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Immobilienübertragung trotz fehlender Zustimmung der Bank wirksam?


17.06.2007 20:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



1994 hat meine Schwiegermutter als Alleineigentümerin ihr Geschäfts- und Wohnhaus umbauen lassen und entsprechend Kredite aufgenommen; diese laufen noch bis 2015. Ca 450 T€ Restschulden stehen noch offen.
Das Haus wird von meinen Schwiegereltern sowie von meiner Familie (Frau, 4 Kinder und ich) bewohnt; im EG ist das Geschäft, welches meine Frau seit 2003 als Pächterin betreibt, und mein Büro ist ebenfalls im selben Haus.

Die finanzierende Bank ist natürlich (neben der Eigentümerin, meiner Schwiegermutter) auch im Grundbuch eingetragen, da die Immobilie als Sicherheit für den Kredit steht. Alle ausstehenden Zahlungen wurden von Ende 2006 auch pünktlich geleistet, es gibt bis dahin keine Aussetzer.

Da sich die geschäftliche und persönliche finanzielle Situation aber in den letzten Jahren zum negativen verändert hat, und auf Grund von Steuerprüfungen und nachträglicher Gewerbesteuerforderungen auf meine Schwiegermutter Nachforderungen in Höhe von ca. 40 T€ zukamen, die sie nicht mehr begleichen kann, haben meine Schwiegermutter und meine Frau zum Jahreswechsel 2006/07 einen notariellen Übergabe-/Übernahmevertrag geschlossen, der im wesentlichen regelt, dass die Immobilie und das Geschäft mit Soll und Haben an meine Frau übertragen werden, die im Gegenzug die Steuerschulden übernimmt und den Schwiegereltern ein lebenslanges Wohnrecht einräumt.

Zu diesem Deal gab es eine mündliche Zustimmung der Bank, die sich (ohne sich natürlich jemals schriftlich festzulegen) bereit erklärt hatte, im Rahmen einer Umfinanzierung neben der Restschuld auch die Steuerschulden mit einzubeziehen.

Nachdem nun - nach Einreichung unserer Unterlagen etc. - mehrere Monate vergangen sind, ist nun plötzlich von der Kreditzusage keine Rede mehr; vielmehr erhält meine Schwiegermutter plötzlich Mahnungen, die ausstehenden Raten zu bezahlen; auf den Eigentümerwechsel, der ja u.a. auch auf Betreiben der Bank durchgeführt wurde, wird überhaupt nicht mehr (schriftlich) eingegangen, in der Korrespondenz mit meiner Schwiegermutter schreibt die Bank "bezüglich Ihrer Immobilie" etc.; telefonisch heißt es, es sei doch gar nicht wesentlich, wem denn das Haus gehöre, usw.

Meine Frage ist nun eigentlich eine ganz einfache, aber ich habe dazu noch keine aussagekräftige Auskunft gefunden bzw. erhalten können:

Wem gehört nun die Immobilie?

Stadtverwaltung, Finanzamt und Versorger sehen meine Frau als Eigentümer und kassieren von uns seit Anfang des Jahres. Im Grundbuch steht meine Schwiegermutter - und die Bank natürlich, die sich weigert, ihre Zustimmung zu einer Änderung des Grundbucheintrags zu geben. Andere Banken, die wir ebenfalls wegen einer Finanzierung angefragt haben, zögern bzw. haben abgelehnt, weil wir keine Sicherheiten haben - da meine Frau ja noch nicht im Grundbuch steht...
Die Frage des Eigentums ist für uns von entscheidender Bedeutung, insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass wegen der nicht gesicherten Finanzierung möglicherweise eine Privatinsolvenz (meiner Schwiegereltern) ins Haus steht, die u.U. auch das Geschäft meiner Frau mit in die Insolvenz treiben könnte, da sie schon größere Beträge - auf Forderung der Bank - aus dem Betriebsvermögen für die Zinszahlungen ihrer Eltern aufwenden musste.

Anders gefragt: Ist dieser Übergabe-/Übernahmevertrag nun eine (teure) Makulatur? Darf sich die Bank einer solchen Übertragung (sei es durch stillschweigendes Ignorieren oder explizit) wirkungsvoll widersetzen?

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Eine abschließende Bewertung kann nicht ohne Prüfung der zu Grunde liegenden Verträge erfolgen. Deshalb ist weiterer anwaltlicher Rat hier zwingend nötig, insbesondere im Hinblick auf die in Rede stehende Insolvenz.

Eine bindende Übertragung könnte wegen § 873 II BGB vorliegen:

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.


Der Bundesgerichtshof stellt hierzu beispielsweise in seiner Entscheidung vom 20.01.2006 - V ZR 214/04 klar: (LS)

a) Für die Wirksamkeit der Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung ist es nicht erforderlich, dass der Berechtigte als Rechtsinhaber in dem Grundbuch eingetragen ist.

b) Ist das Grundbuch im Hinblick auf die Eintragung eines Rechtsinhabers unrichtig, muss der wahre Berechtigte und nicht der Buchberechtigte die formelle Eintragungsbewilligung abgeben. ….


Sofern eine Grundschuld eingetragen ist, so ist diese nicht vom Bestand des Darlehens abhängig, sondern besteht als dingliches Recht am Grundstück. Insoweit wären auch die möglichen Rechte der Bank an sich zu prüfen. (vergl. § 1191 BGB).
Sollte ein Hypothek vorliegen, müsste jedoch die zu Grunde liegende Forderung ebenfalls übertragen werden. Forderung und Hypothek können nämlich nur zusammen übertragen werden ( § 1153 Abs. 2 BGB). Die konkludete Schuldübernahme im Verkaufsfall bedarf hier der Zustimmung des Gläubigers, welche gemäß §416 BGB eingeholt werden kann.

Fazit:

Sicherlich kann die Übertragung wirksam sein und nur das Grundbuch zu berichtigen sein. Um dies zu klären, und im Falle der Unwirksamkeit der Vereinbarung auch die Haftung des damaligen Beraters, sollte ein Kollege vor Ort aufgesucht werden.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2007 | 08:34

Hallo Herr Steininger,
erst einmal - wen auch etwas verspätet - vielen Dank für Ihre Auskunft. Wir haben uns daraufhin noch einmal an den Notar gewandt, der die Übertragung für uns geregelt hatte, und von ihm die Auskunft bekommen, dass "nach Vertragsinhalt der _Besitz_ bezüglich des Vertragsgegenstandes am 1.1.07 auf Sie übergegangen ist, (jedoch) das _Eigentum_ am Vertragsgrundbesitz nicht bereits mit der Beurkundung des Vertrages übergeht, sonder vielmehr mit der Verlautbarung des Eigentumswechsels im Grundbuch", wozu aber die Schuldhaftentlassung meiner Schwiegermutter seitens der Gläubigerin benötigt wurde, die letztere aber bisher nicht erstellt hat - obwohl meine Frau ausweislich des Vertrages die eingetragenen Grundschulden (dinglich und persönlich) übernommen hat.
So sieht die Situation also zur Zeit aus - aufgrund der Tatsache, dass meine Frau die Immobilie "besitzt", darf sie also alles bezahlen (Grundsteuern, Verbrauchskosten, ...), da sie aber nicht die Eigentümerin ist, nützt ihr das gar nichts, solange die Bank den Kopf in den Sand steckt (über den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum habe ich mich einschlägig kundig gemacht; da aber zB. auch Fahrraddiebe "Besitzer" des gestohlenen Fahrrades sind, wäre für den Besitz der Immobilie ein solch teurer Vertrag ja gar nicht nötig gewesen... aber das nur nebenbei).
Ist diese besch... Situation überhaupt rechtens? Darf die Bank sich hier durch ihre Nicht(be)achtung überhaupt querstellen, obwohl eine eindeutige Willenbekundung unsererseits vorliegt, auch die "negativen" Seiten des Deals, also die Grundschulden und Restkreditverpflichtungen, zu übernehmen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2007 | 13:59

Ohne genaue Prüfung der damaligen Verinbarung kann es durchaus zutreffend sein, dass ein derart missliche Situation eintritt. Insbesondere, wenn eine Sperrwirkung der Bank vorliegt. Dies Bedarf aber der genauen Prüfung, die der Notar offenbar vorgenommen hat.

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