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Immobilienschenkung zwischen Eheleuten

20.07.2013 12:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Übertragung einer Immobilie als Schenkung zwischen Ehegatten; Schenkung von Eltern an Kinder

Meine Frau und ich sind seit 12 Jahren verheiratet, es liegt ein Ehevertrag vor welcher im Falle der Scheidung Gütertrennung vereinbart. Ich bin Alleinverdiener und unsere jährliche Steuererklärung wird gemeinsam veranlagt abgegeben.

Im Jahr 2006 hat meine Frau eine Eigentumswohnung (170.000 Euro) gekauft, sie ist im Grundbuch als alleinige Eigentümerin eingetragen. In Abteilung 3 des Grundbuches ist eine Grundschuld ohne Brief über die Höhe des damaligen Kaufpreises (170.000 Euro) eingetragen, denn meine Eltern haben ihr für den Kauf ein zinsloses und bis heute tilgungsfreies Darlehen zur Verfügung gestellt. (Eine Schenkung zwischen Schwiegereltern und Ehefrau wäre steuerlich nicht sinnvoll gewesen)

Auch wenn wir zunächst selbst in der Immobilie gewohnt haben ist diese nun seit 4 Jahren vermietet. Meine Frau möchte nun diese Immobilie auf mich übertragen (Schenkung oder eheliche Zuwendung?), so dass ich im Grundbuch als alleiniger Besitzer stehe. Die Grundschuld meiner Eltern würde dabei zunächst bestehen bleiben, ich übernehme also die Schuld/Verpflichtung meiner Frau bei der Übertragung.

Nach der Grundbuch Übertragung an mich wollen meine Eltern dann die Grundschuld löschen lassen, quasi als Schenkung an mich (Eltern/Kind).

Meine Fragen:

- Welche Kosten entstehen dabei an welcher Stelle (Notare, Grundbuchamt, etc.) ?

- Ist dieses Vorgehen komplett steuerfrei im Rahmen der gesetzlich geltenden Schenkungssteuerfreibeträge zwischen Eheleuten bzw. Eltern/Kind?


Zur Erklärung des Hintergrunds:

Die unentgeltliche Übertragung der vermieteten Immobilie soll aus zwei Gründen passieren. Zum einen würde meine Frau gerne wieder halbtags arbeiten, durch ihre aktuellen Mieteinnahmen von knapp 700 Euro pro Monat würde sie dann aber über die Grenze für die Familienversicherung der Krankenkasse kommen und müsste sich teuer selbst versichern. Zum anderen planen wir die Finanzierung eines Hauses und möchten daher die ETW zur Absicherung des Eigenkapitalanteils nutzen. Damit aus unserer Sicht keine Schenkungssteuer bei der Löschung der Grundschuld anfällt ist die Übertragung zwischen Eheleuten vorab notwendig. Das geplante Vorgehen soll also keinen der Ehepartner bevor-/benachteiligen ;-)

Wenn Sie noch weitere Informationen zum Hintergrund benötigen stehe ich gerne zur Verfügung!

Vielen Dank!

Einsatz editiert am 20.07.2013 12:07:48

Sehr geehrter Fragensteller,

anhand des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung in der gebotenen Kürze wie folgt beantworten:

"- Welche Kosten entstehen dabei an welcher Stelle (Notare, Grundbuchamt, etc.) ?"

Für eine erste Übersicht könnte diese vorläufige Berechnung helfen (Abweichungen sind je nach den Besonderheiten Ihres Falles möglich):

Protokollierungsgebühr für den Kaufvertrag 624,00 Euro

Eintragung der Auflassungsvormerkung 156,00 Euro

Grundschuldbestellung 252,00 Euro

Eintragung der Grundschuld 252,00 Euro

Eintragung des Eigentümers 312,00 Euro

Löschung der Auflassungsvormerkung 78,00 Euro

Gebühr für Abwicklungstätigkeiten 156,00 Euro

Vertragsvollzugsgebühren etc. 78,00 Euro

Falls das Darlehen über ein Notaranderkonto abgewickelt werden soll 350,00 Euro


Grundbuchkosten: 798,00 Euro
Notarkosten: 1.460,00 Euro
MwSt. für Notarkosten: 277,40 Euro
Gesamtkosten: 2.535,40 Euro


"- Ist dieses Vorgehen komplett steuerfrei im Rahmen der gesetzlich geltenden Schenkungssteuerfreibeträge zwischen Eheleuten bzw. Eltern/Kind?"

Im Rahmen der Schenkungssteuer liegt der Freibetrag für Ehegatten (Steuerklasse I) bei € 500.000,00.

Eine Schenkung mit einem Wert von € 170.000,00 würde den Freibetrag der Ehegatten demnach nicht übersteigen.

Bei einer Schenkung der Eltern an das Kind hat der Beschenkte (das Kind)einen Freibetrag von € 20.000,00.

Ein Kind müsste daher bei einer Schenkung in o.g. Höhe Scheckungssteuer zahlen. Der Steuersatz beträgt 20% von € 150.000,00 = € 30.000,00


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Antworten fürs Erste weiterhelfen.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Weiss
Rechtsanwalt
_________
Allgemeiner Hinweis:

Für die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit verlangt § 4 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass der vom Auftraggeber an den Anwalt zu zahlende Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Anwaltes stehen muss. Als Richt-wert kann insoweit für eine Erstberatung der Betrag von € 250,00 netto herangezogen werden ( § 34 Abs. 1, S. 3 , 3. Hbs. RVG).

Vielen Dank!

Rückfrage vom Fragesteller 20.07.2013 | 15:53

Sehr geehrter Herr Weiss,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung - ich bin allerdings ehrlich gesagt etwas enttäuscht von den Ausführungen die mir zu allgemein und nicht speziell auf meine Frage abgefasst erscheinen.

Bei Ihrer ersten Antwort erwähnen Sie Kosten für z.B. "Protokollierungsgebühr für den Kaufvertrag" oder "Grundschuldbestellung". Wieso sollten diese Kosten in unserem Fall entstehen? Es gibt keinen Kaufvertrag zwischen mir und meiner Frau, und auch eine neue Grundschuld soll nicht bestellt werden. Es geht hier doch lediglich um einen Besitzerwechsel im Grundbuch bei Bestehenbleiben der bereits eingetragenen Grundschuld.

Auch verstehe ich Ihre Ausführung zu "Falls das Darlehen über ein Notaranderkonto abgewickelt werden soll 350,00 Euro " nicht. Von welchem Darlehen sprechen Sie hier? In der gesamten Ausführung fliesst ja zwischen den einzelnen Beteiligten kein Geld, es geht immer nur um Schenkungen, oder?

Bezüglich der Freibeträge zwischen Eltern und Kind schreiben Sie "Bei einer Schenkung der Eltern an das Kind hat der Beschenkte (das Kind)einen Freibetrag von € 20.000,00. "

Warum würde ich als beschenktes Kind (auch zu Lebzeiten der Eltern) nicht einen Freibetrag von 400.000 Euro haben? Alle 10 Jahre sollte dieser Freibetrag für Kinder doch ansetzbar sein, oder nicht?

Ich würde Sie herzlich bitten meine Rückfragen noch zu berücksichtigen und Ihre Antwort zu konkretisieren.

Vielen Dank vorab :-)

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.07.2013 | 17:09

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Nicht zutreffende Positionen der anfallenden Gebühren sollten Sie wie erwähnt streichen. Mehr als einen groben Anhaltspunkt über die tatsächlich anfallenden Kosten können Sie im Rahmen dieses Forums nicht erwarten.

Bei den Freibeträgen hatte ich in der Tat die Steuerklasse II (§ 15 Abs. 1 ErbStG ) bei der Schenkungsteuer hinsichtlich des Freibetrages für den Beschenkten berücksichtigt - was der umgekehrten Situation wie von Ihnen beschrieben entspricht (§ 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG ) - danke für die Klarstellung.

Der Freibetrag der Steuerklasse I der Kinder beträgt gem. § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG € 400.000,00 - in dieser Konstellation wäre also (entsprechend der geschilderten Konstellation bei Ehegatten) der Freibetrag bei einer Schenkung von € 170.000,00 nicht erfasst und der Vorgang hinsichtlich der Schenkungssteuer nicht relevant.

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