Immobilienkauf mit möglichem Schwarzbau

Question

Guten Abend,
ich habe ein Haus besichtigt und meinen Kaufwillen bekundet.
Jetzt habe ich „Bauunterlagen" und eine Kopie der Liegenschaftskarte erhalten. Die Bauunterlagen sind eine aktuelle Zeichnung vom Haus und eine Flächenberechnung (von einem Architekten, genaue Längenmaße fehlen aber, keine Statik oder Ähnliches). Die alten Unterlagen sind verschwunden. Ich habe jetzt festgestellt, dass ein Teil der angegebenen Wohnfläche, die sich im Anbau des Hauses befindet, laut Liegenschaftskarte ein Nebengebäude ist. Das Nebengebäude ist Grenzbebauung und enthält die Küche, Heizungsraum und Büro. Abstand Nebengebäude zur Grenze ca. 30-50cm, Abstand zum Wintergarten der Nachbarn ca. 3,50m. Länge der Grenzbebauung an dieser Grundstücksgrenze ca. 14m.
Standort ist Niedersachsen, Baujahr ca. 1948.

Meine Frage, da ich die Verkäuferin nicht beim Bauamt anschwärzen möchte durch Nachfragen: Kann dieses Gebäude überhaupt legal sein und wenn nein, besteht durch den geringen Abstand zum Nachbarhaus überhaupt eine Möglichkeit so einen Bau nachträglich durch eine Baulast zu legalisieren? Der Abstand beider Haupthäuser ohne Anbauten/Wintergarten beträgt relativ genau 6m (also vermutlich je Haus 3m zur Grenze). Ich gehe davon aus, dass das Haupthaus ursprünglich legal errichtet wurde.
Zählt der Heizungsraum als Feuerstätte und ist somit definitiv nicht an der Grenze zulässig?

Kann die Verkäuferin in diesem Fall irgendeinen Schadensersatz gegen mich fordern, weil ich aufgrund dieser Tatsache (also wahrscheinlich Schwarzbau) den Kauf absage? Die Zusage meinerseits erfolgte vor 4 Wochen, ich habe aber bis jetzt noch nicht alle notwendigen Unterlagen erhalten und auch noch keinen Notar beauftragt. Wenn der Anbau nicht legal ist, kommt das Haus aufgrund möglicher Folgen für mich nicht in Frage (Versicherbarkeit, Rückbau). Die Verkäuferin ist mir die Antwort zur Baugenehmigung noch schuldig.

Vielleicht können Sie den Sachverhalt für mich abschätzen. Viele Dank und freundliche Grüße

Einsatz editiert am 16.07.2021 20:41:42

Einsatz editiert am 16.07.2021 22:31:03

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Schadensersatzpflicht müssen Sie schon einmal nicht fürchten, wenn Sie die Verhandlungen abbrechen. Zum einen haben Sie einen guten Grund dafür, und zum anderen sind Grundstückskaufverträge formbedürftig, so dass eine Verpflichtung erst mit Abschluss eines notariellen Vertrages entstehen kann - eine mündliche Zusage reicht nicht, zumal Sie weitere Unterlagen angefordert hatten. Ein Verkäufer eines Grundstücks muss von Rechts wegen jederzeit damit rechnen, dass ein Kaufinteressent abspringt.

Ob das Gebäude Bestandsschutz hat, entscheidet sich danach, ob es dafür eine Baugenehmigung gibt oder ob es nach Errichtung für eine nicht unerhebliche Zeit dem materiellen Baurecht entsprach. Hier muss Ihnen die Verkäuferin die erforderliche Dokumente vorlegen.1948 galten in Niedersachsen noch altlandesrechtliche Vorschriften der Länder Preußen, Braunschweig und Oldenburg sowie reichsrechtliche Vorschriften diverser Art. Der erforderliche Grenzabstand ist Bauordnungsrecht und daher landesrechtlich geregelt.

Das Nebengebäude wäre heute wohl so nicht zulässig. Darauf käme es aber nicht an, wenn es Bestandsschutz genießt (s.o.). Eine zu geringe Abstandsfläche auf dem eigenen Grundstück kann grundsätzlich durch eine entsprechende Baulast auf dem Nachbargrundstück ausgeglichen werden, sofern der Mindestabstand zwischen den benachbarten Gebäuden noch gewahrt ist. Der bauordnungsrechtliche Mindestabstand beträgt heute 3 m auf dem eigenen Grundstück.

Wegen der Gesamtlänge und der Nutzung mit Aufenthaltsräumen und Heizungsanlage kann sich das Nebengebäude heute auch nicht auf die Sonderregelung für Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten stützen.

Letztlich bleiben Ihnen verbindlich nur eine Auskunft der Bauaufsichtsbehörde sowie eine Einsichtnahme in die Bauakten des Grundstücks.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Immobilienkauf mit möglichem Schwarzbau

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Zusammenfassung:
Der Abbruch von Verhandlungen über einen Grundstückskauf begründet grundsätzlich keine Schadensersatzhaftung.

Antwort

Immobilienkauf mit möglichem Schwarzbau

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Zusammenfassung: Der Abbruch von Verhandlungen über einen Grundstückskauf begründet grundsätzlich keine Schadensersatzhaftung.

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Zusammenfassung:
Der Abbruch von Verhandlungen über einen Grundstückskauf begründet grundsätzlich keine Schadensersatzhaftung.