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Immobilienkaufvertraglich zugesicherte Instandsetzungsarbeiten nicht umgesetzt

| 14.07.2014 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Guten Tag !

Habe eine zu Renditezwecken vermietete ETW Ende 2012 gekauft.
Der Balkonbodenbelag / Dichtung wies sichtbare Schäden auf.
Deshalb liess ich mir folgendes in den notariell beglaubigten Wohnungskaufvertrag schreiben : ( Zitat aus Kaufvertrag)
„Der Verkäufer verpflichtet sich entsprechend dem Schreiben vom 14.11.12, das als Anlage beigefügt ist, die Balkonbodendichtung und Versiegelung sach-und fachgerecht zu erneuern.
Die Fertigstellung der Arbeiten erfolgt bis spätestens 30.6.2013"

Um es kurz zu machen, die Frist wurde nicht eingehalten.
Nach diversen Mahnungen und Fristsetzungen meinerseits, beauftragte der Verkäufer eine Firma im Frühjahr 2014.

Diese Firma war jedoch nicht zertifiziert und geschult , um mit der speziell Bauchemie zu arbeiten die Sie aber laut KV anwenden wollten. Meine Nachfragen diesbezüglich führten dazu, dass die Firma dann den geplanten Auftrag am 15.5.14 ablehnte.

Darauf forderte ich den Verkäufer per Einschreiben 21.5.2014 auf, die nun immer noch nicht durchgeführten und vertraglich vereinbarten Arbeiten nun kurzfristig sach – und fachgerecht durch eine FACHfirma auszuführen zu lassen/ bzw. auf jeden Fall bis zum 13.6.14 zu beauftragen und mir schriftlich als Kopie die Beauftragung zuzusenden. Als Frist hatte ich gute 3 Wochen gesetzt.

Hierauf habe ich keinerlei Reaktion erhalten.

Ich habe dann erneut per Einschreiben vom 14.6. 14 mit 4 Wochen Frist folgendes angekündigt: (Zitat aus Brief)
„Ich fordere Sie auf, die vertraglich zugesicherte sach –und fachgerechte Erneuerung der Balkonbodendichtung und -versiegelung mit letztmaliger Nachfrist bis zum 14.07.2014 ordnungsgemäß, sach-und fachgerecht, dauerhaft und den anerkannten Regeln der Technik und Baukunst ,sowie Gewährleistung , durch einen Fachbetrieb nachzukommen.
Terminabsprachen für die Besichtigung und Ausführung erbitte ich schriftlich oder per email, an mich sowie meine Mieterin der Wohnung.
Sollten Sie die Nachfrist fruchtlos verstreichen lassen, erkläre ich hiermit, dass ich die Annahme der Leistung nach Ablauf der Frist ( 14.07.2014 ) ablehne und meinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend machen werde. Für Sie werden hierdurch höhere Kosten entstehen, da ich neben meinem Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, auch meinen Anspruch auf Ersatz der Kosten zur Ausführung der Leistung von einem anderen, sowie hierdurch entstehende Anwaltskosten geltend machen werde."

Innerhalb dieser 4 Wochen Nachfrist kam eine neue Firma, um den Schaden vor Ort anzuschauen.
Am 30.6. erhielt ich eine Mail des Verkäufers , mit der Info das noch ein Vergleichsangebot eingeholt werden soll vor Beauftragung. Am 9.7. wurde ich per Mail informiert, dass die zweite Firma , die erst noch schauen sollte ( aber nie vor Ort war ) den Auftrag nicht annimmt, und nun noch eine weitere , dritte Firma, sich den Balkon ansehen soll.
Was bisher nicht geschehen ist

Die Frist läuft zum 14.07. ab.
Weder wurde eine Firma nun mit den Arbeiten beauftragt , noch wurden die geschuldeten Arbeiten ausgeführt. Auch wurde nicht weiter ausser 2 Mails ( siehe oben ) mit mir kommuniziert.

Die gesetzte Frist bis 13.6. 14 sowie die Nachfrist bis 14.7.14 ist in meinen Augen fruchtlos verstrichen und die mir am 18.10.12 kaufvertraglich zugesicherte sach-und fachgerechte Erneuerung des Balkonbodens und Abdichtung ist bis heute nicht erbracht.

FRAGE:

Kann ich nun die Ausführung / Beauftragung durch den Verkäufer ablehnen?
§ 437 BGB ( Vertrag) oder § 637 BGB ?
Oder kann der Verkäufer sagen....."wenn ich keine Firma kurzfristig bekomme, kann ich auch die Frist nicht einhalten ...."

Kann ich nun selbst einen Fachbetrieb meiner Wahl beauftragen?
Wenn ja, ist es erforderlich 3 Angebote einzuholen oder kann ich die Fachfirma meiner Wahl ohne weitere Angebote beauftragen?

Soweit ich informiert bin, kann ich aufgrund von Kostenvoranschlag einer Fachfirma vor der Beauftragung durch mich einen Kostenvorschuss vom Verkäufer (Schuldner dieser zugesagten Arbeiten ) verlangen. Wenn ja, mit welcher Frist, in welcher prozentualen Höhe des Gesamtpreises?

Wie kann ich mein Recht durchsetzen, wenn der Verkäufer keinen Vorschuss leisten will oder nicht reagiert?

Kann ich einen Anwalt hinzuziehen, um die Sache zu beschleunigen. Wird der Verkäufer die Kosten hierfür tragen müssen?

Oder muss der Verkäufer und Schuldner der zugesicherten Arbeiten den beauftragten Anwalt dann auch auf jeden Fall zahlen ? ( Rechtsgrundlage dafür ? / Schadenersatz ?)

Oder wäre dies mit Anwalt zu weit vorgegriffen / unverhältnismäßig und nur eine Kostenprovokation ? und Kosten auf den ich sitzen bleibe ?
Und der Verkäufer könnte sagen: -- OK, wir zahlen die Firma nun, die Sie beauftragt haben, aber ein Anwalt hätten Sie ja nicht einschalten / beauftragen müssen - - ?!?

Muss ich den Verkäufer / Schuldner der nicht erbrachten zugesicherten Arbeiten von meiner Ablehnung der Arbeiten durch ihn darüber informieren ?
Wenn ja , wie , Brief / Mail oder Einschreiben ?

Herzlichen Dank für sachliche und verständliche Information zu dem Sachverhalt !



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Kann ich nun die Ausführung / Beauftragung durch den Verkäufer ablehnen?
§ 437 BGB ( Vertrag) oder § 637 BGB ?

Ja, nachdem nunmehr mehrere Fristen fruchtlos verstrichen sind, kann man nach § 437 BGB die Leistung des Verkäufers ablehnen.

Oder kann der Verkäufer sagen....."wenn ich keine Firma kurzfristig bekomme, kann ich auch die Frist nicht einhalten ...."

Wenn es nachweisbar keine Firma findet, könnte er damit argumentieren. Aber er hatte ausreichend Zeit und es sollte genug Firmen geben.

Kann ich nun selbst einen Fachbetrieb meiner Wahl beauftragen?

Ja.

Wenn ja, ist es erforderlich 3 Angebote einzuholen oder kann ich die Fachfirma meiner Wahl ohne weitere Angebote beauftragen?

Vorgegeben ist dies so nicht. Aber Sie müssen sich kostengünstig orientieren, sodass es besser ist, sich zwei oder drei Angebote einzuholen.

Soweit ich informiert bin, kann ich aufgrund von Kostenvoranschlag einer Fachfirma vor der Beauftragung durch mich einen Kostenvorschuss vom Verkäufer (Schuldner dieser zugesagten Arbeiten ) verlangen. Wenn ja, mit welcher Frist, in welcher prozentualen Höhe des Gesamtpreises?

Die Kosten der Ersatzvornahme sind als Schadensersatz geltend zu machen. Dies kann auch die Geltendmachung eines Vorschusses beinhalten.

Wie kann ich mein Recht durchsetzen, wenn der Verkäufer keinen Vorschuss leisten will oder nicht reagiert?

Dann müsste man dies aber einklagen, was letztlich zu einem erheblichen Zeitverlust führen wird.

Kann ich einen Anwalt hinzuziehen, um die Sache zu beschleunigen. Wird der Verkäufer die Kosten hierfür tragen müssen?

Sie können einen Anwalt hinzuziehen. Ob dies den Verkäufer aber letztlich beeindruckt und er deshalb schneller reagiert, darf man bezweifeln.

Oder muss der Verkäufer und Schuldner der zugesicherten Arbeiten den beauftragten Anwalt dann auch auf jeden Fall zahlen ? ( Rechtsgrundlage dafür ? / Schadenersatz ?)

Da er sich in Verzug befindet, muss er nach §§ 286, 288 BGB die Rechtsverfolgungskosten zahlen.

Oder wäre dies mit Anwalt zu weit vorgegriffen / unverhältnismäßig und nur eine Kostenprovokation ? und Kosten auf den ich sitzen bleibe ?

Nein, das ist Ihr gutes Recht.

Und der Verkäufer könnte sagen: -- OK, wir zahlen die Firma nun, die Sie beauftragt haben, aber ein Anwalt hätten Sie ja nicht einschalten / beauftragen müssen - - ?!?

Diese Argumentation geht nicht durch.

Muss ich den Verkäufer / Schuldner der nicht erbrachten zugesicherten Arbeiten von meiner Ablehnung der Arbeiten durch ihn darüber informieren ?

Ja, informieren Sie ihn, wenn Sie eine andere Firma beauftragt haben.

Wenn ja , wie , Brief / Mail oder Einschreiben ?

Per Einschreiben mit Rückschein ist aus Beweiszwecken immer am besten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2014 | 16:33


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Schwerin,

VIELEN DANK FÜR DIE SCHNELL und fast klare BEANTWORTUNG !

Eine Frage noch und eine zur "verständlichen Bestätigung" wenn Sie gestatten.


Sie schreiben ich muß den Verkäufer der geschuldeten Instandsetzungsarbeiten darüber informieren dass ich die Arbeit durch Ihnen ablehne WENN ich selber eine Firma beauftragt habe. ( was ja nun wegen Urlaub meinerseits und selber Recherche nach Firmen und wie Sie schreiben , besser mehrer Angebote einholen.... einwenig dauert....)

Was ist wenn in der Zwischenzeit ( bin in ein paar Tagen im Urlaub erstmal ) der Verkäufer / Schuldner der Arbeiten eine Firma zu meiner Mieterin auf den Balkon schickt zur Begutachtung / KV schreiben.... und Diese dann, oder eine Andere z.Bsp Anfang August beauftragt und dann bei meiner Mieter anrückt um dort den Balkonboden zu machen.....wo ich nicht da bin , sowie auch die Leistung nach Ablauf der Frist ablehne und meinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend machen will ?


Wenn ich Sie richtig verstanden habe ich der der Verkäufer ( Schuldner der kaufvertraglich zugesicherten Instandsetzungsarbeiten ) nun , morgen , mit Ablauf der Frist 14.7.14 schon in Verzug....(§§ 286, 288 BGB )

Sprich ich könnte mir auf seine / zu seinen Kosten ein Anwalt theoretisch morgen nehmen ?


Herzlichen und sonnigen Gruss nach Jena !

Merci , nochmals.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2014 | 20:43

Guten Abend,

man kann auf 2 Wegen vorgehen.

Entweder Sie gehen den eingangs beschriebenen Weg und belassen das "Restrisiko", dass sich der Verkäufer doch noch rührt.

Oder Sie machen ihm umgehend klar, dass seine Chance vorbei ist und er nichts mehr zu unternehmen braucht, da Sie sich um alles kümmern.

Dies ist wohl insgesamt der bessere Weg.

Da Morgen auch die letzte Frist verstrichen ist, kann man so vorgehen.

Auch bezüglich etwaiger Anwaltskosten macht er sich spätestens Morgen ersatzpflichtig.

Bewertung des Fragestellers 14.07.2014 | 16:38

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