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Immobilienkaufvertrag Maklercourtage bei Rücktritt des Verkäufers

22.11.2013 10:01 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning



Sehr geehrte Damen und Herren,

hinsichtlich eines Immobilienkaufvertrags habe ich folgende Frage: Der Makler will nicht akzeptieren, dass ich im dritten Absatz des nachfolgenden Textes statt unberührt entfällt schreibe und besteht damit auf seine Provision. Explizit wird dem Verkäufer im Vertrag nur ein Rücktrittsrecht bei der Ausübung des Vorkaufsrechts der Stadt eingeräumt. Der Makler argumentiert, dass dann die Stadt sowieso die Maklercourtage zahlen würde. Wären trotzdem Fälle denkbar, in denen ich selbst nicht den Rücktritt zu verantworten habe und die Maklercourtage zahlen müsste ohne die Immobilie zu erhalten (bspw. wenn der Verkäufer wegen Zahlungsschwierigkeiten zurücktritt und ich bei ihm nicht die Maklercourtage via Schadenersatzforderung erhalten könnte oder ist dies eher unwahrscheinlich, da der Notar nach dem Beurkundungstermin eine Auflassungsvormerkung eintragen soll) und sofern relevant mit welcher Formulierung (die der Makler hoffentlich akzeptieren würde) könnte ich mich davor schützen?


Mit freundlichen Grüßen






„Im Wege des echten Vertrages zugunsten Dritter vereinbaren die Vertragsteile, dass der Erwerber dem Makler hierfür die Zahlung einer Provision in Höhe eines Betrages von x,xx% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer schuldet, Rechtswirksamkeit und Bestand des vermittelten Vertrages vorausgesetzt.

Der Anspruch aus der vorstehenden Vereinbarung ist sofort fällig und zahlbar.

Gelangt der vermittelte Vertrag infolge der Ausübung eines gesetzlichen oder eines an bestimmte sachliche Voraussetzungen anknüpfenden vertraglichen Rücktrittsrechts oder einer einvernehmlichen Aufhebung nachträglich nicht zur Durchführung, bleibt der vorstehend begründete Provisionsanspruch des Maklers jedoch unberührt."

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ihre Bedenken hinsichtlich der Formulierung des letzten Absatzes sind durchaus berechtigt. Übt nämlich der Verkäufer bei einem Eintritt der Stadt in den Kaufvertrag sein Rücktrittsrecht aus, liegt ein Fall des Abs. 3 vor. Auch wenn die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübt und dadurch in den – anschließend wohl rückabzuwickelnden – Kaufvertrag eintritt, schuldet die Stadt wohl NICHT die Maklercourtage. Dies ergibt sich aus Abs. 1 der Abrede, die insoweit eindeutig gefasst ist:

„…vereinbaren die Vertragsteile, dass der ERWERBER dem Makler hierfür … schuldet, …"

Als Erwerber wird im Rubrum des Kaufvertrags Ihre Person definiert. Auch wenn die Stadt in die Position des Erwerbers im eigentlichen Kaufvertrag eintritt, hat dies nicht den Eintritt in den zu Gunsten des Maklers abgeschlossenen Vertrag zur Folge, da es sich bei Kaufvertrag und Vertrag zu Gunsten Dritter rechtlich um zwei getrennte, selbständige Verträge handelt.

Im Übrigen wird auf das Urteil des LG Berlin vom 16.04.1996 (21 O 59/96) hingewiesen, das im Fall der Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht eine Pflicht des Maklers zur Rückzahlung der Courtage auch dann statuiert, wenn etwas abweichendes beurkundet wurde.

Als Alternative für die Ihnen vorgegebene Formulierung schlage ich die folgende vor, die den Interessen des Maklers ausreichend Rechnung tragen und daher für diesen akzeptabel sein sollte:

„Im Wege des echten Vertrages zugunsten Dritter vereinbaren die Vertragsteile, dass der Erwerber dem Makler hierfür die Zahlung einer Provision in Höhe eines Betrages von x,xx% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer schuldet, Rechtswirksamkeit und Bestand des vermittelten Vertrages vorausgesetzt.
Der Anspruch aus der vorstehenden Vereinbarung ist sofort fällig und zahlbar.
Gelangt der vermittelte Vertrag infolge der Ausübung eines gesetzlichen oder eines an bestimmte sachliche Voraussetzungen anknüpfenden vertraglichen Rücktrittsrechts oder einer einvernehmlichen Aufhebung nachträglich nicht zur Durchführung, bleibt der vorstehend begründete Provisionsanspruch des Maklers jedoch unberührt. LETZTERES GILT NUR FÜR DEN FALL, DASS DAS ENTSTEHEN BZW. DIE AUSÜBUNG DES RÜCKTRITTSRECHTS VOM ERWERBER ZU VERANTWORTEN IST."


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt


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