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Immobilienkredit: Kreditzusage, Schadensersatz

| 01.01.2015 13:21 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Ich habe im August 2014 in der Filiale Oberhausen der Deutschen Bank AG bei Herrn B. eine Immobilienfinanzierung beantragt. Nach Einreichung der wesentlichen Unterlagen hat die Bank einen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie beauftragt. Nachdem sich das Verfahren nun in die Länge zog, wurde mir in mehreren Gesprächen erklärt, der Gutachter habe einen Anbauteil der Immobilie nicht begutachtet, habe Lichtbilder vergessen und zuletzt die Wertbestimmung im Gutachten vergessen. (Laut Aussage des Gutachters gegenüber der Maklerin traf dies alles nicht zu).

Nachdem spätestens am 06. November nach langem Hin- und Her die letzten nachgeforderten Belege eingereicht waren, erhielt ich von Herrn B. von der Deutschen Bank am 10. November per Email die Bestätigung, daß das Darlehen "in Ordnung gehe" und ich einen Kaufvertragsentwurf beim Notar erstellen lassen könne:

----

Zitat Email: "Hallo Herr M.,


entschuldigen Sie bitte, dass ich mich erst jetzt melde. Ich bin am Freitag nicht im Haus gewesen. Bei uns ist alles soweit i.O.. Sie können der Verkäuferin avisieren, den Kaufvertragsentwurf erstellen zu lassen. Bitte senden Sie mir diesen sobald dieser vorliegt einmal netterweise zu. Danke"
----

Der daraufhin angesetzte Termin mit Herrn B. zur Vertragsunterzeichnung ist jedoch in letzter Minute abgesagt worden; da "der Kreditvertrag noch nicht ausgedruckt vorliege".

Im weiteren Verlauf wurde ich seit Anfang November -bei einer Gesamtdauer des Verfahrens von nunmehr mehr als viereinhalb Monaten (!)- hingehalten. Am 28. November rief mich der Filialleiter Herr S. an, und versprach, nachdem nunmehr plötzlich doch keine Rede mehr von der bereits erfolgten Zusage war, bis zum 02. Dezember mit einer definitiven Bescheidung zu melden. Zwar erfolgte (verspätet) dieser Anruf, nur erfolgte weiteres Hinhalten.

Nachdem erneut eine fest zugesagte Frist zur endgültigen Klärung der Sache verstrichen war, rief mich Herr S. am 16. Dezember 2014 an, und sicherte ausdrücklich eine endgültige Klärung "hoch und heilig" bis Freitag, den 19. Dezember 2014, zu. Gleichzeitig erklärte er, er "könne verstehen, wenn ich mich an eine andere Bank wenden oder die Sache beenden würde"!

Am 30.12. rief mich Herr B. an und erklärte, die vorgesetzte Abteilung habe den Kredit abgelehnt, da in der Creditreform-Auskunft ein alter Eintrag zur Geschäftsführertätigkeit in einer damals insolventen UG stehe bei ansonsten "Grüner" (=positiver) Bonitätseinschätzung durch die Creditreform. Schufa-Auskunft hatte ich sicherheitshalber vorher überprüft, war natürlich einwandfrei.

Frage: Hat die Bank, vertreten durch den Herrn. B, wirksam den Kredit zugesagt? Kann ich zur Kreditvertragsunterzeichnung zwingen?

Falls nicht, kann ich Schadensersatz für die entstandenen Kosten (Kaufvertragsentwurf) verlangen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Vertragsschluss mit Bank

Unabhängig von der Frage welche Angaben Sie in Ihrem Kreditantrag im August gemacht haben, gehe ich nach meiner rechtlichen Einschätzung nicht von dem Bestehen eines Kreditvertrages aus.

Ein Kreditvertrag zwischen Bank und Kunde kommt folgendermaßen zustande:

Der Kreditnehmer gibt eine Willenserklärung in Form eines Kreditantrages ggü. dem Kreditinstitut ab (rechtlich gesehen eine Aufforderung ggü. der Bank, dem Beantragenden ein konkretes Angebot für einen Kreditvertrag zukommen zu lassen). Das Kreditinstitut prüft den Antrag auf Richtigkeit und Vollständigkeit und erstellt auf der Grundlage dieser Informationen ein individuelles, konkretes Kreditangebot für den Kunden. Den ursprünglichen Antrag des Kreditsuchenden kann die Bank in der Regel nicht annehmen, da sie erst nach Ihren Bankeninternas ein auf der Grundlage der persönlich hereingereichten Informationen des Kunden ein individuelles Angebote erstellt (zu gewährende Kreditsumme, Laufzeit, effektiver Jahreszins etc.).

Mit diesem individuell entworfenen Kreditvertragsangebot ist es nun die Bank, die eine Willenserklärung ggü. dem Kunden abgibt (sofern dieses bereits seitens der Bank unterschrieben wurde). Jetzt hat der Kreditnehmer die Wahl das Angebot (Willenserklärung) anzunehmen oder abzulehnen. Wird der Kreditantrag numehr seitens des Kreditnehmers unterschrieben und der Bank zugeleitet ist ein rechtlich gültiger Vertrag zwischen Kreditgeber und -nehmer zustande gekommen.

Auf den Vertragsschluss finden die Vorschriften des der §§ 145 ff. BGB Anwendung.

Die E-Mail des Sachbearbeiters hinsichtlich der Wirksamkeit eines Vertragsschlusses wird die Bank dahingehend entkräften, dass Sie diese dahingehend verstanden sehen will, dass Ihr eingereichter Antrag i. O. sei und keine evidenten Ablehenungsgründe für eine Angebotserstellung seitens der Bank ersichtlich seien. Eine Einigung über die einzelnen Vertragsbestandteile (siehe oben) seien zu diesem Zeitpunkt eindeutig noch nicht getroffen worden). Weiter könnte sich die Bank - aufgrund des langen Zeitraums - hilfsweise auch auf ein Verstreichen der Annahmefrist nach § 147 II BGB beruft.

2.) Schadensersatzansprüche

Ein Anspruch auf Vertragsschluss kann in Ausnahmefällen auch aus Schadensersatznormen resultieren. Dies erachte ich im vorliegenden Fall jedoch für schwierig und sollte - sofern Sie diesen Ansatz weiter verfolgen wollen - von einem Rechtsanwalt anhand der konkreten vertraglichen Unterlagen und Sachverhaltsumstände überprüft werden.

Gleichwohl können - aufgrund des geschilderten Sachverhalts - Schadensersatzansprüche ggü. der Bank hinsichtlich der "Freigabe" zur Einholung eines Kaufvertragsentwurfs sowie den langen, hinhaltenden Bearbeitungszeiträumen bestehen.

Der in Frage kommende Schadensersatz resultiert in der Hauptsache aus §§ 311 II, 241 II BGB. Hiernach haben die Vertragsparteien Rücksicht auf die Rechtspositionen und Interessen der anderen Vertragspartei zu nehmen.

Eine Mitteilung der Bank, die in diesem Fall, ähnlich einer voraussichtlichen Genehmigung, dem anderen Vertragsteil suggeriert, dass bei der Kreditgewährung keine weiteren Probleme auftreten und vor diesem Hintergrund bereits der kostenauslösende Kaufvertragsentwurf erstellt werden kann, erachte ich für schadensersatzwürdig. Ebenso die lange, hinhaltende Bearbeitungszeit.

Dies würde ich auch so ggü. der Bank kommunizieren und die entstandenen Kosten einfordern.

Sollte sich die Bank weigern, die angefallenen Kosten zu erstatten, empfehle ich Ihnen die Kontaktierung eines fachkundigen Kollegen, der Ihnen in dieser Sache mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgsversprechend weiter helfen kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Traub

Nachfrage vom Fragesteller 01.01.2015 | 16:02

1. Vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Eigentlich ging ich davon aus, daß hier ein fachkundiger Experte für diese Materie antwortet; Ihre Antwort ist etwas zu schwammig.

2. Die Frage zielte nicht auf den Kreditvertrag ab, sondern auf eine Kredit z u s a g e. Hat die Bank eine Kreditzusage abgegeben, indem zu den anfangs angebotenen Kreditkonditionen (jährl./effekt. Zinssatz, Kreditsumme, Laufzeit, sonstige Konditionen (=bei denen die Essentialia Negotii durchaus vorhanden waren) ein "i.O." kam? Ich habe auf das "i.O." hin sehr wohl angenommen, und zwar ausdrücklich gegenüber dem Sachbearbeiter Herrn B. Auch würde sich eine Annahme konkludent aus der Äußerung des Wunsches nach rascher Unterzeichnung der Kreditunterlagen zwanglos ergeben.

3. Die Email des Sachbearbeiters kam, nachdem vorher bereits signalisiert wurde, daß jetzt "alle Unterlagen zur Prüfung (der Bonität) vorhanden seien".

Herr B. hat telefonisch mir und der Maklerin gegenüber signalisiert, daß dem Vorhaben nun nichts mehr im Wege stehe und die Finanzierung übernommen werde ("...ich warte nur noch auf das Ausdrucken des Kreditvertrages zum Unterschreiben; das macht eine andere Abteilung; da habe ich keinen Einfluß drauf"). Nur auf diesen Hinweis hin habe ich bereits einen Notartermin anberaumt, und dies nach Nachfrage, ob ich denn nun schon den Notartermin festlegen könne und "nichts mehr schiefgehen könne".

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.01.2015 | 17:39

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe Ihre Frage durchaus verstanden und bedaure, dass meine Antwort nicht Ihren positiven Erwartungen entspricht.

An meinen oben gemachten Ausführungen halte ich fest. Die von Ihnen vorgetragene vermeintliche Kreditzusage ist nach meiner rechtlichen Einschätzung aus der E-Mail des Bankbearbeiters nicht herauszulesen (Zitat: "Bei uns ist alles soweit i.O."). Insbesondere wird eine letztliche Kreditzusage in Form eines Angebots konktret erst nach individueller Prüfung seitens der Bank ausgegeben. Je nach Bonität, Sicherheitenbestellung etc. wird der Kreditvertrag seitens der Bank dann individuell angepasst.

Auch dass die E-Mail des Sachbearbeiters erst nach der Anmerkung kam, dass nun alle notwendigen Unterlagen zur weiteren Prüfung hereingereicht wurden untermauert eher die Argumentation für die Bank, dass ein Angebot eben noch nicht abgegeben wurde.

Was Herr B. telefonisch ggü. der Maklerin geäußert hat kann von hier nicht beurteilt werden. Dies zumal diesbezüglich keine Ausführungen in der Sachverhaltsschilderung gemacht wurden.

Natürlich steht es Ihnen frei, eine weitere rechtliche Meinung hierzu einholen. Auf Grundlage des dargestellten Sachverhalts kann ich Ihnen jedoch keie positivere Antwort übermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

RA Traub

Bewertung des Fragestellers 03.01.2015 | 09:52

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