Immobilienmakler löst vermittlung / kündigt Auftrag

Question

Ich bin als Immobilienmakler tätig, und habe die Vermarktung eines Grundstücks nach mündlichem Auftrag übernommen. Im Grundbuch sind keine Eintragungen über Lasten. Ich habe zwischenzeitlich zwei Interessenten gefunden, die das Grundstück kaufen möchten. Nun hat der Eigentümer mitgeteilt, dass es einen Notariellen Vertrag gibt, indem eine dritte Person ein Vorkaufsrecht hat.
Eine Woche bevor mir dies mitgeteilt wurde, hatte ich das Grundstück reserviert. Der Interessent Nr. 1 hat daraufhin einen Architekten mit der Vorplanung und Änderung des Bebauungsplanes beauftragt, obwohl er noch keinen Kaufvertrag oder sonstiges unterschrieben hat.
Ich habe den Interessenten etwa 2 Tage nach dieser Nachricht über das Vorkaufsrecht informiert, dieser war nicht sonderlich begeistert und hat mir eine Rechnung über Architektenleistungen von fast 20.000€ durch seinen Anwalt zukommen lassen. Der Eigentümer des Grundstücks ist der Meinung, dass diese Rechnung gegenstandslos ist, da er sein Grundstück verkaufen kann wann um wem er will.

Um einen Rechtsstreit zu vermeiden gab es eine Besprechung, und in dieser wurde dem Interessenten durch den Eigentümer mündlich zugesichert, dass er das Grundstück erwerben kann, wenn sich beide über die Konditionen einig sind.
Dies ist jetzt schon gut drei Monate her. Der Begünstigte des Vorkaufsrechtes hat zwischenzeitlich auch schon Beratungstermine bei einem Notar wahrgenommen und möchte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, doch der Eigentümer unternimmt nichts.

Nach meinen Informationen, hat der Eigentümer zwischenzeitlich auch einen Kaufvertragsentwurf für den begünstigten des Vorkaufsrechts durch einen Notar aufsetzen lassen, in dem teilweise andere Kaufbedingungen stehen sollen und indem der Käufer an mich eine Provision zahlen muss, was ursprünglich Sache des Eigentümers sein sollte.

Kann ich in diesem Fall den Auftrag sozusagen kündigen, obwohl ich ja keinen schriftlichen Vertrag mit dem Interessenden und dem Eigentümer habe, und bin ich in irgend einer Weise Schadensersatzpflichtig, wenn das Grundstück anderweitig verkauft wird, was zu 100% nicht durch mich beeinflusst wird und eine Entscheidung über kauf an wen auch immer noch Monate oder gar Jahre dauern könnte.

Rechtsanwalt Hans-Georg Schiessl · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Zunächst zum Auftrag selbst:

Der Maklervertrag bedarf keiner bestimmten Form kann also auch mündlich abgeschlossen werden. Ein Maklervertrag kann sogar stillschweigend durch sog. schlüssiges Handeln zustandekommen, indem Sie einfach tätig werden und der Eigentümer dies duldet. (Die von Ihnen angesprochene Abrede der Provisionszahlung durch den Vorkaufsberechtigten ändert an Ihrem Vertragsverhältnis nichts, da Ihr Provisionsanspruch sich weiterhin nur gegen Ihren Vertragspartner richtet.)

Es liegt in Ihrem Fall somit ein wirksamer Maklervertrag vor, den Sie kündigen können/müssen.

Jetzt zum Schadensersatzanspruch:

Nach der Rechtsprechung des BGH im Urteil vom 14.05.2004 ist es dem Verkäufer als eigenes Verschulden zuzurechnen, wenn der Makler nicht über Umstände informiert, die dem Käufer zu offenbaren sind. Dazu zählt natürlich auch ein Vorkaufsrecht. Als Makler werden Sie als Vertreter des Verkäufers nach § 166 BGB tätig. Das bedeutet, Sie geben Informationen im Namen des Auftraggebers weiter. Der Auftraggeber seinerseits muss sich die von Ihnen weitergegeben Informationen zurechnen lassen.

Im Übrigen dürfte es auch an einem Verschulden Ihrerseits fehlen, da Sie vom notariellen Vertrag keine Kenntnis hatten und das Vorkaufsrecht auch nicht aus dem von Ihnen eingesehenen Grundbuch zu entnehmen war.

Aus dem Sachverhalt entnehme ich, dass Sie eine Reservierungsvereinbarung mit dem Kaufinteressenten getroffen haben.

Aber auch daraus dürfte sich keine Haftung ergeben. Reservierungsvereinbarungen zwischen Käufer und Makler sind lediglich dann verbindlich, wenn sich zusätzlich neben dem Makler auch der Verkäufer verpflichtet, das Objekt nicht anderweitig anzubieten. In einem solchen Fall wäre aber wieder der Verkäufer schadensersatzpflichtig.

Zusammenfassend bin ich der Auffassung, dass eine Schadensersatzpflicht nicht besteht. Der Anwalt des Kaufinteressenten hätte sich an den Grundstückseigentümer als Verkäufer wenden müssen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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Hauskauf, Immobilien, Grundstücke