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Immobilienschenkung gegen Leibrente - Leibrente für Ehepartner?

| 05.01.2015 23:38 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Vertrag über die Zahlung einer Leibrente

Hallo liebe Experten,
Ich benötige eine fundierte Antwort auf folgende Frage, daher bitte nur von einem in Steuerfragen versierten Experten:

Ich bin Alleineigentümerin eines 2-Familienhauses, eine Wohnung ist vermietet, in der anderen wohnt unsere Tochter.

Dieses Haus, Verkehrswert etwa 200.000 Euro, möchte ich nun unserer Tochter im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge gegen eine gleichbleibende Leibrente übertragen. Die 10-jährige Spekulationsfrist seit eigener Anschaffung ist in 3 Monaten abgelaufen. Der Vertrag soll auch erst nach Ablauf dieser Frist unterschrieben werden.

Jetzt die ganz wichtige Frage:

1. Ist es, vom Steuerrecht aus betrachtet, vertraglich möglich, dass meine Tochter die vereinbarte Leibrente nicht an mich als Übergeberin der Immobilie, sondern bis zu einem von mir bestimmten Zeitpunkt, bspw. bis zu meinem Renteneintritt, an meinen Ehemann zahlt und erst ab dem von mir bestimmten Zeitpunkt, also bspwl. ab Renteneintritt, an mich zahlt?
Oder gibt es da etwas an dieser Konstellation, was ich beachten müsste? Übergeber der Immobilie bin ja ich, nicht mein Ehemann.

2. Kann unsere Tochter die Afa für die vermietete Wohnung so fortschreiben wie ich? Irgendwann soll das Haus einmal umgebaut und dann von unserer Tochter und ihrer Familie komplett bewohnt werden.

3. Gibt es sonst noch irgendetwas, was wir beachten müssen? Die Rückfallklauseln werden wir auf jeden Fall in den Vertrag aufnehmen.

Vielen Dank für eine verbindliche Beantwortung

Einsatz editiert am 06.01.2015 21:39:32
Eingrenzung vom Fragesteller
06.01.2015 | 00:02

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Betreff: Immobilienschenkung gegen Leibrente - Leibrente für Ehepartner?
Hallo liebe Experten,
Ich benötige eine fundierte Antwort auf folgende Frage, daher bitte nur von einem in Steuerfragen versierten Experten:
Ich bin Alleineigentümerin eines 2-Familienhauses, eine Wohnung ist vermietet, in der anderen wohnt unsere Tochter.
Dieses Haus, Verkehrswert etwa 200.000 Euro, möchte ich nun unserer Tochter im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge gegen eine gleichbleibende Leibrente übertragen. Die 10-jährige Spekulationsfrist seit eigener Anschaffung ist in 3 Monaten abgelaufen. Der Vertrag soll auch erst nach Ablauf dieser Frist unterschrieben werden.


1. Ist es, vom Steuerrecht aus betrachtet, vertraglich möglich, dass meine Tochter die vereinbarte Leibrente nicht an mich als Übergeberin der Immobilie, sondern bis zu einem von mir bestimmten Zeitpunkt, bspw. bis zu meinem Renteneintritt, an meinen Ehemann zahlt und erst ab dem von mir bestimmten Zeitpunkt, also bspwl. ab Renteneintritt, an mich zahlt?

Ja, einschlägig sind folgende Regelungen

§ 759 BGB
Dauer und Betrag der Rente

(1) Wer zur Gewährung einer Leibrente verpflichtet ist, hat die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten.

(2) Der für die Rente bestimmte Betrag ist im Zweifel der Jahresbetrag der Rente.
§ 330 BGB
Auslegungsregel bei Leibrentenvertrag

Wird in einem Leibrentenvertrag die Zahlung der Leibrente an einen Dritten vereinbart, ist im Zweifel anzunehmen, dass der Dritte unmittelbar das Recht erwerben soll, die Leistung zu fordern. Das Gleiche gilt, wenn bei einer unentgeltlichen Zuwendung dem Bedachten eine Leistung an einen Dritten auferlegt oder bei einer Vermögens- oder Gutsübernahme von dem Übernehmer eine Leistung an einen Dritten zum Zwecke der Abfindung versprochen wird.


Bei der Leibrente an Ihren Ehemann wird sich um eine abgekürzte Leibrente handeln. Die abgekürzte Leibrente stellt eine besondere Form der Leibrente dar. Sie richtet sich nicht nach der Lebenszeit, sondern wird bei Vertragsabschluss auf eine genau definierte Laufzeit festgelegt.

Oder gibt es da etwas an dieser Konstellation, was ich beachten müsste?

Evtl. ist die Frage der Besteuerung relevant. Es handelt sich um die Besteuerung sonstiger Bezüge i.S.d. § 22 EStG. Wichtig bei der Besteuerung sonstiger Bezüge i.S.d. § 22 EStG ist die Abgrenzung zwischen Leibrenten und dauernden Lasten. Während aus Sicht des Empfängers natürlich die wesentlich geringere Besteuerung als Leibrente erstrebenswert ist, wird der Verpflichtete - zumal wenn er die Zahlungen als Betriebsausgaben oder Sonderausgaben absetzen kann - bemüht sein, in den Genuss des vollständigen Abzugs der Zahlungen als dauernde Last zu kommen.
Je nach den steuerlichen Verhältnissen von Empfänger und Verpflichtetem kann die vertragliche Regelung der Zahlung in die eine (Leibrente) wie die andere Richtung (dauernde Last) gestaltet werden.
Keine Leibrente, sondern eine dauernde Last liegt regelmäßig vor, wenn
• Zahlungen in unregelmäßiger Menge und Höhe geleistet werden;
• die Zahlungen von den wirtschaftlichen Verhältnissen des Empfängers oder des Verpflichteten abhängen;
• die Zahlungen jederzeit abänderbar sind.
Um die günstigere Rentenbesteuerung zu erreichen, sollte in der Rentenvereinbarung (Vertrag) ausdrücklich eine Abänderbarkeit nach § 323 ZPO ausgeschlossen werden. Wer dagegen eine Besteuerung der Zahlung als dauernde Last erreichen will, sollte eine Klausel in den Vertrag aufnehmen, nach der die Zuwendungen unter Hinweis auf § 323 ZPO abänderbar sind.


2. Kann unsere Tochter die Afa für die vermietete Wohnung so fortschreiben wie ich? Irgendwann soll das Haus einmal umgebaut und dann von unserer Tochter und ihrer Familie komplett bewohnt werden.

Ja, sie tritt an Ihre Stelle als Eigentümerin ein.


3. Gibt es sonst noch irgendetwas, was wir beachten müssen? Die Rückfallklauseln werden wir auf jeden Fall in den Vertrag aufnehmen.

Evtl. kann man eine Anpassungsregelung in den Vertrag aufnehmen. Was die Frage nach der Höhe der Rente angeht, so könnte man hier überlegen, dass der Vertrag den neuen Umständen angepasst werden kann, wenn eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliegt. Diese ist dann möglich, wenn sich die Umstände, die zum Abschluss dieses Vertrages führten, sich nach Vertragsschluss so schwerwiegend verändert hätten, dass die Vertragsparteien bei Kenntnis dieser Umstände den Vertrag in der Form nicht abgeschlossen hätten.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2015 | 12:59

Vielen herzlichen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort.

Nur zur Sicherheit, dass ich das alles richtig verstanden habe:

1) Im Notarvertrag kann vereinbart werden, dass mein Mann eine monatliche "abgekürzte" Leibrente erhält, die bis zu meinem eigenen Renteneintritt gezahlt wird.Zu versteuern nach Paragraph 22, Doppelbuchstabe bb)

2) Ab dem Zeitpunkt, in dem ich in Rente gehe, kann die Leibrente an mich gezahlt werden als lebenslängliche Rente bis zu meinem Tod, wiederum zu versteuern nach Paragraph 22, Doppelbuchstabe bb), bzw. wenn ich vor meinem Mann versterben sollte, dass dann mein Mann wiederum die Leibrente bis zu seinem Tod erhält.

Die Leibrente wird nicht als dauernde Last betrachtet (was wir ja auch nicht wollen, sondern als in der Höhe der Summe gleichbleibende Leibrente).

Wie ich oben schon schrieb, ist die eine Wohnung z.Zt. noch vermietet. Sobald der Meiter auszieht, ist von meiner Tochter geplant, das gesamte Haus als eine Wohnung zu nutzen. Das spielt für die Leibrente keine Rolle, wenn ich Sie richtig verstehe?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2015 | 14:22

Sie habe alles richtig verstanden. Allerdings verstehe ich nicht, warum Sie so kompliezierten Weg der Leibrente gehen wollen, um Ihren Anspruch auf "Unterhalt" zu sichern. Sie können doch eine Rückforderung vereinbaren:
§ 528 BGB Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers
(1) Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern. Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden. Auf die Verpflichtung des Beschenkten findet die Vorschrift des § 760 sowie die für die Unterhaltspflicht der Verwandten geltende Vorschrift des § 1613 und im Falle des Todes des Schenkers auch die Vorschrift des § 1615 entsprechende Anwendung.
(2) Unter mehreren Beschenkten haftet der früher Beschenkte nur insoweit, als der später Beschenkte nicht verpflichtet ist.

oder die Unterhaltsverpflichtung.

Bewertung des Fragestellers 07.01.2015 | 15:07

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