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Immobilienmakler Provision

01.09.2008 17:15 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind vor 4 Monaten über das Internet auf ein Haus gestoßen, welches uns sehr zugesagt hat. Damals haben wir das Haus über einen Makler besichtigt und per Email ein Kaufangebot abgegeben. Schriftlich haben wir mit dem damaligen Makler nichts gemacht. Da wir uns damals mit der Eigentümerin nicht einig konnten, hatten wir mitgeteilt, dass wir keine Interesse mehr haben.
Vor zwei Monaten kam die Eigentümerin plötzlich von sich aus per Email auf uns zu, ob wir das Haus noch kaufen möchten, worauf wir die "Verhandlungen" wieder aufgenommen haben. Auf unsere Nachfrage, was mit dem Makler sei, schrieb sie uns, dass Sie das Haus auch privat verkaufen kann. Am Haus hängen aktuell lauter Schilder "von privat zu verkaufen".
Kann der Makler nach dem Notartermin die Provision von uns noch verlagen? Könnten wir im Kaufvertrag vereinbaren, dass die Verkäuferin noch anfallende Maklerprovisionen zahlen müsste? Was müssten wir noch beachten?
Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Der Provisionsanspruch eines Maklers setzt zunächst den Abschluss eines Maklervertrags voraus, was auch mündlich geschehen kann. Zudem muss der Makler eine Maklerleistung (z.B. Übersendung eines Exposés oder Durchführung einer Besichtigung) erbracht haben, was im vorliegenden Fall ja auch geschehen ist.

Weitere Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs ist Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsschluss. Dass heißt, ein Makler erwirbt einen Provisionsanspruch, wenn seine Tätigkeit für den Vertragsschluss (mit-)ursächlich geworden ist. Diesbezüglich schadet auch grundsätzlich eine kurze zeitliche Zäsur zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss nicht. Die Frage, wann eine Zäsur kurz oder lang ist, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. So schwankt die Rspr. zwischen 4 Monaten und einem Jahr. So kann es sogar geschehen, dass mehrere Makler berechtigte Provisionsforderungen geltend machen können.

Der vorliegende Fall dürfte sich daher im Grenzbereich bewegen. Grundsätzlich ist eine Mitursächlichkeit gegeben. Ohne die damalige Maklerleistung wären Sie nie in Verhandlungen mit der Verkäuferin eingetreten und die Verkäuferin hätte auch jetzt nicht erneuten Kontakt aufnehmen können.

Gegen einen Provisionsanspruch spricht zum einen, dass die damalige Maklerleistung jedoch zu keinem Vertragsabschluss geführt hat und nunmehr immerhin eine zeitliche Zäsur von bereits 4 Monaten vorliegt. Hinzu kommt, dass nicht Sie den erneuten Kontakt gesucht haben sondern die Verkäuferin.

Aus juristischer Sicht sind daher beide Ansichten vertretbar. Wie ein Gericht den Fall entscheiden würde, kann an dieser Stelle nur schwer prognostiziert werden, da in einem solchen Verfahren weitere Details Berücksichtigung finden würden, z.B. ob die damaligen Vertragskonditionen den jetzigen sehr ähnlich waren oder stark abweichen, denn weitere Voraussetzung ist die inhaltliche Kongruenz des vom Makler vermittelten und des tatsächlich zustandegekommenen Vertrages.

Sollte ein Kaufvertrag zustandekommen und sollten Sie dann eine Maklerrechnung erhalten, sollten Sie zunächst den Standpunkt vertreten, dass die Forderung unwirksam ist. In einem solchen Grenzfall besteht die reelle Möglichkeit, zumindest einen außergerichtlichen Kompromiss zu finden, wonach Sie die Provision nur anteilig bezahlen müssten, da der Makler sich ebenfalls nicht sicher sein könnte, einen Prozess zu gewinnen.

Bevor Sie es jedoch wirklich auf einen Prozess ankommen lassen sollten, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit einer umfassenden Prüfung des Falles beauftragen, um das Verlustrisiko realistisch einschätzen zu können. Gern können Sie sich diesbezüglich auch an mich wenden.

2.) Es ist möglich, vertraglich zu vereinbaren, dass die Verkäuferin etwaige Maklerkosten voll oder anteilig zu zahlen hat. Voraussetzung ist natürlich, dass die Verkäuferin hiermit einverstanden ist, erzwingen können Sie dies nicht. Eine solche vertragliche Regelung würde auch nur im Innenverhältnis zwischen Ihnen und der Verkäuferin wirken, also nicht nach außen dem Makler gegenüber. Das heißt, eine berechtigte Maklerforderung müssten Sie zunächst ausgleichen, könnten die Verkäuferin dann aber auf diesen Betrag in Anspruch nehmen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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