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Immobilienrecht - nachträgliche Änderung der Wohnfläche durch bauliche Änderung

| 25.02.2021 06:59 |
Preis: 37,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:36

Hallo zusammen!

Wir haben eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines 6-Parteien Haus mit Terrasse und Garten als Mietobjekt gekauft. Die Terrasse wurde über die Baugenehmigung hinaus zu groß gebaut (GrZ überschritten) und wurde zurück gebaut. Da die Terrasse (50,25²) mit 50% in die Wohnfläche eingerechnet wurde, ergibt sich nun mit 35m² eine um 7,625m² kleinere Wohnfläche. Das Ganze ist gut 1 Jahr nach Kauf (Neubau) passiert.

Die Wohnfläche inkl. Terrasse ist im Anhang des notariell unterschriebenen Kaufvertrages aufgenommen (fest angehängt).

Wie sieht hier die Rechtslage aus für eine Entschädigung? Rein theoretisch könnte man den Kaufpreis durch die Wohnfläche teilen und erhält den m²-Preis. Den multipliziere ich mit den 7,625m² und erhalte den Schaden (plus zu viel gezahlter Kaufnebenkosten...).

Ist das rechtlich so, oder gäbe es hier Grauzonen?


Danke!!!

25.02.2021 | 08:19

Antwort

von


(335)
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel: 07127/349-1208
Web: http://www.rechtsanwalt-kromer.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es kommt natürlich maßgeblich auch auf die Formulierung im Kaufvertrag an. Insbesondere gibt es auch unterschiedliche Arten der Wohnflächenberechnung.
Wenn tatsächlich eine zu geringe Wohnfläche vorhanden ist und Sie daraus Rechte gegen den Verkäufer herleiten können (auch hier gibt es oftmals entsprechende Ausschlüsse im Kaufvertrag), dann könnte in der Tat der Kaufpreis reduziert werden.

Allerdings lässt sich ein Minderwert aufgrund der Quadratmeterzahl nicht linear ermitteln. Der zu erzielende Quadratmeterpreis orientiert sich auch an der Gesamtwohnfläche. Insoweit ist generell für kleinere Wohnungen auch ein geringerer Quadratmeterpreis zu erzielen, während großzügige größere Wohnungen tendenziell einen höheren Quadratmeterpreis erzielen. Entsprechende Aufstellungen finden sich oftmals in amtlichen Darstellungen der Gemeinde/Stadt. Weiter besteht die Problematik, dass der Kaufpreis natürlich auch an der Grundstücksfläche orientiert ist, die sich durch die Wohnflächenberechnung nicht verändert. Mit anderen Worten: es gibt hier keine einfache Formel zur Berechnung des Minderwertes. Ein Anhaltspunkt könnte ggf. auch der Vergleich mit den Kaufpreisen der anderen Wohnungen in Ihrem Haus geben, die ggf. keine Terrasse haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Johannes Kromer

Rückfrage vom Fragesteller 25.02.2021 | 12:24

Hallo und vielen Dank für die schnelle Antwort.

Es wurde nach Wohnflächenverordnung berechnet.
Die Wohnung wurde mit angegebenen 111m² gekauft. NACH dem wirtschaftlichen Übergang wurde durch die Stadt ein Verstoß gegen die Baugenehmigung festgestellt. daraufhin wurde die Terrasse zurück gebaut und die Wohnfläche dadurch verkleinert. Die Bauherren haben wissentlich gegen die Baugenehmigung verstoßen. Demnach ist die Lage doch eindeutig, nur die Höhe des Schadens wahrscheinlich nicht?
Wäre hier auch arglistige Täuschung ein Thema?


Danke im Voraus!!!!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.02.2021 | 12:36

Nach Ihren Schilderungen sollte Ihr Anspruch auf Kaufpreisminderung unproblematisch feststehen. Die Wohnung hat nicht die im Kaufvertrag vereinbarte Beschaffenheit. Selbst wenn die Wohnfläche nicht im Kaufvertrag aufgenommen worden wäre, wurde doch zuvor mit dieser geworben. Wenn der Bauherr (= wohl gleich Verkäufer?) bewusst gegen die Baugenehmigung verstoßen hat, dann dürfte eine arglistige Täuschung vorliegen.

Schwierig ist dann die Berechnung der Minderung, wobei hier durchaus auch mit Schätzungen gearbeitet werden kann. Bei Bedarf können Sie sich gerne zur weiteren Bearbeitung bei mir melden, ich habe bereits mehrere Verfahren wegen fehlerhafter Wohnfläche als auch zahlreiche Verfahren betreffend der arglistigen Täuschung beim Immobilienerwerb begleitet.

Bewertung des Fragestellers 25.02.2021 | 13:33

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