung nicht länger als 10 Jahre zurückliegt und Sie die Herstellungskosten für das später errichtete Haus selbst getragen haben, können Sie den Veräußerungsverlust steuerlich geltend machen. Beide Voraussetzungen liegen nach Ihren Angaben jedoch nicht vor.

Mit freundlichen Grüßen

RA Schroers

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