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Immobilienkauf und Maklercourtage

| 07.06.2009 15:40 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht




Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Lebensgefährtin und ich möchten uns eine Immobilie kaufen und haben auch bereits ein geeignetes Objekt gefunden. Leider entstand nun einige Verwirrung, da unter anderem der Verkäufer über 2 Makler das Angebot inserierte und wir kurz vor Abgabe unseres Angebots feststellten, dass wir ihn über unseren Vermieter und Onkel indirekt kennen.

Im folgenden eine Auflistung aller mir bekannten Punkte in Ihrer zeitlichen Reihenfolge:

1. Inserat im Internet von Makler A über Preis x zuzüglich Maklercourtage (4,76%)

2. Inserat im Internet von Makler B über Preis y (7000 EUR günstiger als A) ohne Angabe der Maklercourtage

3. Besichtigung mit Makler A

4. Feststellung, dass Inserat von Makler B das gleiche Objekt enthält --> Kontaktaufnahme mit Makler B

5. mündliche Zusicherung von Makler B, dass wir über Ihn das Objekt erwerben können, ohne dass wir von Makler A etwas zu befürchten haben.

6. Zusendung Grundriß mit Adresse des Verkäufers durch Makler B

7. Besichtigung des Objektes zusammen mit Makler B

8. Erhalt der Reservierungsanfrage von Makler B zum Gegenzeichnen mit Hinweis auf 3,57 % Maklercourtage

9. Feststellung, dass der Verkäufer unseren Vermieter (und Onkel) persönlich kennt

10. Käufer haben mit Makler A und B lediglich eine Besichtigung durchgeführt. Es fand zwar Email und Telefon-Kontakt zum Austausch von Informationen statt, aber wir haben kein Dokument unterzeichnet.

11. Kontaktaufnahme mit Verkäufer und Persönliches Gespräch mit Verkäufer. Zusicherung, dass er die Immobilie privat verkaufen kann und nicht an die Makler A + B gebunden ist

12. Einigung zwischen Käufer und Verkäufer auf Preis z und Unterzeichnung einer Absichtserklärung

Nachdem die obigen Ereignisse alle sehr schnell vonstatten gingen kam plötzlich das ungute Gefühl, dass möglicherweise die Tatsache, dass der Verkäufer ohne Makler verkaufen kann für uns unerheblich ist und wir trotzdem zur Zahlung verpflichtet wären.

Ich hoffe, dass der Fall klar geschildert ist um unsere folgenden Fragen zu beantworten:

1.) Hat Makler B einen Anspruch auf seine Maklercourtage (unsicher macht mich hier vor allem auch die Zusendung der Verkäufer-Adresse auf dem Grundriss)

2.) Müssen wir hinsichtlich Makler A generell etwas beachten (kann dieser Forderungen stellen und sind diese abhängig davon ob wir mit Makler B etwas tun)

3.) Ist unsere Absichtserklärung für uns bindend für den Fall, dass wir uns die Kosten (mit evtl. Maklergebühren) zu hoch wären, da wir bei Unterzeichnung davon ausgingen, dass keine Maklercourtage anfällt.

Für die Beantwortung Danken wir Ihnen herzlich
Christian und Daniela

Guten Tag!

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Lohnanspruch des Maklers richtet sich nach § 652 Abs. BGB. Zu unterscheiden ist hier zwischen dem sog. Nachweismakler und dem Abschlussmakler. Der Nachweismakler erwirbt seinen Vergütungsanspruch bereits dadurch, dass er seinem Kunden die Informationen dazu verschafft, mit dem Käufer in Verbindung zu treten. Der Abschlussmakler hingegen hat nur Anspruch auf Vergütung, wenn er einen Vertragsschluss herbeiführt. Um dies zu unterscheiden, ist eine genaue Prüfung der Formulierungen in den jeweiligen Anzeigen oder Vereinbarungen nötig. Letztlich kann dies jedoch hier offen bleiben, da es in beiden Fällen darauf ankommen, ob die Handlung des Maklers ursächlich für Abschluss des Vetrags war. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die vom Makler entfaltete Tätigkeit allein ursächlich geworden ist. Es reicht vielmehr Mitursächlichkeit aus. Und genau hier liegt das Problem in Ihrem Fall: Sind mehrere Makler nebeneinander beauftragt, können beide selbständige ursächliche Beiträge für den Kauf setzen und dadurch beide (!) einen Provisionsanspruch verdienen.

Das Kammergericht Berlin hat einen sehr ähnlichen Fall entschieden (Az. 10 U 8170/99), dass selbst wenn der erste Makler nur das Expose übersendet und dann durch einen zweiten Makler die Besichtigung und der Kauf erfolgen, beide Makler einen Provisionsanspruch erlangen. In Ihrem Fall hat der erste Makler sogar noch mehr getan (Besichtigung).

Kommt es also zum Vetragsschluß, könnten beide Makler Ansprüche gegen Sie stellen. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass Sie letztlich den Vertrag direkt mit dem Eigentümer abgeschlossen haben, da Sie diesen privat kannten, denn ohne die Tätigkeit der Makler, hätten Sie keine Kenntnis von dem Angebot und der Person des Verkäufers erlangt.

Auch der Umstand, dass Ihnen vom Makler B die zu zahlende Courtage erst bei der Besichtigung bekannt gegeben wurde, hindert den Provisionsanspruch nicht, denn gem. § 653 Abs. 1 BGB gilt ein Mäklerlohn als stillschweigend vereinbart, wenn Sie nach den Umständen davon ausgehen mussten, dass die Leistung nur gegen Vergütung zu erwarten ist, was bei Immobilienmaklern regelmäßig der Fall sein dürfte. Ist keine Höhe der Vergütung vereinbart, richtet sich die Höhe nach der üblichen Vergütung. Eine Courtage von 3,57% ist als üblich anzusehen.

Zusammenfassend lassen sich Ihre Fragen 1 und 2 daher damit beantworten, dass beide Makler dem Grunde nach einen Anspruch erworben haben.

Allerdings hat sich der Makler B Ihnen gegenüber möglicherweise schadensersatzpflichtig gemacht, da er Ihnen zugesagt hat, dass Sie ohne Bedenken den Vertrag bei ihm abschliessen können. Sie könnten daher ihm gegenüber u.U. die Provision des Maklers A als Schadensersatz geltend machen. Hierzu ist es jedoch erforderlich, dass Sie es notfalls auch beweisen können, dass der Makler B diese Information gegeben hat.

Zu Ihrer Frage 3:
Sie können die Vertragserklärung wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn Sie der Verkäufer darüber getäuscht hat, dass eine Courtage nicht anfällt, wenn Sie den Vertrag mit ihm direkt schließen. Allerdings wird man Ihnen hier entgegen halten können, dass Sie von den Makleraufträgen wussten und mit den Forderungen rechnen mussten. Aus dem gleichen Grund scheidet auch eine Anfechtung wegen Irrtums aus. Fraglich ist aber, wie bindend Ihre Absichtserklärung ist. Höchstwahrscheinlich kann der Verkäufer hieraus ohnehin keine Rechte ableiten.

Da die Situation sehr unübersichtlich ist und bereits kleine Details von Bedeutung sind, welche im Rahmen eines derartigen Forum nicht zur Sprache kommen können, rate ich Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt mit der Wahrung Ihrer Interessen zu beauftragen. Eine verbindliche Auskunft lässt sich nur die Sichtung aller Unterlagen erteilen.

Selbstverständlich stehe ich Ihnen für Rückfragen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung. Ebenso gerne bin ich bereit, Ihre Interessen zu vertreten, sollte einer der Beteiligten Ansprüche gegen Sie stellen. Sie können mich dazu gerne in meiner Kanzlei kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen
Alexander Biernacki
Rechtsanwalt

Rechtsanwalt
Alexander Biernacki
Dorfstr. 29
06618 Aue
info@anwalt-naumburg.de
www.anwalt-naumburg.de
Tel. 036694 37868
Fax. 036694 37869


§ 652 BGB
Entstehung des Lohnanspruchs
(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.


§ 653 BGB
Mäklerlohn
(1) Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

(2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

Bewertung des Fragestellers 13.06.2009 | 12:22

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