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Immobilienübertragung an Sohn, wie am besten?

29.07.2011 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Ich (män., 42J, ledig) lebe derzeit im OG des Einfamilienhauses meiner Eltern (EFH: Bj.: 1970, Grundstück 700qm, Wert ca. 150000 €, das Gebäude ist im Grundbuch für eine andere Immbobilie von mir, als Sicherheit für meine Bank, belastet. Ansonsten liegen keine Schulden vor).

Mein Vater (71J.) leidet seit ca. 4 Jahren unter einer Frontotemporalen Demenz (FTD) und befindet sich tagsüber in Pflege (Pflegestufe 2), die Gelder aus der Pflegekasse und Rente decken derzeit den aktuelle Bedarf zur Tagespflege ab; meine Mutter (67J.) ist gesund. Die Netto-Rente von meinem Vater beläut sich auf ca. 700 €, die von meiner Mutter auf 950 € - weiteres signifikantes Vermögen, ausser einem PKW, ist nicht vorhanden. Ausserdem habe ich eine verheiratete Schwester (47J.), die ausserhalb lebt.


Da das Haus saniert werden müsste, meine Eltern aber nur wenig Bar-Mittel haben, würde ich gerne im Rahmen einer Aufstockung (Einrichtung einer getrennten Wohnung für mich im OG) ca. 150.000 € in die Immobilie investieren. Da meine Eltern, jeder zur Hälfte als Besitzer im Grundbuch eingetragen sind und meine Schwester (gemeinsam mit mir) bei deren Tod erben würde, suche ich nach einer Lösung, die mir mein Investment sowohl erbrechtlich (gegenüber meiner Schwester) als auch sozialrechtlich (gegenüber dem Sozialamt) schützt. *Es wäre denkbar, dass sich die Situation meines Vaters verschlechtert, sodass er stationär gepflegt werden müßte und die vorhandenen Gelder dann nicht mehr ausreichen - was die Inanspruchnahme der Sozialhilfe zur Konsequenz hätte.

Da meine Schwester kein Interesse an dem Haus hat, wäre sie mit einer Auszahlung des halben, ggf. auch mit einem geringeren Wert(kurzfristig oder nach dem Versterben unserer Eltern) einverstanden. Meine Mutter würde bei Sinnhaftigkeit einer Schenkung an mich zustimmen. Das Betreuungsgericht meines Vaters hingegen würde einem Vertrag mit Niessbrauchsrecht für meinen Vater zustimmen. Insgesamt ist unsere Familie offen für alle sinnvollen Lösungen, die dem Ziel dienen, die Immobilie in vernüftiger Art und Weise, mir zu übertragen.


Könnten sie aus diesem Sachverhalt heraus eine juristisch tragfähige Lösung skizzieren, die mich bzw. uns alle, erbrechtlich, als auch vor dem Zugriff durch dritte (Sozialamt etc.) möglichst gut schützt?

Mir ist bewusst, dass es keine optimale Lösung gibt, aber ich hätte gerne von einem Erb- und Sozialrechts Experten gewusst, welchen Rat er gibt, damit ich möglichst unter Ausschluss der finanziell gravierendsten Risiken, in das Gebäude investieren kann. *besteht ggf. die Möglichkeit, die Risiken zu minimieren oder zu verteilen - bitte benennen sie die geeignetsten Modelle.

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Um das Ergebnis vorweg zu nehmen:
Ich halte es für die sinnvollste Lösung, wenn Ihre Eltern die Immobilie auf Sie übertragen und wenn dafür den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht (bzw. Nießbrauch) in der derzeit von ihnen bewohnten Wohnung eingeräumt wird. Für den Wert der Schenkung ist dann nicht allein der derzeitige Wert der Immobilie relevant, sondern der Nießbrauch ist zu kapitalisieren und als Belastung vom Wert der Immobilie abzuziehen. Vermutlich würde das Wohnrecht so ausgestaltet werden, dass Ihre Eltern beide ein solches Wohnrecht erhalten, d.h. dass auch Ihre Mutter weiterhin dort wohnen darf, falls ihr Vater vorzeitig verstirbt. Da Ihre Mutter noch relativ jung ist, dürfte das Wohnrecht einen erheblichen Betrag ausmachen. Der Kapitalisierungswert errechnet sich anhand einer fiktiven Miete und der Lebenserwartung anhand der Sterbetafeln.

Erbrechtlich wäre zunächst zu klären, welche Regelung Ihre Eltern getroffen haben. Hiervon wird abhängen, inwieweit Ihre Schwester später rechnerisch an einer solchen Immobilienschenkung überhaupt zu beteiligen ist. Wenn Ihre Eltern sich zum Beispiel gegenseitig zu Alleinerben eingesetzt haben und wenn Ihre Schwester dies akzeptieren würde (also nicht den Pflichtteil nach dem Tode Ihres Vaters verlangen würde, wobei ich hier unterstelle, dass Ihr Vater als erster versterben würde) dann könnte Ihre Schwester aus der Immobilienschenkung nur dann Rechte herleiten, wenn die Schenkung zum Zeitpunkt des Todes Ihrer Mutter nicht länger als zehn Jahre zurückliegt. Angesichts der Tatsache, dass Ihre Mutter erst 67 Jahre alt und gesund ist, spricht einiges dafür, dass eine solche Schenkung im Erbfall überhaupt nicht berücksichtigt wird. Dies bedeutet jedoch, dass Ihre Schwester diesbezüglich leer ausgehen würde. Sie bzw. Ihre Eltern müssen dann entscheiden, ob Sie dies wollen. Es gibt selbstverständlich immer die Möglichkeit, bereits jetzt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Ihrer Schwester einen Teil auszuzahlen, welcher der hälftigen Schenkung entsprechen würde. Allerdings kann ich Ihnen ein solches Vorgehen nicht empfehlen, denn es steht aus heutiger Sicht noch nicht fest, ob Ihre Eltern überhaupt einen Nachlass hinterlassen werden. Dies betrifft einerseits die oben genannte 10-Jahresfrist bei der Berechnung eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs. Andererseits – wenn die Immobilienschenkung nicht stattfindet und alles so bleibt wie es ist – besteht auch die Möglichkeit, dass Ihre Eltern keinen Nachlass hinterlassen werden, weil die Immobilie eines Tages verwertet werden müsste, um zum Beispiel die Kosten eines Pflegeheimes zu decken. Wenn Sie also bereits jetzt Ihrer Schwester einen Anteil auszahlen, haben Sie möglicherweise mehr gezahlt, als Ihrer rechtlichen Verpflichtung später im Erbfall entsprechen würde. Deshalb empfehle ich, einen erbrechtlichen Ausgleich mit Ihrer Schwester vorläufig nicht durchzuführen.

Sozialrechtlich wird sich ein gewisses Restrisiko nicht vermeiden lassen. In die weitere Betrachtung sind verschiedene Szenarien einzubeziehen:
Wenn sich der Zustand Ihres Vaters weiter verschlechtert und sich der Umzug ins Pflegeheim nicht mehr verhindern lässt, dann werden die Einkünfte Ihres Vaters vermutlich nicht ausreichen, um die Kosten eines Pflegeheimes zu decken. Andererseits wohnt ja ihre Mutter dann immer noch in dem Haus. Sie wird gegebenenfalls einen Teil ihrer Rente als Ehegattenunterhalt beisteuern müssen, jedoch kann man von ihr nicht verlangen, aus dem Haus auszuziehen bzw. das Haus zu verkaufen. Es besteht das Risiko, dass das Sozialamt den Zuschuss zu den Kosten des Pflegeheimes in Form eines Darlehens gewährt, welches zu einem späteren Zeitpunkt – nach Verkauf der Immobilie, spätestens nach dem Tod Ihrer Mutter- , zurückzuzahlen ist. Gegebenenfalls wird das Sozialamt auch auf Sie und Ihre Schwester zukommen, da Kinder ihren Eltern gegenüber auch unterhaltspflichtig sind, je nach individuellen finanziellen Verhältnissen.

Wenn die Immobilie bereits jetzt auf Sie übertragen wird, dann besteht für das Sozialamt die Möglichkeit, die Schenkung wegen Verarmung des Schenkers zu widerrufen, allerdings nur innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung. Da eine solche Rückabwicklung nicht verlangt werden kann, wenn Sie bereits erhebliche Geldbeträge in die Sanierung des Hauses investiert haben, bestünde die Alternative darin, dass Sie den Wert der Schenkung ausbezahlen müssten. Dieser Wert der Schenkung wiederum reduziert sich um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts. Da das Wohnrecht auf der Basis des Alters Ihrer Mutter (als der jüngeren von beiden) berechnet wird, hätte das Sozialamt in diesem Fall nur Zugriff auf einen geringeren Betrag im Vergleich zu der Situation, wenn die Immobilie nicht auf Sie übertragen worden wäre.

Es bestünde zwar noch die Möglichkeit, dass Ihre Eltern die Immobilie behalten und dass Sie Ihren Eltern ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro gewähren, damit (formal) Ihre Eltern die Immobilie sanieren können. Der Verkehrswert der Immobilie wird sicherlich nicht um den Betrag ansteigen, den Sie für die Sanierung investieren, so dass das Gesamtvermögen Ihrer Eltern rechnerisch (gesteigerter Wert der Immobilie abzüglich Darlehensbetrag) sinken würde. Wenn dieses Darlehen durch eine weitere Grundschuld abgesichert wird, hätte das Sozialamt nur Zugriff auf einen geringeren Restbetrag. Allerdings verstehe ich Ihr Anliegen so, dass es Ihnen nicht nur um die finanzielle Absicherung Ihres Investments geht, sondern dass Sie auch sichergehen wollen, dass die Immobilie eines Tages Ihnen gehört. Solange Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, bestehen diesbezüglich immer Restrisiken, zum Beispiel wenn beide Eltern im Pflegeheim sind und das Objekt verkauft bzw. im äußersten Fall zwangsversteigert werden müsste. Auch wenn Sie und Ihre Schwester gemeinsam die Immobilie erben würden, bestünde das Risiko einer Teilungsversteigerung. Sie können in derartigen Versteigerungsterminen immer selbst auch mit steigern, jedoch können Sie nie sicher sein, ob Sie nicht überboten werden.
Erbrechtlich könnte man dieses Risiko wiederum durch einen Erbvertrag, an dem auch Ihre Schwester beteiligt sein müsste, minimieren. Dann sollte allerdings auch ein Vorkaufsrecht zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen werden, damit im Falle eines Verkaufs das Objekt nicht an einen Dritten geht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um eine erste Einschätzung im Rahmen einer Erstberatung handelt und dass es empfehlenswert ist, für die nähere Ausgestaltung anwaltlichen Beistand einzuholen.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

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