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Immobilienschenkung rückgängig machen?


| 14.11.2015 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Zusammenfassung: Zu den Voraussetzungen der Rückabwicklung einer Schenkung wegen groben Undanks oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage.


Vor 15 Jahren haben die Eltern ihrem Sohn einen Teil ihres (damaligen) Einfamilienhauses unentgeltlich überlassen. Der Sohn hat das Dachgeschoss auf seine Kosten zu einer Wohnung ausgebaut, so dass sich in dem Haus seitdem zwei in sich abgeschlossene Wohnungen befinden, wovon eine von den Eltern und eine vom Sohn und dessen Familie bewohnt wird.

Gleichzeitig mit der Teilungserklärung gemäß § 8 WEG wurde die unentgeltliche Überlassung des Miteigentumsanteils an den Sohn durch notariellen Vertrag vereinbart.

Heute ist das Verhältnis zwischen Eltern und Sohn (und dessen Familie) zerrüttet. Einigkeit herrscht lediglich darin, dass man nicht weiter im selben Haus leben möchte. Ein Rückkauf des Miteigentumsanteils des Sohnes durch die Eltern wurde in Betracht gezogen, scheiterte aber bisher daran, dass keine Einigung über den Kaufpreis erzielt werden konnte.

Frage:
Besteht eine erfolgversprechende Möglichkeit für die Eltern, die ursprüngliche Überlassung rückgängig zu machen?

Als besondere Bedingungen sind im Überlassungsvertrag festgehalten:
- ein Pflichtteilsverzicht des Sohnes am Nachlass der Eltern
- Verfügungsbeschränkungen: Der Sohn darf zu Lebzeiten der Eltern nicht ohne deren Zustimmung den Vertragsgegenstand veräußern, vermieten oder belasten.
- Rückübertragung: Wenn der Sohn ohne Zustimmung der Eltern den Vertragsgegenstand veräußert, vermietet oder belastet, haben diese das Recht, die Rückübertragung des Vertragsgegenstandes auf sich zu verlangen. Gleiches gilt, wenn der Sohn vor den Eltern verstirbt. Die Rückübertragung hat unter Ersatz der werterhöhenden Verwendungen des Sohnes auf den Vertragsgegenstand zu erfolgen (beschränkt auf den Zeitwert zum Zeitpunkt der Rückübertragung).
- Wart und Pflege (Hauspflege): Der Sohn hat sich verpflichtet, den Eltern im Krankheitsfalle und bei Gebrechlichkeit auf deren Lebensdauer sorgsame Wart und Pflege im übergebenen Anwesen zu gewähren und alle für den standesgemäßen Unterhalt erforderlichen Arbeiten und Besorgungen zu verrichten bzw. verrichten zu lassen, insbesondere hinsichtlich Körperpflege, Ernährung, Mobilitiät und Hausarbeiten.

Ein Widerruf der Schenkung nach BGB § 530 wegen „groben Undanks" hätte wahrscheinlich wenig Aussicht auf Erfolg, da die hierfür nötige schwere Verfehlung des Beschenkten gegen den Schenker kaum beweisbar sein dürfte (wenn auch subjektiv durch die Eltern empfunden).

Hätte eine Rückabwicklung nach BGB § 313 Aussicht auf Erfolg? Der Überlassungsvertrag wurde offenbar auf der Annahme geschlossen, dass Eltern und Sohn ein gutes Verhältnis beibehalten und der Sohn bei Bedarf für die Pflege der Eltern aufkommt.
(Hinweis: Die Eltern sind noch nicht pflegebedürftig, so dass sie „Wart und Pflege" noch nicht in Anspruch nehmen mussten.)

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne möchte ich Ihnen einige Informationen an die Hand geben, um den Sachverhalt in Ihrem Fall rechtlich einordnen zu können.

In der Tat dürfte sich eine Rückabwicklung der Schenkung schwierig gestalten.

Die Bezeichnung der Vorschrift zum Groben Undank ist vom Gesetzgeber etwas ungeschickt gewählt. Es ist sicherlich oft der Fall, dass ein Schenker den Beschenkten als grob undankbar empfindet und hierfür auch menschlich gesehen gute Gründe hat.

Rechtlich gesehen sind die Voraussetzungen aber nur dann erfüllt, wenn Verfehlungen vorliegen, bei denen der Beschenkte dem Schenker Schäden zufügt, die als strafrechtlich relevant einzustufen sind und eine gewisse Bagatellschwelle überschreiten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Beschenkte dem Schenker nach dem Leben trachtet, schwere körperliche Misshandlungen oder andere, vergleichbare Verfehlungen vorliegen.

Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt dann in Betracht, wenn äußere Umstände hinzutreten, die beide Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages nicht absehen konnten und auch nicht von ihnen verursacht worden sind. Weiterhin müssen diese Umstände zu der Annahme führen, dass bei ihrem Vorliegen von Anfang an kein Vertrag geschlossen worden wäre.
Auch insofern gehe ich davon aus, dass die Voraussetzungen nicht gegeben sein dürften. Alle Bedingungen, die für erheblich gehalten worden sind, sind in dem notariellen Vertrag festgehalten worden. Ich denke dabei insbesondere an die Pflegeverpflichtung und die Verpflichtung, nicht zu vermieten oder weiterzuveräußern.
Sollte ein Verstoß gegen diese Bedingungen vorliegen, kann eine Rückabwicklung in Angriff genommen werden. Ansonsten halte ich dies für schwierig.

Eventuell mag man zwar noch daran denken, dass der Vertrag in der beiderseitigen Erwartung abgeschlossen worden ist, dass das gute familiäre Verhältnis auch zukünftig bestehen bleibt.
Dieser Gedanke kommt insbesondere dann zum Tragen, wenn der Beschenkte keine Gegenleistung erbringt. Hier liegen jedoch gewisse Gegenleistungen vor. Auch hat der Beschenkte durch die umfangreichen Renovierungsmaßnahmen ja eine Wertsteigerung des Objekts im beiderseitigen Interesse eingebracht.

Zusammengefasst lässt sich also sagen, dass eine Schenkungsrückabwicklung nicht erfolgversprechend sein dürfte, so lange keine so groben Verfehlungen vorliegen, dass die erbrachte Leistung des Schenkers völlig unverhältnismäßig wäre.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben weitergeholfen zu haben, auch wenn ein anderes Ergebnis für Sie sicherlich wünschenswert wäre. Sollten sich Ihrerseits Fragen ergeben, nutzen Sie bitte die Rückfrageoption.

Mit freundlichen Grüßen


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